V ZB 61/15

Eintragung geänderter Vormerkung und Zustimmungserfordernis bei wertgesicherter Reallast • Eine Zwischenverfügung des Grundbuchamts, die den Antragsteller zur Löschung einer eingetragenen Vormerkung auffordert, ist unzulässig, wenn der Eintragungsantrag sich nur auf die Änderung der Vormerkung und die Eintragung einer weiteren (nicht wertgesicherten) Reallast richtet. • Eine eingetragene Vormerkung kann den Anspruch auf Zustimmung zu einer einmaligen Umwandlung in eine wertgesicherte Erbbauzinsreallast sichern; die Änderung der Vormerkung ist nach § 883 Abs.1 i.V.m. § 877 BGB eintragungsfähig. • Die Zustimmung der Inhaber gleich- oder nachrangiger dinglicher Rechte zur Inhaltsänderung einer Erbbauzinsreallast nach § 877 i.V.m. § 876 BGB ist nur dann entbehrlich, wenn aus der neuen wertgesicherten Reallast kein höherer Erbbauzins resultieren kann als aus der bisherigen Reallast und dem durch die Vormerkung gesicherten Anspruch. • Das Grundbuchamt darf vom Antragsteller die Beibringung von Rangrücktrittserklärungen oder Zustimmungen Dritter verlangen, wenn die beabsichtigte Änderung zu höheren dinglichen Ansprüchen führen kann. Die Beteiligte zu 2 ist Erbbauberechtigte; der Beteiligte zu 1 ist Eigentümer des Erbbaugrundstücks. Im Erbbaurechtsvertrag war eine Erbbauzinsreallast und eine Vormerkung zur Sicherung eines Anpassungsanspruchs vereinbart; regelmäßige Überprüfungen des Erbbauzinses alle fünf Jahre sollten nach einem Index erfolgen. In einem 3. Nachtragsvertrag vereinbarten die Parteien u. a. eine Anpassungsklausel, nach der künftig eine automatische wertgesicherte Anpassung gelten soll, sowie die Änderung der eingetragenen Vormerkung; beantragt wurde ferner die Eintragung einer weiteren nicht wertgesicherten Reallast. Das Grundbuchamt forderte durch Zwischenverfügung u. a. die Löschung der Vormerkung und die Neueintragung einer erstrangigen wertgesicherten Reallast sowie die Beibringung von Rangrücktritten. Gegen dies wurde Beschwerde geführt; das OLG hob teilweise auf, wogegen der Eigentümer Rechtsbeschwerde einlegte. • Die Rechtsbeschwerde ist zulässig und führt insoweit zum Erfolg, als das Grundbuchamt nicht die Löschung der in Abt. II Nr.2 eingetragenen Sicherungsvormerkung verlangen durfte. Grundlage ist, dass der Antrag des Beteiligten zu 1 lediglich die Änderung der Vormerkung und die Eintragung einer weiteren nicht wertgesicherten Reallast nach § 3 des Nachtragsvertrags betrifft, nicht aber die Umwandlung aller Reallasten in eine neue wertgesicherte Gesamtreallast (§ 13, § 19, § 18 GBO). • Materiellrechtlich ist die Änderung der Vormerkung in ihrer inhaltlichen Ausgestaltung nach § 883 Abs.1 Satz1 i.V.m. § 877 BGB zulässig. Eine Vormerkung kann den Anspruch auf Zustimmung zur Eintragung einer wertgesicherten Gesamtreallast sichern, auch wenn die Art der geschuldeten sachenrechtlichen Verfügung sich ändert, soweit die Eintragung der Inhaltsänderung in das Grundbuch erfolgt. • Die Einschätzung des Beschwerdegerichts, die Zustimmung der Inhaber nachrangiger dinglicher Rechte sei stets erforderlich, hält nicht uneingeschränkt. Nach §§ 877, 876 BGB ist Zustimmung grundsätzlich nötig, doch entbehrlich, wenn die Änderung die Rechtsstellung der Dritten nicht berührt. Maßgeblich ist, ob aus der neuen wertgesicherten Reallast ein höherer Erbbauzins entstehen kann als aus der bisherigen Reallast und dem durch die Vormerkung gesicherten Anspruch. • Die Zwischenverfügung war daher aufzuheben, soweit sie die Vormerkung als Eintragungshindernis ansah und deren Löschung verlangte. Soweit aber die automatische Wertsicherung nach § 1105 Abs.1 i.V.m. § 1107 BGB dazu führen kann, dass ein höherer Erbbauzins entsteht als nach bisheriger Regelung (weil vorherige Zustimmungsspielräume des Veranlagenden weggefallen sind), ist die Auflage, die Bewilligungen bzw. Zustimmungen der Inhaber der nachrangigen dinglichen Rechte beizubringen, rechtmäßig und erforderlich, damit das Grundbuchamt die mögliche Rechtsbeeinträchtigung Dritter prüfen kann. Der Rechtsbeschwerde wurde teilweise stattgegeben: Das Urteil des OLG wurde insoweit aufgehoben, als die Beschwerde gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts zurückgewiesen worden war, soweit diese dem Beteiligten zu 1 die Löschung der eingetragenen Vormerkung aufgegeben hatte. Das Grundbuchamt darf den Antrag vom 28.03.2014 nicht allein deshalb zurückweisen, weil nicht die Löschung der Vormerkung beantragt worden ist. Die weitergehende Beschwerde wurde zurückgewiesen, weil das Grundbuchamt berechtigt ist, die Beibringung der Zustimmungen oder Rangrücktritte der nachrangigen dinglichen Rechte zu verlangen, sofern aufgrund der Vereinbarung eine höhere dingliche Belastung (höherer Erbbauzins) möglich sein kann. Der Gegenstandswert der Rechtsbeschwerde wurde auf 4.000 € festgesetzt. Insgesamt gewinnt der Beteiligte zu 1 in dem engen Punkt der geforderten Löschung der Vormerkung; er bleibt jedoch daran gebunden, die erforderlichen Zustimmungen Dritter beizubringen, wenn die geplante Umgestaltung der Wertsicherung zu einer erhöhten dinglichen Forderung führen kann.