I ZR 5/15

Keine Provisionspflicht des Vorkaufsberechtigten bei unüblich hoher Maklervereinbarung • Der Vorkaufsberechtigte eines Erbteils wird durch Ausübung des Vorkaufsrechts in ein gesetzliches Schuldverhältnis mit dem Erwerber gesetzt; auf dieses sind grundsätzlich die Vorschriften über den Kaufvertrag anzuwenden (§§ 2035, 2034 BGB). • Eine im Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Erstkäufer getroffene Vereinbarung zur Zahlung einer Maklerprovision wirkt nur gegenüber dem Vorkaufsberechtigten, wenn sie sich im üblichen Rahmen hält (§ 464 Abs. 2 BGB). • Eine unüblich hohe Maklerprovisionsvereinbarung gehört wesensgemäß nicht zum Kaufvertrag und verpflichtet den Vorkaufsberechtigten nicht; eine Herabsetzung auf ein übliches Maß kommt nicht in Betracht. • Die Frage, ob eine Provisionsvereinbarung unüblich hoch ist, ist tatrichterlich zu beurteilen und nur eingeschränkt in der Revision überprüfbar. Die Erblasserin vererbte ein Grundstück an ihre beiden Söhne zu gleichen Teilen. Der Bruder des Beklagten vermittelte über die Klägerin den Verkauf seines hälftigen Erbteils an einen Käufer; der Kaufvertrag regelte die sofortige Übertragung und enthielt eine Provisionsklausel, wonach der Käufer an die Klägerin 29.750 € Maklerhonorar zu zahlen habe. Der Beklagte übte sein gesetzliches Vorkaufsrecht aus und zahlte die von der Klägerin geforderte Provision nicht. Die Klägerin klagte auf Zahlung der Provision gegen den Beklagten. Landgericht und Kammergericht wiesen die Klage ab; die Klägerin legte Revision ein, die vom Bundesgerichtshof zurückgewiesen wurde. • Ausübung des Vorkaufsrechts: Durch Zugang der Vorkaufserklärung entstand zwischen Beklagtem und Käufer ein gesetzliches Schuldverhältnis; auf dieses sind die Vorschriften über Kaufverträge entsprechend anwendbar (§§ 2034 ff. BGB). • Voraussetzung der Provisionspflicht: Nach § 464 Abs. 2 BGB setzt die Provisionsverpflichtung des Vorkaufsberechtigten voraus, dass die Provisionsregelung Bestandteil des zwischen Verkäufer und Erstkäufer geschlossenen Hauptvertrags ist; dies war hier durch § 16 des Kaufvertrags gegeben. • Unübliches Maß als Ausschlussgrund: Die vereinbarte Provision von 9,62% netto (11,44% brutto) des Kaufpreises überschreitet das übliche Maß für Grundstückskaufverträge (Landgericht/Kammergericht: etwa 6% zzgl. USt). Nach ständiger Rechtsprechung gehört eine derart überhöhte Regelung nicht zum Kaufvertrag und verpflichtet den Vorkaufsberechtigten nicht. • Kein Anspruch auf Reduktion: Eine Reduzierung der überhöhten Provision auf ein übliches Maß kommt nicht in Betracht; die Regelungen über Herabsetzung nach § 655 BGB oder Analogie zu preisrechtlichen Normen sind nicht anwendbar, weil die unübliche Provision wesensgemäß nicht Teil des Vertrags ist. • Tatrichterliche Würdigung: Die Annahme des Berufungsgerichts, die Provision sei unüblich hoch und daher unwirksam gegenüber dem Vorkaufsberechtigten, ist manifest nicht willkürlich und im Rahmen der revisionsrechtlichen Überprüfbarkeit geblieben. • Keine besonderen Maklerleistungen: Vorgebrachte zusätzliche Tätigkeiten der Klägerin (z. B. Grundrissbeschaffung, Mieterliste, Verkehrswertgutachten, Kontakt zu Rechtsanwältin) rechtfertigten nach tatrichterlicher Würdigung nicht die Überschreitung des üblichen Provisionsmaßes. • Kostenfolge: Die Revision der Klägerin ist unbegründet und zurückzuweisen; die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen (§ 97 Abs. 1 ZPO). Die Revision der Klägerin wird zurückgewiesen. Der Beklagte muss die geforderte Maklerprovision nicht zahlen, weil die im Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Erstkäufer vereinbarte Provision unüblich hoch war und somit wesensgemäß nicht zum Hauptvertrag gehörte; daher wirkt die Vereinbarung auch nicht gegenüber dem Vorkaufsberechtigten. Eine Herabsetzung oder Anpassung der Provisionsforderung kommt nicht in Betracht. Die Klägerin trägt die Kosten des Revisionsverfahrens.