VII ZR 188/13

Unwirksame Abnahmeklausel belastet Bauträger; Nacherfüllung für Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum • Ein Bauträger kann sich nicht auf eine von ihm gestellte unwirksame Abnahmeklausel berufen; die Inhaltskontrolle von AGB schützt den Vertragspartner des Verwenders. • Ist wegen unwirksamer Abnahmeklausel keine wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt, trifft den Verwender die Darlegungs- und Beweislast für Mangelfreiheit. • Vereinbarungen zur Anwendung der VOB/B in Allgemeinen Geschäftsbedingungen können im Zweifel zu Lasten des Verwenders ausgelegt werden; bei wirksamer Einbeziehung beginnt die Verjährungsfrist für VOB-Ansprüche mit der Übergabe. • Nacherfüllungsansprüche nach Werkvertragsrecht (§§ 633 ff. BGB) können auch vor Abnahme im Erfüllungsstadium durchsetzbar sein; jedenfalls ist der Verwender einer unwirksamen Klausel nach Treu und Glauben daran gehindert, sich auf das fehlende Erfüllungsstadium zu berufen. Der Kläger erwarb 2002 eine Eigentumswohnung in einer sanierten Anlage vom Bauträger (Beklagte). Im notariellen Vertrag war die VOB/B mit modifizierter fünfjähriger Verjährungsfrist vereinbart; außerdem enthielt der Vertrag eine Klausel, wonach der vom Bauträger bestimmte Verwalter die Abnahme des Gemeinschaftseigentums vornehmen könne. Die Beklagte meldete die Wohnungen 2004 als bezugsfertig, führte eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch, die aber nur von ihr unterzeichnet wurde; der Kläger war bei jener Veranstaltung nicht anwesend. Bei Übergabe 2005 wurden Mängel angezeigt. Der Kläger zahlte den Kaufpreis nicht vollständig und hinterlegte Beträge. Er klagte 2009/2010 auf Beseitigung von 49 Mängeln an Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum; die Beklagte rügte Verjährung. Die Vorinstanzen verurteilten die Beklagte zur Mangelbeseitigung in Teilen; sie legte Revision ein. • Anwendung von Werkvertragsrecht: Umfang und Bedeutung der Sanierungsleistungen rechtfertigen Werkvertragsrecht (§§ 633 ff. BGB) für die Bausubstanz. • Unwirksame Abnahmeklausel: Die vertragliche Bestimmung, wonach der vom Bauträger bestimmte Verwalter die Abnahme des Gemeinschaftseigentums vornimmt, sind Allgemeine Geschäftsbedingungen des Verwenders und nach Inhaltskontrolle (§ 307 Abs.1 BGB) unwirksam; der Verwender kann sich nicht zu seinem Vorteil auf die Unwirksamkeit berufen. • Keine wirksame Abnahme: Eine individuelle Abnahme durch den Kläger liegt nicht vor; die von der Beklagten erklärte Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist unwirksam und auch der Verwaltungsbeirat hat keine wirksame Abnahme erklärt. • Treu und Glauben (§ 242 BGB): Die Beklagte darf sich nach Treu und Glauben nicht darauf berufen, dass wegen fehlender Abnahme das Erfüllungsstadium noch nicht erreicht sei; sie muss die Folgen der unwirksamen Klausel tragen. • Darlegungs- und Beweislast: Solange keine wirksame Abnahme vorliegt, trifft den Unternehmer/Verwender die Darlegungs- und Beweislast für die Mangelfreiheit seines Werks. • VOB/Vereinbarung für Sondereigentum: Die VOB-Klausel zur fünfjährigen Frist ist als AGB zu bewerten; bei Zweifel geht die Auslegung zu Lasten des Verwenders (§ 305c Abs.2 BGB), so dass die Ansprüche für Mängel am Sondereigentum ab Übergabe zu gelten haben. • Verjährung: Die Einrede der Verjährung greift nicht. Für Nacherfüllungsansprüche nach § 634 Nr.1, § 635 BGB beginnt die Verjährung erst mit der Abnahme (§ 634a Abs.2 BGB); bezüglich Sondereigentum ist die vereinbarte VOB-Frist gewahrt und durch Klageerhebung eingehalten. • Revisionserwägung: Die revisionsrechtliche Überprüfung bestätigt die Darstellung des Berufungsgerichts; vorgebrachte Verfahrensrügen und fehlerhafte Anwendung einzelner Normen führen nicht zur Aufhebung des Urteils. Die Revision der Beklagten wird zurückgewiesen; das Berufungsurteil bleibt bestehen. Die Beklagte ist zur Beseitigung zahlreicher Mängel am Gemeinschafts- und Sondereigentum verpflichtet, weil keine wirksame Abnahme vorliegt und sie sich nicht auf die von ihr gestellte, unwirksame Abnahmeklausel berufen kann. Folglich trifft sie die Darlegungs- und Beweislast für die Mangelfreiheit. Soweit die Parteien VOB-Regelungen vereinbart hatten, ist deren Auslegung im Zweifel zu Lasten der Beklagten vorzunehmen, wodurch die Ansprüche des Klägers gewahrt bleiben. Die von der Beklagten erhobene Einrede der Verjährung greift nicht; sie hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.