V ZB 198/15

Entsprechende Anwendung des § 878 BGB auf Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum • § 878 BGB ist entsprechend auf die einseitige Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungs- und Teileigentum nach § 8 WEG anzuwenden. • Eine nachträglich eintretende öffentlich-rechtliche Verfügungsbeschränkung (Genehmigungsvorbehalt nach § 172 Abs.1 Satz4 BauGB) ist bei Prüfung des Eintragungsantrags unter Berücksichtigung von § 878 BGB zu beachten. • War der Eintragungsantrag vor Inkrafttreten der Verord nung gestellt, kann der Eigentümer auf den Schutz des Vertrauens in die Bestandskraft seiner bereits erklärten Einheitsverfügung vertrauen, sodass das Grundbuchamt die Eintragung nicht allein aus dem Fehlen der nachträglich angeordneten Genehmigung versagen darf. Die Beteiligte ist Eigentümerin eines bebauten Grundstücks in einem Gebiet mit Erhaltungsverordnung. Der Senat von Berlin erließ eine Umwandlungsverordnung mit Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum, die am 14. März 2015 in Kraft trat. Die Beteiligte bewilligte mit notarieller Urkunde vom 10. März 2015 die Teilung ihres Grundstücks und stellte am 11./12. März 2015 den Antrag auf Eintragung. Das Grundbuchamt verwehrte die Eintragung mit Zwischenverfügung vom 7. April 2015 wegen fehlender Genehmigung nach der Umwandlungsverordnung; die Beschwerde wurde vom Kammergericht zurückgewiesen. Die Beteiligte legte Rechtsbeschwerde ein, mit dem Ziel, die Zwischenverfügung aufzuheben und die Eintragung zu ermöglichen. • Die Rechtsbeschwerde ist statthaft und begründet; die Vorinstanzen haben das Eintragungshindernis zu Unrecht bejaht. • Zwischenverfügungen nach § 18 Abs.1 GBO sind zulässig, wenn ein heilbarer Mangel des Antrags vorliegt; das Fehlen einer gesetzlich erforderlichen Genehmigung kann schwebend unwirksam machen, Heilung tritt mit Erteilung der Genehmigung ein. • Die Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum fällt zwar räumlich und zeitlich in den Anwendungsbereich der Umwandlungsverordnung; maßgeblich für die Verfügungsmacht ist regelmäßig der Zeitpunkt der Eintragung. • § 878 BGB greift zwar nach Wortlaut nur bei Verfügungen mit Beteiligung eines Dritten ein, enthält jedoch eine planwidrige Regelungslücke, da er den Schutz des Verfügenden bei Verzögerungen des Eintragungsverfahrens bezweckt. • Aus Auslegungs- und systematischen Gründen ist § 878 BGB entsprechend auf einseitige Eigenverfügungen wie die Teilung nach § 8 WEG anzuwenden; der Gesetzgeber hat § 878 BGB bereits in § 1196 Abs.2 BGB auf die Eigentümergrundschuld erstreckt, was den allgemeinen Schutzgedanken belegt. • Die Rechts- und Gesetzgebungsgeschichte und der Verweis auf § 135 BGB im BauGB sprechen dafür, dass der Genehmigungsvorbehalt nach § 172 Abs.1 Satz4 BauGB nicht der Schutzwirkung des § 878 BGB entgegensteht. • Das Grundbuchamt darf die Eintragung nicht allein deshalb verweigern, weil die Umwandlungsverordnung erst nach Stellung des Antrags in Kraft trat; die Anwendung von § 878 BGB bewirkt, dass die nachträgliche Verfügungsbeschränkung der Eintragung nicht entgegensteht. Die Entscheidung des Kammergerichts und die Zwischenverfügung des Grundbuchamts werden aufgehoben; die Sache wird an das Grundbuchamt zurückverwiesen. Das Grundbuchamt darf den Vollzug der Eintragung nicht mit der Begründung verweigern, die erforderliche Genehmigung der Umwandlungsverordnung fehle, weil § 878 BGB entsprechend auf die Aufteilung nach § 8 WEG anzuwenden ist und der Eigentümer auf den Bestand seiner bereits erklärten Verfügung vertrauen kann. Der Eintragungsantrag ist daher nicht aus den in der Zwischenverfügung genannten Gründen zu versagen; das Grundbuchamt hat über den Antrag neu zu entscheiden. Der Gegenstandswert des Verfahrens wurde vom Senat auf 5.000 € festgesetzt.