VIII ZR 68/15

Mieterhöhung: Typengutachten als ausreichende Begründung nach § 558a BGB • Ein dem Mieterhöhungsverlangen beigefügtes Sachverständigengutachten im Sinne des § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB muss nicht den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete führen; es genügt, dass es dem Mieter ermöglicht, die Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzuvollziehen. • Ein Typengutachten für eine größere Wohnanlage erfüllt die Begründungspflichten, wenn es Wohnungstypen unterscheidet und eine besichtigte Musterwohnung so beschreibt, dass der Mieter die Vergleichbarkeit zur eigenen Wohnung beurteilen kann. • Das Gutachten muss nicht die Mietentwicklung der letzten vier Jahre oder einen ausdrücklichen Zeitpunkt nennen, sofern aus dem Gutachten erkennbar ist, dass es sich um eine aktuelle Ermittlung handelt. Die Klägerin verlangt Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 66,67 € monatlich ab 1.1.2014 für eine 77,29 qm große Dreizimmerwohnung in einer Wohnanlage. Das Mieterhöhungsverlangen datiert vom 24.10.2013 und stützt sich auf ein Typengutachten der öffentlich bestellten Sachverständigen W. vom 14.10.2013, das ortsübliche Vergleichsmieten für unterschiedliche Wohnungstypen der Anlage ausweist und eine besichtigte Musterwohnung beschreibt. Die Beklagte lehnte die Zustimmung ab; sowohl Landgericht als auch Berufungsgericht wiesen die Klage der Klägerin ab. Das Berufungsgericht rügte die Unzulänglichkeit des Gutachtens insbesondere wegen fehlender Angaben zur Mietentwicklung der letzten vier Jahre und fehlendem Zeitpunkt der Ermittlung. Die Klägerin legte Revision beim Bundesgerichtshof ein, der das Berufungsurteil aufhob und die Sache zurückverwies. • Ziel der Begründung nach § 558a BGB ist, dem Mieter die für eine außergerichtliche Prüfung der Mieterhöhung erforderlichen Tatsachen mitzuteilen; sie muss nicht den gerichtlichen Beweis ersetzen. • Ein dem Mieterhöhungsverlangen beigefügtes Gutachten genügt, wenn es Angaben enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet werden kann und der Mieter die ortsübliche Vergleichsmiete sowie die Einordnung seiner Wohnung in das örtliche Preisgefüge nachvollziehen kann (§ 558a Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB; § 558 BGB). • Bei Typengutachten reichen die Typisierung der Wohnungen und die Beschreibung einer besichtigten Musterwohnung aus, damit der Mieter die Vergleichbarkeit beurteilen kann; eine vollständige Identität individueller Ausstattungsmerkmale ist nicht erforderlich. • Aus dem Schutzzweck der Regelung folgt, dass die Begründung nicht schon den Nachweis erbringen soll, den das Gericht spätere durch ein Beweissachverständigengutachten zu prüfen hat; daher sind höhere Anforderungen (z. B. Darstellung der Mietentwicklung der letzten vier Jahre) nicht Voraussetzung für die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens. • Das Fehlen eines ausdrücklichen Zeitpunktshinweises im Gutachten ist unschädlich, wenn ersichtlich ist, dass die Ermittlung aktuell erfolgt ist. • Folge: Das Berufungsgericht hat die Anforderungen des § 558a BGB verkannt; das Urteil ist aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung zurückzuverweisen (vgl. §§ 562, 563 ZPO). Der Bundesgerichtshof hat die Revision der Klägerin stattgegeben und das Berufungsurteil aufgehoben. Das Mieterhöhungsverlangen vom 24.10.2013, gestützt auf das Typengutachten vom 14.10.2013, erfüllt die formellen Anforderungen des § 558a Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB; ein derartiges Gutachten muss nicht die Mietentwicklung der letzten vier Jahre ausweisen oder einen ausdrücklich benannten Zeitpunkt enthalten. Ein Typengutachten ist ausreichend, wenn es Wohnungstypen differenziert und eine besichtigte Musterwohnung so beschreibt, dass der Mieter die Vergleichbarkeit zur eigenen Wohnung beurteilen kann. Damit steht der Klägerin ihr Anspruch auf Zustimmung nicht bereits aus formellen Gründen entgegen; die Sache wurde zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.