V ZR 138/16

ECLI:DE:BGH:2017:130117UVZR138.16.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 138/16 Verkündet am: 13. Januar 2017 Rinke Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG § 25 Abs. 5 Alt. 1 Ein Wohnungseigentümer ist entsprechend § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG bei der Beschlussfassung über ein Rechtsgeschäft mit einer rechtsfähigen (Perso- nen-)Gesellschaft jedenfalls dann nicht stimmberechtigt, wenn er an der Gesellschaft mehrheitlich beteiligt und deren Geschäftsführer oder ge- schäftsführender Gesellschafter ist. BGH, Urteil vom 13. Januar 2017 - V ZR 138/16 - LG Frankfurt (Oder) AG Lübben - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. Januar 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Brückner, den Richter Dr. Göbel und die Richterin Haberkamp für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 23. Mai 2016 wird auf Kosten des Beklagten zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft, in welcher sich das Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen richtet. Der Beklagte ist mit einem Miteigentumsanteil von 504/1000 Mehrheitseigentümer; die klagenden übrigen Wohnungseigentümer haben zusammen 496/1000 Miteigentumsantei- le. Sie wenden sich gegen die Beschlüsse, die auf der Versammlung der Woh- nungseigentümer vom 28. März 2014 zu TOP 3 und TOP 4 mit der Stimmen- mehrheit des Beklagten gefasst wurden. Zu TOP 3 beschlossen die Wohnungseigentümer, den Verwalter zu be- auftragen, mit der C. Immobilien GmbH & Co. KG einen Vertrag über 1 2 - 3 - die Belieferung der Anlage mit Wärme zu schließen. Diese betreibt auf einem benachbarten Grundstück eine Heizungsanlage und beliefert mehrere Eigen- tumswohnungsanlagen in der Umgebung. Der Beklagte ist Kommanditist der KG und Geschäftsführer von deren Komplementär-GmbH, an der er mit 51 % der Geschäftsanteile beteiligt ist. Die übrigen 49 % der Geschäftsanteile der Komplementär-GmbH stehen seiner Ehefrau zu. Zu TOP 4 beschlossen die Wohnungseigentümer, von der Rückforde- rung der Verwaltervergütung für die Geschäftsjahre 2012 und 2013 Abstand zu nehmen, die der frühere, aber für diese Geschäftsjahre nicht wieder bestellte Verwalter auf Grund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer dem Ge- meinschaftsvermögen entnommen hatte, die Vergütung aber in den Einzelab- rechnungen der Geschäftsjahre 2012 und 2013 nur den Klägern und nicht dem Beklagten anzulasten. Die Kläger wenden sich mit der Anfechtungsklage gegen beide Be- schlüsse. Der Beklagte tritt dem entgegen und beantragt für den Fall der Ungül- tigkeitserklärung des Beschlusses zu TOP 3 widerklagend, die Kläger zu ver- pflichten, einer Beauftragung des Verwalters zum Abschluss des (beschlosse- nen) Wärmelieferungsvertrages mit der KG zuzustimmen. Das Amtsgericht hat beide Beschlüsse für ungültig erklärt und die Wider- klage des Beklagten abgewiesen. Dessen Berufung ist bei dem Landgericht ohne Erfolg geblieben. Das Landgericht hat die Revision zugelassen und diese Entscheidung auf die grundsätzliche Bedeutung der umstrittenen und höchst- richterlich nicht geklärten Frage gestützt, unter welchen Voraussetzungen ein Wohnungseigentümer von der Beschlussfassung über die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit einer juristischen Person ausgeschlossen ist, an der er als 3 4 5 - 4 - Gesellschafter beteiligt ist und/oder deren Geschäfte er führt. Mit der Revision verfolgt der Beklagte seine Anträge weiter. Die Kläger beantragen, die Revision hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 4 als unzulässig zu verwerfen und im Üb- rigen als unbegründet zurückzuweisen. Entscheidungsgründe: I. Nach Auffassung des Berufungsgerichts ist der Beschluss zu TOP 3 nicht wirksam zustande gekommen, weil der Beklagte gemäß § 25 Abs. 5 WEG bei der Abstimmung nicht stimmberechtigt gewesen sei und infolgedessen der Beschluss die erforderliche Mehrheit nicht gefunden habe. Nach ihrem Wortlaut erfasse die Vorschrift zwar nur Rechtsgeschäfte mit dem Wohnungseigentümer selbst. Sie sei aber entsprechend anzuwenden, wenn eine vergleichbare Inte- ressenlage bestehe. Entscheidend sei, ob sich der Wohnungseigentümer bei der Stimmrechtsausübung von dem Interesse der Gesellschaft leiten lasse. Richtigerweise komme es darauf an, ob die wirtschaftliche Beteiligung an der Gesellschaft mit einer unternehmerischen Funktion in ihr verknüpft sei. So liege es hier, weil der Beklagte als Kommanditist und Mehrheitsgesellschafter der Komplementär-GmbH an der KG beteiligt und Geschäftsführer der Komplemen- tär-GmbH sei. Hinzu komme, dass er die aus dem Wärmelieferungsvertrag für ihn als Wohnungseigentümer entstehenden Belastungen weitgehend an seine Mieter weiterreichen könne. Der Abschluss des Vertrages habe für die KG auch über das Entgelt hinausgehende Vorteile. 6 - 5 - Der Beschluss zu TOP 4 widerspreche den Grundsätzen ordnungsmäßi- ger Verwaltung, weil der Beklagte von den Kosten der Verwaltung in den Jah- ren 2012 und 2013 vollständig freigestellt worden, solche Kosten aber nach dem maßgeblichen Kostenverteilungsschlüssel allen Wohnungseigentümern anteilig anzulasten seien. Unbegründet sei die Berufung schließlich auch hinsichtlich der Hilfswi- derklage des Beklagten. II. Die Revision bleibt ohne Erfolg. 1. Die ohne Einschränkungen eingelegte Revision des Beklagten ist nur teilweise, nämlich nur hinsichtlich der Ungültigkeitserklärung des Beschlusses der Wohnungseigentümer zu TOP 3 ihrer Versammlung vom 28. März 2014, zulässig. a) aa) Eine entsprechende Beschränkung der Revisionszulassung ergibt sich zwar nicht aus der Urteilsformel des Berufungsurteils. Die Beschränkung der Revisionszulassung muss aber nicht in der Urteilsformel selbst ausgespro- chen werden. Auch eine nach der Urteilsformel uneingeschränkt zugelassene Revision kann nur eingeschränkt zugelassen sein, wenn sich eine solche Be- schränkung aus den Entscheidungsgründen des Berufungsurteils klar und ein- deutig ergibt (st. Rspr., vgl. etwa BGH, Urteil vom 22. September 2016 - VII ZR 298/14, ZfIR 2016, 828 Rn. 17). Die Angabe eines Grundes für die Zu- lassung der Revision ergibt zwar oft nicht mit hinreichender Deutlichkeit, dass 7 8 9 10 11 - 6 - die Revision nur beschränkt zugelassen werden soll (BGH, Urteil vom 12. Mai 2016 - I ZR 272/14, ZUM 2016, 1037 Rn. 13 mwN). Eine Beschränkung der Zulassung der Revision liegt aber vor, wenn die Rechtsfrage, zu deren Klä- rung das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, nur für einen selbstän- dig anfechtbaren Teil des Streitgegenstands erheblich ist. Dann ist in der Anga- be dieses Zulassungsgrundes regelmäßig die eindeutige Beschränkung der Zulassung der Revision auf diesen Anspruch zu sehen (BGH, Urteil vom 29. Januar 2003 - XII ZR 92/01, BGHZ 153, 358, 361 f., Beschluss vom 10. Februar 2011 - VII ZR 71/10, NJW 2011, 1228 Rn. 11 und Urteil vom 4. März 2014 - XI ZR 178/12, BKR 2014, 245 Rn. 18). bb) So liegt es hier. Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung, die Revision zuzulassen, in den Urteilsgründen nicht allgemein auf § 543 ZPO ge- stützt, sondern speziell auf den Zulassungsgrund der grundsätzlichen Bedeu- tung der Rechtssache nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr.1 ZPO. Es hat die grund- sätzliche Bedeutung der Rechtssache (zu Recht) allein mit der umstrittenen und höchstrichterlich nicht geklärten Frage nach den Voraussetzungen begründet, unter denen ein Wohnungseigentümer von der Beschlussfassung über die Vor- nahme eines Rechtsgeschäfts mit einer juristischen Person nach § 25 Abs. 5 WEG ausgeschlossen ist, an der er als Gesellschafter beteiligt ist und/oder de- ren Geschäfte er führt. Die Klärung dieser