VIII ZR 31/15

Kein Eintritt nach § 566 BGB bei fehlender Besitzüberlassung bzw. nicht ausgeübtem Besitz • Zur Zulassung der Revision besteht kein Anlass, wenn die vom Berufungsgericht aufgeworfene Rechtsfrage für die Entscheidung nicht entscheidungserheblich ist. • § 566 Abs. 1 BGB schützt nur den Mieter, der zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs tatsächlichen Besitz an der Mietsache ausübt. • Ein Erwerber tritt nach § 566 Abs. 1 BGB nicht in Rechte und Pflichten eines Mietverhältnisses ein, wenn die vermietete Wohnung zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch nicht dem Mieter überlassen war oder der Mieter den Besitz nicht ausgeübt hat. • Ob ein ehemaliger Mieter ein Besitzrecht geltend machen kann, richtet sich nach den tatsächlichen Besitzverhältnissen; tatsächliche Sachherrschaft begründet unmittelbaren Besitz nach § 854 BGB. Die Beklagten begehrten die Einräumung des Besitzes an einer Gartenfläche, die nach ihrer Auffassung zum Mietverhältnis gehörte. Der Kläger hatte Wohnungseigentum erworben und zum Erwerbszeitpunkt nach Auffassung der Parteien zugleich ein Sondernutzungsrecht an der streitigen Gartenfläche erworben. Das Berufungsgericht verneinte einen Anspruch der Beklagten auf Besitz an der Gartenfläche; die Beklagten behaupteten, sie hätten den Besitz lediglich zeitweise verloren. Der Senat beabsichtigte, die Revision der Beklagten gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen, da die aufgeworfene Frage zur Anwendung des § 566 BGB für die Entscheidung nicht entscheidungserheblich sei. Entscheidungsgegenstand war, ob der Erwerber nach § 566 Abs. 1, § 567 BGB in das Mietverhältnis eintritt und damit Besitzansprüche der Beklagten ausschließt. • Zulassung der Revision: Die vom Berufungsgericht für klärungsbedürftig gehaltene Frage (Auswirkung der Ausübung des Vorkaufsrechts auf das Mietverhältnis Dritter) ist für die Entscheidung nicht entscheidungserheblich; es liegen keine Zulassungsgründe nach § 543 Abs. 2 ZPO vor. • Anwendbarkeit des § 566 BGB: Nach § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber nur dann anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses ein, wenn die vermietete Wohnung nach Überlassung an den Mieter durch den Vermieter an einen Dritten veräußert wird; fehlt die Besitzüberlassung zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs, greift § 566 nicht. • Tatsächlicher Besitz als Anknüpfungspunkt: Die Schutzwirkung des § 566 BGB knüpft an die tatsächlich ausgeübte Sachherrschaft des Mieters an (§ 854 Abs. 1 BGB); nur diese Publizitätswirkung ermöglicht dem Erwerber, aus der Besitzlage die einzutretenden Mietverhältnisse zu erkennen. • Feststellungen des Berufungsgerichts: Das Berufungsgericht stellte fest, dass die Beklagten zum Zeitpunkt, als der Kläger Wohnungseigentum und das Sondernutzungsrecht erwarben, keinen Besitz an der Gartenfläche mehr ausübten; sie hatten die tatsächliche Gewalt verloren (§ 856 Abs. 1 BGB). • Rechtsfolge: Mangels zum Erwerbszeitpunkt ausgeübtem Besitz besteht kein Eintrittsgrund nach § 566 Abs. 1 BGB und damit kein Anspruch der Beklagten auf Einräumung des Besitzes nach § 535 Abs. 1 BGB. • Schutzinteressen: Das bloße Interesse der Beklagten an der Wiedererlangung des Besitzes (Besitzerlangungsinteresse) rechtfertigt nicht die Anwendung des § 566 BGB zu Lasten des Erwerbers. Der Senat beabsichtigte, die Revision der Beklagten nach § 552a ZPO einstimmig zurückzuweisen. Die Beklagten haben keinen Anspruch auf Einräumung des Besitzes an der streitigen Gartenfläche, weil der Kläger zum Erwerbszeitpunkt nicht in ein durch tatsächliche Besitzüberlassung begründetes Mietverhältnis eingetreten ist. Entscheidend ist, dass die Beklagten zum Erwerbszeitpunkt keinen tatsächlichen Besitz mehr ausgeübt hatten; deshalb greift § 566 Abs. 1 BGB nicht zugunsten der Beklagten. Aufgrund des fehlenden Eintrittsgrundes ergibt sich auch kein Anspruch aus § 535 Abs. 1 BGB. Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.