VIII ZR 76/16

Notarielle Unterwerfungserklärung nicht als unzulässige Mietsicherheit • Notarielle Unterwerfungserklärungen sind kein Mietsicherheitsersatz i.S.v. § 551 BGB und damit nicht wegen Übersicherung nach § 551 Abs.4 BGB unwirksam. • Eine notariell beurkundete Unterwerfungserklärung über laufende Mietforderungen begründet einen vollstreckbaren Titel nach § 794 Abs.1 Nr.5 ZPO. • Die bloße Aufnahme einer juristischen Person als Mieterin im Vertrag führt nicht ohne weiteres zur Unwirksamkeit ihrer Zahlungsverpflichtung; die Vertragsurkunde ist entscheidend. • Materielle Einwendungen gegen die Mietforderung (z. B. Mietminderung) sind im Vollstreckungsverfahren — etwa durch Vollstreckungsgegenklage — geltend zu machen und berühren die Wirksamkeit der Unterwerfungserklärung nicht automatisch. Der Beklagte vermietete am 3.12.2013 eine Wohnung an einen Geschäftsführer (Kläger 1) und eine von ihm vertretene GmbH (Klägerin 2). Im Mietvertrag war vereinbart, dass die Mieter auf Wunsch des Vermieters eine notariell beurkundete, vollstreckbare Unterwerfungserklärung abgeben sollten. Ab März 2014 zahlten die Kläger aufgrund behaupteter Mängel insgesamt 5.000 € Mietrückstände nicht. Der Beklagte vollstreckte aus einer Unterwerfungserklärung vom 4.12.2013 gegen die Kläger die ausstehenden Mieten nebst Kosten. Die Kläger begehrten die Untersagung der Zwangsvollstreckung bzw. Rückzahlung beigetriebener Beträge; die Instanzenstrasse führte zu widersprüchlichen Entscheidungen. Der BGH hob das Berufungsurteil auf und stellte die erstinstanzliche Entscheidung wieder her. • Die Revision des Beklagten hatte Erfolg; der Senat prüfte in der Sache selbst und entschied durch Versäumnisurteil. • Wirksamkeit der Unterwerfungserklärung: Eine notariell beurkundete Unterwerfungserklärung über konkret bezeichnete laufende Mietforderungen begründet nach § 794 Abs.1 Nr.5 ZPO einen vollstreckbaren Titel und ist daher grundsätzlich durchsetzbar. • Abgrenzung zu § 551 BGB: § 551 BGB regelt die höchstzulässige Mietsicherheit (z. B. Barkaution) und deren Unwirksamkeit bei Übersicherung nach Abs.4. Eine Unterwerfungserklärung ist jedoch keine Sicherung im dinglichen oder bürgschaftsähnlichen Sinn, sondern ermöglicht lediglich eine schnellere Vollstreckung ohne vorherigen Titel; daher ist sie nicht der in § 551 geregelten Kaution gleichzustellen. • Schutz des Mieters: Der Umstand, dass § 551 BGB den Mieter schützen soll, rechtfertigt nicht, Unterwerfungserklärungen pauschal als unzulässig einzustufen. Eine analoge Anwendung von § 551 Abs.4 BGB ist mangels planwidriger Regelungslücke ausgeschlossen. • Sittenwidrigkeit und Formwirksamkeit: Es liegen keine Anhaltspunkte für einen Verstoß gegen § 138 BGB oder für unwirksame formularmäßige Klauseln nach § 307 BGB vor; die Parteien waren geschäftserfahren, sodass kein Ausnutzen einer Zwangslage feststellbar ist. • Materielle Einwendungen: Die behaupteten Mängel rechtfertigten keine erhebliche Mietminderung; solche materiellen Einwendungen sind im Vollstreckungsverfahren durch Vollstreckungsgegenklage geltend zu machen. • Parteistellung der GmbH: Die Klägerin zu 2 ist unzweifelhaft Mieterin gemäß der unterschriebenen Vertragsurkunde und daher zur Zahlung verpflichtet; ein bloßer Hinweis darauf, dass eine juristische Person nicht wohnen könne, ändert diese Rechtslage nicht. • Kostenfolge und Vollstreckungsschutz: Die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde führte zur Beitreibung von Forderungen und Kosten; Schutzmöglichkeiten des Schuldners bestehen im Vollstreckungsgegenklageverfahren nach §§ 769, 795 ZPO. Der Senat hebt das Berufungsurteil auf und stellt die erstinstanzliche Entscheidung wieder her: Die notariell beurkundete Unterwerfungserklärung der Kläger ist wirksam und begründet einen vollstreckbaren Titel. Die Klage des Klägers 1 auf Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung ist unbegründet; ebenso steht der Klägerin 2 kein Rückzahlungsanspruch aus § 812 BGB zu, da sie gemäß der Vertragsurkunde Mieterin und zur Zahlung verpflichtet ist. Die angenommenen Einwendungen gegen die Forderung (Mietminderung) wurden bereits als unerheblich bewertet und in der Berufungsinstanz nicht substantiiert fortverfolgt. Insgesamt hat der Beklagte daher in der Hauptsache obsiegt, weil die Unterwerfungserklärung rechtlich keine unzulässige Übersicherung im Sinne des § 551 Abs.4 BGB darstellt und der Vollstreckungstitel folglich wirksam ist.