Rechtsfrage ist nur für die Entschei- dung über die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 3 von Bedeutung. Für die Entscheidung über den Beschluss zu TOP 4 ist sie dagegen unerheblich. Auf sie kommt es auch für die Widerklage nicht an. Diese ist nur für den Fall erho- ben, dass der zu TOP 3 gefasste Beschluss für ungültig erklärt wird, also das von dem Beklagten bekämpfte Stimmverbot besteht. Ihr Erfolg hängt auf dieser Grundlage allein von der nur individuell zu beantwortenden und damit nicht zu- lassungsfähigen Frage ab, ob in der konkreten Situation nur der Abschluss des 12 - 7 - den Wohnungseigentümern vorgelegten Wärmelieferungsvertrags mit der KG ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht oder nicht. Nichts spricht dafür, dass das Berufungsgericht auch diese Frage als grundsätzlich bedeutsam angese- hen hat. b) Die Beschränkung ist zulässig. Sie setzt voraus, dass der von der Zu- lassungsbeschränkung betroffene Teil des Streits in tatsächlicher Hinsicht un- abhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden kann und nach einer Zurückverweisung eine Änderung des von der beschränkten Zulassung erfass- ten Teils nicht in die Gefahr eines Widerspruchs zu dem nicht anfechtbaren Teil gerät (vgl. Senat, Urteil vom 8. Juli 2016 - V ZR 261/15, ZWE 2017, 45 Rn. 9). So liegt es hier. Der Beschluss zu TOP 4 betrifft einen anderen Sachverhalt als der Beschluss zu TOP 3. Über die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 3 hätte das Berufungsgericht durch Teilurteil entscheiden können. Die Abweisung der für den Fall der Ungültigkeitserklärung des Beschlusses zu TOP 3 erhobenen Hilfswiderklage würde mangels Eintritts der Bedingung gegenstandslos, wenn der Senat oder - nach einer Zurückverweisung der Sache und einer erneuten Verhandlung - das Berufungsgericht die Ungültigkeitserklärung des Beschlus- ses zu TOP 3 aufhebt. 2. Die hinsichtlich der Anfechtung des Beschlusses zu TOP 3 der Woh- nungseigentümerversammlung vom 28. März 2004 zulässige Revision ist un- begründet. Das Berufungsgericht nimmt zutreffend an, dass dieser Beschluss die erforderliche Mehrheit nicht gefunden hat, weil der Beklagte, dessen Stim- menmehrheit diesen Beschluss trägt, bei der Abstimmung hierüber nicht stimmberechtigt war. 13 14 - 8 - a) Nach § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG ist ein Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Ver- waltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts „mit ihm“ betrifft. Nach ihrem Wortlaut ist die Vorschrift hier nicht anwendbar, weil Vertragspartner der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht der Beklagte selbst werden sollte, sondern die KG. b) Ein Wohnungseigentümer ist aber jedenfalls dann entsprechend § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG bei der Beschlussfassung über ein Rechtsgeschäft mit einer rechtsfähigen (Personen-)Gesellschaft nicht stimmberechtigt, wenn er an dieser mehrheitlich beteiligt und deren Geschäftsführer oder geschäftsführender Ge- sellschafter ist. Offen bleibt, ob die Vorschrift auch in anderen Fällen entspre- chend anwendbar ist, etwa wenn der Wohnungseigentümer zwar Geschäftsfüh- rer oder geschäftsführender Gesellschafter der Gesellschaft, an ihr aber nicht oder nicht mehrheitlich beteiligt ist oder wenn er an der Gesellschaft mehrheit- lich beteiligt ist, ohne Geschäftsführer oder geschäftsführender Gesellschafter zu sein. aa) Bei der entsprechenden Anwendung des § 25 Abs. 5 WEG ist aller- dings Zurückhaltung geboten. Das Stimmrecht der Wohnungseigentümer ge- hört zu dem Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte. Da es ein wesentli- ches Mittel zur Mitgestaltung der Gemeinschaftsangelegenheiten bildet, darf es nur ausnahmsweise und lediglich unter eng begrenzten Voraussetzungen ein- geschränkt werden. § 25 Abs. 5 