VIII ZR 274/15

Wirksamkeit der Klausel "die Betriebskosten" im Wohnraummietvertrag • Zur Frage der Anforderungen an Angaben zu Betriebskosten in Wohnraummietverträgen besteht keine Revisionserfordernis mehr nach dem Senatsurteil vom 10.02.2016. • Die Formularklausel, mit der der Mieter zur Übernahme "der Betriebskosten" verpflichtet wird, ist ausreichend, um sämtliche nach § 556 Abs.1 BGB umlagefähigen Betriebskosten zu erfassen. • Es ist unschädlich, wenn in einem Formularmietvertrag irrtümlich sowohl die Variante Betriebskostenpauschale als auch die Variante Betriebskostenvorauszahlung angekreuzt sind, sofern sich aus Auslegung ergibt, dass eine Betriebskostenpauschale vereinbart wurde. • Eine als Pauschale vereinbarte Betriebskostenzahlung kann nach den Vorschriften über die Erhöhung oder Minderung der Pauschale (§ 560 BGB) angepasst werden. Der Kläger ist Mieter eines Wohnraums; der Mietvertrag vom 1. Oktober 2006 enthielt im Formularteil eine Angabe zu Betriebskosten in Höhe von monatlich 50 Euro. Im Formular waren offenbar versehentlich sowohl die Option "Betriebskostenpauschale" als auch "Betriebskostenvorauszahlung" angekreuzt, und die Betriebskosten wurden nicht näher bezeichnet. Der Kläger rügte, er müsse entgegen der Vertragsangabe überhaupt keine Betriebskosten zahlen oder jedenfalls sei die Vereinbarung unklar. Die Vorinstanzen werteten die Vereinbarung nach Auslegung als Betriebskostenpauschale, die gegebenenfalls nach § 560 BGB angepasst werden kann. Der Kläger legte Revision ein; der Senat beabsichtigte die Revision nach § 552a ZPO zurückzuweisen. • Keine Zulassungsgründe: Die grundsätzliche Frage der Anforderungen an Betriebskostenangaben in Wohnraummietverträgen ist durch das Senatsurteil vom 10.02.2016 (VIII ZR 137/15) geklärt, so dass die Zulassung der Revision nicht erforderlich ist. • Gegenstand der Regelung ist in beiden Fallgestaltungen (Pauschale oder umlagefähige Abrechnung) der Inhalt der Vereinbarung, nämlich welche Betriebskosten dem Mieter auferlegt werden; daher gelten die Grundsätze des Senatsurteils auch für Pauschalen. • Auslegungsgrundsatz: Bei Wohnraummietverträgen genügt die Formulierung, der Mieter habe "die Betriebskosten" zu tragen, weil hiermit die nach § 556 Abs.1 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Betriebskosten gemeint sind; damit sind sämtliche umlagefähigen Betriebskosten erfasst. • Formularirrtum ohne Folgen: Dass im Formular beide Varianten angekreuzt waren und die Betriebskosten nicht konkret bezeichnet sind, steht der Auslegung als Pauschalvereinbarung nicht entgegen. • Rechtsfolgen: Ist eine Pauschale vereinbart, bleibt es bei den gesetzlichen Anpassungsmöglichkeiten, insbesondere den Regelungen des § 560 BGB zu Erhöhung und Herabsetzung. Der Senat beabsichtigte, die Revision des Klägers durch Beschluss zurückzuweisen, da die Revision keine Aussicht auf Erfolg hat und die Rechtslage durch das frühere Senatsurteil geklärt ist. Die Vorinstanzen haben zu Recht ausgelegt, dass die Parteien eine Betriebskostenpauschale vereinbart haben, die gegebenenfalls nach § 560 BGB zu verändern ist. Die beanstandete Unklarheit durch ein versehentliches Ankreuzen beider Formularoptionen ändert hieran nichts. Ergebnis: Der Kläger verliert insofern, als die Verpflichtung zur Zahlung der vereinbarten Betriebskostenpauschale besteht; die Regelung erfasst sämtliche nach § 556 Abs.1 BGB umlagefähigen Betriebskosten, und eine Anpassung richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften.