V ZR 295/14

Beweiswirkung notarieller Urkunde gegenüber Vertragsentwurf beim Grundstückskauf • Die notariell beurkundete Urkunde genießt die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit; ein vorgelegter Vertragsentwurf widerlegt diese Vermutung nicht ohne Weiteres. • Der Zweck des Beurkundungsverfahrens ist die Ermittlung des abschließenden Parteiwillens; der Entwurf dient nur der Vorbereitung und dokumentiert nicht zwingend den abschließenden Willen. • Die Erklärung der Parteien, sie hätten Gelegenheit gehabt, den Entwurf zu prüfen (§ 17 Abs. 2a BeurkG), begründet nicht, dass der Entwurf rechtsverbindlich gelten soll oder spätere Abweichungen der Niederschrift nichtig sind. • Ein offener Dissens (§ 154 BGB) liegt nur vor, wenn beide Parteien sich bewusst sind, dass noch keine Einigung über alle Vertragspunkte erzielt ist; hier kommt höchstens ein versteckter Einigungsmangel in Betracht, der Voraussetzung die objektive Nichtübereinstimmung der Erklärungen hat. Die Klägerin kaufte von dem Beklagten ein Grundstück mit Halle. Vorab erhielt sie einen notariellen Vertragsentwurf, wonach die Halle 640 qm groß sei und bestimmte Einrichtungsgegenstände mitverkauft würden. In der notariellen Urkunde wurde hingegen eine Halle mit 640 qm genannt, zugleich aber festgehalten, dass der Kaufgegenstand "wie er steht und liegt" übergeben werde mit Ausnahme der Größe der Halle; außerdem enthielt die Urkunde die Bestätigung, die Parteien hätten Gelegenheit gehabt, den Entwurf zu prüfen. Nach Übergabe betrug die Hallenfläche tatsächlich nur 540 qm und die Einbauküche war entfernt. Die Klägerin verlangte Schadensersatz. Landgericht und Kammergericht wiesen die Klage ab mit der Begründung, der Entwurf sei maßgeblich gewesen; die Klägerin legte Revision ein. • Notarielle Urkunden sind öffentliche Urkunden im Sinne des § 415 ZPO und begründen die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit des beurkundeten Inhalts. • Die Partei, die einen vom Urkundstext abweichenden übereinstimmenden Willen geltend macht, trägt die Beweislast für außerurkundliche Umstände. • Der Vertragsentwurf, den der Notar vorlegte, dient nach § 17 Abs. 2a BeurkG der Vorbereitung und dokumentiert nicht den abschließenden Parteiwillen; Änderungen während der Beurkundungsverhandlung können und sollen möglich sein. • Die Vorlage des Entwurfs reicht nicht aus, um die Vermutung der Richtigkeit der notariellen Urkunde zu widerlegen; ansonsten würde der vorläufige Entwurf dem Abschlussakt die Beweisführung entziehen, was dem Zweck der Beurkundung widerspräche. • Die in der Urkunde enthaltene Erklärung, die Parteien hätten die Gelegenheit zur Prüfung des Entwurfs gehabt, bezieht sich auf die Amtspflicht des Notars und bedeutet nicht, dass der Entwurf inhaltsverbindlich sein solle oder spätere Abweichungen nichtig wären. • Ein offener Dissens (§ 154 BGB) liegt nicht vor; allenfalls käme ein versteckter Einigungsmangel (§ 155 BGB) in Betracht, der aber voraussetzt, dass die objektiven Erklärungsinhalte auseinanderfallen, was hier nicht festgestellt ist. • Der Beklagte hat den Kaufvertrag nicht wirksam angefochten, da es an einer unzweideutigen Anfechtungserklärung (§ 143 BGB) fehlt. • Mangels Reife zur Endentscheidung ist das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen; das Berufungsgericht soll bei erneuter Prüfung auch prüfen, ob der Beklagte die außerhalb der Urkunde liegenden Umstände hinreichend bewiesen hat. Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung des Kammergerichts aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen. Die notariell beurkundete Urkunde bleibt maßgeblich und genießt die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit; der vorgelegte Vertragsentwurf widerlegt diese Vermutung nicht allein durch seine Vorlage. Die von den Parteien in der Urkunde bestätigte Gelegenheit zur Prüfung des Entwurfs bezweckt die Erfüllung der Amtspflicht des Notars nach § 17 Abs. 2a BeurkG und führt nicht dazu, dass abweichende Regelungen der Niederschrift wegen Perplexität nichtig sind. Der Beklagte hat den Kaufvertrag nicht wirksam angefochten, weil eine klare Anfechtungserklärung fehlt. Das Berufungsgericht muss nun erneut prüfen, ob der Beklagte die erforderlichen außerurkundlichen Umstände bewiesen hat, um einen vom Urkundstext abweichenden übereinstimmenden Willen darzutun; erst dann kann über den Schadensersatzanspruch entschieden werden.