WEG sieht als Sondervorschrift zu § 181 BGB keinen allgemeinen Stimmrechtsausschluss im Fall von Interessenkonflikten vor, sondern beschränkt den Ausschluss des Stimmrechts auf bestimmte Fälle schwerwiegender Interessenkollisionen, in denen die - sonst legitime - Verfol- gung privater Sonderinteressen bei der Willensbildung der Wohnungseigentü- 15 16 17 - 9 - mer nicht mehr hinnehmbar erscheint (vgl. Senat, Beschluss vom 19. Septem- ber 2002 - V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 57 f. und Urteil vom 6. Dezember 2013 - V ZR 85/13, ZfIR 2014, 332 Rn. 10). Diese Grundentscheidung des Gesetz- gebers gebietet zwar eine Zurückhaltung bei der Auslegung der Stimmrechts- verbote und führt etwa dazu, dass das Stimmrechtsverbot nach § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG für einen Beschluss, der weder die Art und Weise der Prozessfüh- rung noch die Frage der verfahrensrechtlichen Beendigung eines Prozesses zum Gegenstand hat, auch dann nicht gilt, wenn die Beschlussfassung in mate- rieller Hinsicht Auswirkungen auf den Rechtsstreit hat oder haben kann (vgl. Senat, Urteil vom 14. Oktober 2011 - V ZR 56/11, BGHZ 191, 198 Rn. 12). Das Gebot einer zurückhaltenden Auslegung schließt aber weder die entsprechende Anwendung der Vorschrift auf Fälle, in denen sich der Wohnungseigentümer einem Interessenkonflikt ausgesetzt sieht, der in seinem Ausmaß mit den ge- setzlich festgelegten Tatbeständen identisch ist, noch eine erweiternde Ausle- gung in Fällen aus, in denen der Stimmrechtsausschluss bei einer eng am Wortlaut ausgerichteten Auslegung die ihm zugedachte Wirkung ganz oder teilweise verlöre (vgl. Senat, Urteil vom 6. Dezember 2013 - V ZR 85/13, ZfIR 2014, 332 Rn. 10 und Rn. 13 ff.). bb) Unter welchen Voraussetzungen sich der Wohnungseigentümer in einem Interessenkonflikt befindet, der mit dem in § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG gere- gelten nach Art und Ausmaß identisch ist und zu einem Stimmrechtsausschluss führt, ist in der hier zu beurteilenden Konstellation, dass der Wohnungseigen- tümer an der Gesellschaft beteiligt ist, die Vertragspartnerin der WEG werden soll, umstritten. (1) Einigkeit besteht allerdings noch darüber, dass eine entsprechende Anwendung des Stimmrechtsausschlusses nach § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG bei 18 19 - 10 - einer personellen und wirtschaftlichen Verflechtung von Wohnungseigentümer und (künftigem) Vertragspartner der Wohnungseigentümergemeinschaft in Be- tracht kommt (BayObLG, WE 1992, 27; BayObLGZ 1994, 339, 345; NK-BGB/Schultzky, 4. Aufl., § 25 WEG Rn. 12; Timme/Steinmeyer, WEG, 2. Aufl. § 25 Rn. 127; Pauly, ZMR 2013, 13, 15). Eine persönliche Nähe zwi- schen beiden wird dabei nicht als ausreichend angesehen (OLG Saarbrücken, ZMR 1998, 50, 53; Bärmann/Pick, WEG, 19. Aufl., § 25 Rn. 36 a.E.; Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 25 Rn. 150; Jennißen/Schultzky, WEG, 5. Aufl., § 25 Rn. 125; Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 25 Rn. 31; offener aber BayObLG, MDR 1993, 344). In Anlehnung an die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Auslegung der entsprechenden Regelung in § 47 Abs. 4 Satz 2 GmbHG (Urteil vom 10. Februar 1977 - II ZR 81/76, BGHZ 68, 107, 109 f.; ebenso für die Erbengemeinschaft BGH, Urteil vom 29. März 1971 - III ZR 255/68, BGHZ 56, 47, 53 f.) wird vielmehr gefordert, dass der stimmbe- rechtigte Wohnungseigentümer mit dem Dritten wirtschaftlich so eng verbunden ist, dass sein persönliches Interesse mit dem des Dritten „völlig gleichgesetzt“ werden kann (BayObLG, WE 1990, 69; OLG Frankfurt/Main, OLGZ 1983, 175 f.; OLGR 2005, 378, 379; KG, NJW-RR 1986, 642 f.; OLG Düsseldorf, ZMR 1999, 60; Bamberger/Roth/Hügel, BGB, 3. Aufl., § 25 WEG Rn. 12; Bärmann/Pick, WEG, 19. Aufl., § 25 Rn. 36; BeckOGK/Hermann, Stand: 1.11.2016, § 