VIII ZR 31/17

Gesonderter Zuschlag für Schönheitsreparaturen als preisliche Hauptabrede (VIII ZR 31/17) • Ein gesondert ausgewiesener Zuschlag für Schönheitsreparaturen neben der Grundmiete kann als preisliche Hauptabrede einzustufen sein und unterliegt dann nicht der Inhaltskontrolle des § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB. • Ein solcher Zuschlag ist rechtlich gleichwertig zu einer höheren Grundmiete und verändert die jeweilige Rechtslage der Parteien nicht. • Das Vorliegen einer unwirksamen Quotenabgeltungsklausel führt nicht automatisch zur Unwirksamkeit der gesondert ausgewiesenen Preisabrede, wenn aus dem Vertrag eindeutig hervorgeht, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen zu übernehmen hat. Die Kläger mieteten bei der Beklagten eine Wohnung. Im Mietvertrag wurden Grundmiete, Betriebskostenvorauszahlung und ein gesondert ausgewiesener monatlicher "Zuschlag Schönheitsreparaturen" in konkreter Höhe genannt. In einer Vertragsklausel war geregelt, dass der Vermieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen übernimmt und der Zuschlag auf einer kalkulierten €-Betragsgrundlage beruht. Die Kläger rügten die Wirksamkeit des Zuschlags und begehrten Rückzahlung bereits gezahlter Beträge sowie Feststellung der Nichtzahlungspflicht für die Zukunft. Das Amtsgericht gab der Klage teilweise statt; das Landgericht wies sie in voller Höhe ab. Die Revision wurde vom Berufungsgericht zugelassen, der Senat beabsichtigte jedoch die Zurückweisung der Revision. • Der Senat sieht keinen Zulassungsgrund für die Revision, weil die behauptete Uneinheitlichkeit der Rechtsprechung nicht festgestellt ist. • Das Berufungsgericht hat den ausgewiesenen Zuschlag zu Recht als Preis(haupt)abrede eingeordnet; nach § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB unterliegen Hauptabreden nicht der Inhaltskontrolle. • Die gesonderte Ausweisung des Zuschlags ändert materiell nichts daran, dass es sich um ein Entgelt für die Hauptleistungspflicht des Vermieters handelt; wirtschaftlich ist dies einer höheren Grundmiete gleichgestellt. • Ein Umgehungsgeschäft nach § 306a BGB liegt nicht vor, weil die Parteien durch die Gestaltung nicht anders gestellt werden als bei unmittelbarer Erhöhung der Grundmiete. • Die bloße Existenz einer unwirksamen Quotenabgeltungsklausel (starrer Berechnungsgrundlage) führt nicht zur Nichtigkeit des gesamten Zuschlags, wenn § 7 des Mietvertrags klar stellt, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen zu übernehmen hat. • Der Zuschlag gehört bei Mieterhöhungsprüfungen zur Ausgangsmiete und ist daher in die ortsübliche Vergleichsmiete einzustellen. • Mangels Erfolgsaussicht der Revision ist deren Zurückweisung geboten; das Revisionsverfahren ist später durch Rücknahme erledigt worden. Die Klage der Mieter wurde nicht durchgesetzt; die Zahlungspflicht für den gesondert ausgewiesenen "Zuschlag Schönheitsreparaturen" blieb bestehen, weil dieser als preisliche Hauptabrede der Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht unterliegt. Eine Umgehung oder Scheinregelung nach § 306a BGB liegt nicht vor, und die bloße Nichtigkeit einer Quotenabgeltungsklausel führt nicht zur Unwirksamkeit des gesamten Zuschlags, soweit der Vertrag eindeutig die Verpflichtung des Vermieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen regelt. Der Zuschlag ist rechtlich so zu beurteilen wie eine höhere Grundmiete und ist bei späteren Mieterhöhungsprüfungen als Teil der Ausgangsmiete zu berücksichtigen. Die Revision hatte keine Erfolgsaussichten und das Verfahren wurde schließlich durch Revisionsrücknahme erledigt.