25 WEG Rn. 55; Jennißen/Schultzky, WEG, 5. Aufl., § 25 Rn. 125; Hügel/Elzer, WEG, § 25 Rn. 63; MüKoBGB/Engelhardt, 7. Aufl., § 25 WEG Rn. 41; Riecke in Riecke/Schmid, WEG, 4. Aufl., § 25 Rn. 23). (2) Anerkannt ist eine solche Gleichsetzung in dem Fall, dass Woh- nungseigentümer eine rechtsfähige Personengesellschaft oder Kapitalgesell- schaft ist, und Vertragspartner ein Gesellschafter oder das Mitglied eines Or- gans dieser Gesellschaft werden soll, der bzw. das auf die Meinungsbildung in 20 - 11 - der Gesellschaft entscheidenden Einfluss hat (OLG Karlsruhe, ZMR 1998, 408; AG Dresden, ZMR 2005, 232 f.; Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 25 Rn. 162, 164; Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 25 Rn. 36; Kümmel, MietRB 2004, 249, 251; Kefferpütz, Stimmrechtsschranken im Wohnungseigen- tumsrecht, 1994, S. 161). Einigkeit besteht ferner darüber, dass es auf diese Einflussmöglichkeiten in dem hier zu beurteilenden umgekehrten Fall, dass Ver- tragspartner der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Gesellschaft werden soll, an welcher einer der Wohnungseigentümer als Gesellschafter und/oder Organ beteiligt ist, nicht ankommen kann. Als entscheidend wird vielmehr an- gesehen, ob sich der Wohnungseigentümer bei wirtschaftlicher Betrachtung in demselben Interessenkonflikt befindet, der bestünde, wenn er selbst Vertrags- partner der Wohnungseigentümergemeinschaft werden sollte (Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 25 Rn. 166; Staudinger/Bub, BGB [2005], § 25 WEG Rn. 293). Dies wird angenommen, wenn der Wohnungseigentümer Al- leingesellschafter der Gesellschaft ist oder wenn er diese beherrscht (OLG Oldenburg, ZMR 1998, 195, 196; Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 25 Rn. 166; MüKoBGB/Engelhardt, 7. Aufl., § 25 Rn. 41; Palandt/Wicke, BGB, 76. Aufl., § 25 WEG Rn. 13; Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl., § 25 Rn. 29 aE bei Fn. 132; Staudinger/Bub, BGB [2005], § 25 WEG Rn. 295). (3) Umstritten ist jedoch, unter welchen Voraussetzungen ein mit dem in § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG geregelten gleichzusetzender Interessenkonflikt unter- halb dieser Schwelle anzunehmen ist. (a) Nach einer - von dem Berufungsgericht geteilten - Auffassung soll in Anlehnung an die Auslegung der entsprechenden Vorschriften des Vereins- (vgl. § 34 BGB) und des Gesellschaftsrechts (vgl. § 43 GenG, § 47 Abs. 4 Satz 2 GmbHG) erforderlich, aber auch ausreichend sein, dass der Wohnungseigen- 21 22 - 12 - tümer nicht nur finanziell an der Gesellschaft beteiligt ist, sondern auch an ihrer unternehmerischen Führung. Dann nämlich sei zu erwarten, dass er sich das Gesellschaftsinteresse zu eigen mache und im Zweifel zum Nachteil der Woh- nungseigentümergemeinschaft entscheide (KG, NJW-RR 1986, 642, 643; Hügel/Elzer, WEG, § 25 Rn. 63 unter Bezugnahme auf KG; Staudin- ger/Bub, BGB [2005], § 25 WEG Rn. 294, 296 unter Bezugnahme auf Scholz/Karsten Schmidt, GmbHG, 11. Aufl., § 47 Rn. 164 und Zöllner, Schran- ken mitgliedschaftsrechtlicher Stimmrechtsmacht bei den privatrechtlichen Per- sonenverbänden, 1963, S. 279 f.; Lotz-Störmer, Stimmrechtsausübung und Stimmrechtsbeschränkung im Wohnungseigentumsrecht, 1993, S. 208 f.; ähn- lich BayObLG, WE 1990, 69; 1992, 27; OLG Düsseldorf, ZMR 1999, 60; Timme/Steinmeyer, WEG, 2. Aufl., § 25 Rn. 127). (b) Nach der Gegenansicht, die sich der Beklagte zu eigen macht, lässt sich die Erwartung, der Wohnungseigentümer werde sich bei der Ausübung seines Stimmrechts in der Wohnungseigentümergemeinschaft (allein) von dem Gesellschaftsinteresse leiten lassen, nicht aus den Möglichkeiten des Woh- nungseigentümers zur Einflussnahme auf die Willensbildung der Gesellschaft ableiten, sondern nur aus dem Nutzen, den ein Stimmverhalten entweder im Sinne der Wohnungseigentümergemeinschaft oder im Sinne der Gesellschaft für den abstimmenden Wohnungseigentümer hat. Als geeigneter Maßstab hier- für wird die Beteiligung des Wohnungseigentümers an der Wohnungseigentü- mergemeinschaft einerseits und der Gesellschaft andererseits angesehen (Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 25 Rn. 166; Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 25 Rn. 37; Kefferpütz, Stimmrechtsschranken im Wohnungs- eigentumsrecht, S. 169 f.; in diese Richtung auch OLG Karlsruhe 2008, 408). 23 - 13 - cc) Im Ansatz richtig ist die erstgenannte Meinung. Ein Wohnungseigen- tümer ist entsprechend § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG bei der Beschlussfassung über ein Rechtsgeschäft mit einer rechtsfähigen (Personen-)Gesellschaft jedenfalls dann nicht stimmberechtigt, wenn er an der Gesellschaft mehrheitlich beteiligt und deren Geschäftsführer oder geschäftsführender Gesellschafter ist. (1) Ein Wohnungseigentümer ist nach § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG bei Be- schlüssen über die Vornahme von Rechtsgeschäften mit ihm nicht stimmbe- rechtigt, weil er - je nach dessen Inhalt - an dem Zustandekommen oder Nicht- zustandekommen des Rechtsgeschäfts besonders interessiert ist und deshalb bei der Ausübung seines Stimmrechts seine etwaigen privaten Sonderinteres- sen und das Gemeinschaftsinteresse der Wohnungseigentümer nicht mehr un- befangen gegeneinander abwägt, sondern sich von seinen privaten Sonderinte- ressen leiten lässt und das Gemeinschaftsinteresse nicht mehr berücksichtigt (vgl. Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 25 Rn. 130). In diesem gesteigerten privaten Sonderinteresse sieht der Gesetzgeber einen schweren Interessenkon- flikt, der die ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gefähr- det, nicht (mehr) hingenommen werden soll und deshalb zu einem Stimm- rechtsausschluss führt. (2) Dieses Ziel verfehlte die Vorschrift in beträchtlichem Umfang, könnte der Wohnungseigentümer dem Stimmrechtsverbot entgehen, indem er sein In- teresse an dem Zustandekommen oder Nichtzustandekommen des Rechtsge- schäfts formal auf eine (andere natürliche oder) juristische Person gewisserma- ßen auslagert. Er könnte dann an der Willensbildung der Wohnungseigentü- mergemeinschaft mitwirken, obwohl er an dem Zustandekommen oder Nichtzu- standekommen des Geschäfts genauso interessiert ist, wie wenn das Geschäft mit ihm selbst vorgenommen werden soll. Der Wohnungseigentümer steht in 24 25 26 - 14 - solchen Fällen in einem Interessenkonflikt, der in seinem Ausmaß den gesetz- lich festgelegten Tatbeständen entspricht und eine Gleichsetzung mit diesen rechtfertigt. (3) Grundlage dieser Gleichsetzung ist die starke wirtschaftliche Verbin- dung zwischen dem Wohnungseigentümer und der Drittgesellschaft. Was für die Annahme einer solchen Verbindung maßgeblich ist, hat der Bundesge- richtshof für die parallele Fragestellung eines Stimmrechtsausschlusses nach § 47 Abs. 4 Satz 2 GmbHG bereits entschieden. Danach ist das in der Beteili- gung des Gesellschafters - das wäre hier der Wohnungseigentümer - an der Drittgesellschaft verkörperte Interesse maßgeblich, das bei Entscheidungen über Rechtsgeschäfte mit dieser eine unbefangene Stimmabgabe in der Regel ausschließt und deshalb für die Gesellschaft - hier Wohnungseigentümerge- meinschaft - eine erhebliche Gefahr bedeutet. Dabei kommt es entscheidend auf die wirtschaftliche und unternehmerische Einheit des Gesellschafters - hier der Wohnungseigentümer - mit der Drittgesellschaft an, wobei primär nicht die Frage der Leitungsmacht und damit der Entschlussfreiheit innerhalb dieses Un- ternehmens maßgeblich ist, sondern der Interessenwiderstreit des abstimmen- den Gesellschafters - hier des Wohnungseigentümers - im Hinblick auf ein ihn wirtschaftlich selbst betreffendes Geschäft (BGH, Urteil vom 7. Februar 2012 - II ZR 230/09, WM 2012, 895 Rn. 32). (4) Bei dem Stimmrechtsverbot nach § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG liegt es im Grundsatz nicht anders. Der Gesetzgeber hat sich bei der Abfassung der §§ 24 und 25 WEG an den entsprechenden Vorschriften des Vereinsrechts des Bür- gerlichen Gesetzbuchs orientiert (Weitnauer/Wirths, WEG, 1. Aufl., § 25 Rn. 7). Er hat deshalb die - § 47 Abs. 4 Satz 2 GmbHG entsprechende - Vorschrift über den Stimmrechtsausschluss in § 34 BGB sinngemäß übernommen. § 25 Abs. 5 27 28 - 15 - Alt. 1 WEG folgt dem gleichen Grundkonzept. Das Stimmrecht soll, wie ausge- führt, nicht bei jedwedem Interessenkonflikt und eben nicht allein deshalb aus- geschlossen sein, weil das Rechtsgeschäft für den Wohnungseigentümer wirt- schaftlich vorteilhaft ist. Vielmehr soll es auf einen schweren Interessenkonflikt ankommen, im Fall der Beschlussfassung über Rechtsgeschäfte auf die durch die eigene Beteiligung an dem Rechtsgeschäft ausgelöste Befangenheit des abstimmenden Wohnungseigentümers. (5) Bei diesem Ansatz ist der Vergleich des wirtschaftlichen Nutzens ei- ner Abstimmung des Wohnungseigentümers im Interesse der Wohnungseigen- tümergemeinschaft einerseits oder im Interesse der Drittgesellschaft anderer- seits kein geeignetes Kriterium für die Feststellung, ob der Interessenkonflikt, in dem sich der Wohnungseigentümer befindet, mit dem in § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG geregelten Fall gleichzusetzen ist. Ein Abstellen auf den wirtschaftlichen Nutzen einer Abstimmung des Wohnungseigentümers in dem einen oder anderen Inte- resse blendet nämlich Art und Qualität seiner Beteiligung an der Drittgesell- schaft aus. Ein wirtschaftlicher Nutzen könnte sogar ganz ohne Beteiligung an der Drittgesellschaft gegeben sein. Er ist als Gleichsetzungskriterium aber auch dann nicht tragfähig, wenn man für seine Ermittlung darauf abstellt, ob der Wohnungseigentümer an der Wohnungseigentümergemeinschaft oder an der Gesellschaft stärker beteiligt ist. Der Umfang der Beteiligung an der Woh- nungseigentümergemeinschaft einerseits und der Drittgesellschaft andererseits lässt nämlich meist keine tragfähigen Rückschlüsse auf das Bestehen eines Interessenkonfliktes zu (vgl. MüKoGmbHG/Drescher, 2. Aufl., § 47 Rn. 199 für die GmbH). Welchen Nutzen die Abstimmung im einen oder anderen Interesse für den Wohnungseigentümer haben würde, ließe sich in der Wohnungseigen- tümerversammlung auch nicht, jedenfalls nicht zuverlässig ermitteln. 29 - 16 - (6) Entscheidend muss vielmehr die Verknüpfung der Interessen sein (vgl. BGH, Urteile vom 29. März 1973 - II ZR 139/70, NJW 1973, 1039, 1040 f. und vom 7. Februar 2012 - II ZR 230/09, WM 2012, 895 Rn. 32 f.). (a) Sie wird in der Regel vorliegen, wenn der Wohnungseigentümer In- haber aller Geschäftsanteile der Drittgesellschaft ist oder - was hier aber nicht festgestellt ist - wenn er diese beherrscht. Ein Interessenkonflikt, der in seinem Ausmaß mit dem in § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG geregelten Interessenkonflikt iden- tisch ist und eine Gleichsetzung mit diesem rechtfertigt, kann aber auch unter- halb dieser Schwelle vorliegen. Unter welchen Voraussetzungen ein solcher Interessenkonflikt anzunehmen ist, kann grundsätzlich nach den im Gesell- schaftsrecht entwickelten Kriterien beurteilt werden. Allerdings ist bei der Über- tragung dieser Grundsätze auf das Wohnungseigentumsrecht zum einen zu berücksichtigen, dass es hier nicht nur um die Wahrnehmung von Mitwirkungs- rechten in einem Verband, sondern um die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geht und auch deshalb Zurückhaltung bei der Annahme eines Stimmverbots geboten ist. Zu bedenken ist zum anderen, dass der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft das Vorliegen von Stimmverboten bei der Verkündung der von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlüsse be- urteilen und darüber bei der Feststellung des Abstimmungsergebnisses ent- scheiden muss. Die Frage nach einem Stimmrechtsausschluss wird sich zwar oft schon im Vorfeld der Wohnungseigentümerversammlung abzeichnen. Der Verwalter wird von dem betroffenen Wohnungseigentümer auch die zu Beurtei- lung des Vorliegens oder Nichtvorliegens eines Stimmverbots erforderlichen Auskünfte verlangen können. Er wird aber nach Funktion und Möglichkeiten regelmäßig keine offene und umfassende Abwägung vornehmen können, son- dern auf möglichst klare und einfach festzustellende Kriterien angewiesen sein. 30 31 - 17 - (b) Unter Berücksichtigung dessen ist ein Stimmverbot unterhalb der Schwelle der Beherrschung in entsprechender Anwendung von § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG - ähnlich wie im Gesellschaftsrecht (für GmbH: Henssler/ Strohn/Hillmann, Gesellschaftsrecht, 3. Aufl., § 47 GmbHG Rn. 54 f.; MüKoGmbHG/Drescher, 2. Aufl., § 47 Rn. 200) - jedenfalls dann anzunehmen, wenn der Wohnungseigentümer an der Drittgesellschaft mehrheitlich beteiligt und dort Geschäftsführer oder geschäftsführender Gesellschafter ist. Als Ge- schäftsführer oder geschäftsführender Gesellschafter ist der Wohnungseigen- tümer verpflichtet, in allen Angelegenheiten, die das Interesse der Gesellschaft berühren, allein deren und nicht den eigenen Vorteil zu suchen (zu § 43 GmbHG: BGH, Urteil vom 23. September 1985 - II ZR 246/84, ZIP 1985, 1484 f.; für OHG: BGH, Urteil vom 23. September 1985 - II ZR 257/84, ZIP 1985, 1482, 1483; GK-HGB/Schäfer, 5. Aufl., § 114 Rn. 37; MüKoHGB/Rawert, 4. Aufl., § 114 Rn. 48, 56). Die Wahrnehmung des Gesellschaftsinteresses wird jedenfalls durch seine Mehrheitsbeteiligung auch zu seinem eigenen Interesse, was eine Gleichsetzung beider Interessen und damit die Anwendung des Stimmrechtsausschlusses rechtfertigt. c) Danach war der Beklagte bei der Abstimmung zu TOP 3 nicht stimm- berechtigt. Der Wärmelieferungsvertrag sollte zwar, anders als der erste Wär- melieferungsvertrag, nicht mit ihm selbst, sondern mit der KG geschlossen wer- den. Das Interesse der KG an dem Zustandekommen des Wärmelieferungsver- trages ist aber seinem eigenen Interesse gleichzusetzen. Er ist allerdings an der KG selbst nur mit einem geringen Kommanditanteil von 1.500 € beteiligt. Er ist jedoch Mehrheitsgesellschafter der anderen Gesellschafterin der KG, der Komplementär-GmbH, und führt als Geschäftsführer der Komplementärin auch die Geschäfte der KG. Daraus ergibt sich für den Beklagten der gleiche Interes- senkonflikt, wie wenn er selbst die Wärmelieferung hätte übernehmen sollen. 32 33 - 18 - Ähnlich wie in diesem Fall besteht die Gefahr, dass er sich bei der Abstimmung über den Vertrag entscheidend von dem Interesse der KG an dessen Zustan- dekommen bestimmen lässt und das Gemeinschaftsinteresse nicht in den Blick nimmt. d) Nicht entschieden werden muss, ob eine Gleichsetzung der Interessen von Wohnungseigentümer und Gesellschaft auch in anderen Konstellationen gerechtfertigt ist, etwa wenn der Beklagte nur Geschäftsführer der Komplemen- tärin der KG, an der KG über den Kommanditanteil hinaus aber nicht (mittelbar) beteiligt wäre (dafür LG Berlin, ZMR 2001, 310, 312; ihm folgend Erman/Grziwotz, BGB, 14. Aufl., § 25 WEG Rn. 9; ähnlich Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., § 25 Rn. 20) oder wenn er nur an der KG und/oder deren Kom- plementärin beteiligt, aber nicht Geschäftsführer der Komplementärin oder selbst Komplementär wäre. 34 - 19 - III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Stresemann Schmidt-Räntsch Brückner Göbel Haberkamp Vorinstanzen: AG Lübben, Entscheidung vom 03.03.2015 - 20 C 129/14 - LG Frankfurt (Oder), Entscheidung vom 23.05.2016 - 16 S 47/15 - 35