VIII ZR 67/15

Typengutachten genügt als Begründung des Mieterhöhungsverlangens nach § 558a BGB • Ein Typengutachten kann zur formellen Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs.2 Nr.3 BGB genügen, auch wenn es keine Darstellung der Mietentwicklung der letzten vier Jahre enthält. • Zur Begründung nach § 558a BGB genügt, dass das beigefügte Gutachten Tatsachen enthält, die dem Mieter eine Überprüfung der Berechtigung der Mieterhöhung ermöglichen; es muss nicht bereits den Prozessnachweis erbringen. • Bei Typengutachten reicht die Beschreibung einer besichtigten Musterwohnung aus, damit der Mieter abschätzen kann, ob seine Wohnung dem Typ entspricht; exakte Identität der Ausstattungsmerkmale ist nicht erforderlich. Die Klägerin begehrt Zustimmung zur Mieterhöhung für eine 75,98 qm große Dreizimmerwohnung in einer Wohnanlage aus den 1970er Jahren ab 1.1.2014 um monatlich 50,22 €. Das Mieterhöhungsverlangen vom 24.10.2013 stützte sie auf ein Typengutachten der öffentlich bestellten Sachverständigen W. vom 14.10.2013, das ortsübliche Vergleichsmieten für Wohnungstypen der Anlage angab und eine besichtigte Musterwohnung beschrieb. Die Beklagte lehnte die Zustimmung ab; die Vorinstanzen wiesen die Klage ab mit der Begründung, das Gutachten sei unzureichend, weil es nicht die Mietentwicklung der letzten vier Jahre nenne und keinen konkreten Ermittlungspunkt benenne. Die Klägerin legte Revision ein. Der BGH prüfte, ob die formellen Anforderungen des § 558a BGB erfüllt sind und ob das Typengutachten ausreicht, um das Mieterhöhungsverlangen zu begründen. • Revisionsgerichtliche Prüfung ergab, dass das Berufungsgericht die Anforderungen an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558a BGB überhöht hat. • § 558a BGB verlangt, dass der Mieter die Tatsachen erfährt, die ihn in die Lage versetzen, die Berechtigung der Mieterhöhung außergerichtlich prüfen zu können; dies ist erfüllt, wenn ein beigefügtes Gutachten Angaben enthält, aus denen die geforderte Erhöhung ableitbar ist und die Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnet. • Ein dem Prozessgutachten gleichzusetzender hoher Beweisstandard gilt nicht für die formelle Begründung; insoweit muss das Gutachten nicht die Mietentwicklung der letzten vier Jahre darlegen. • Die Angabe eines konkreten Stichtags im Typengutachten ist nicht zwingend erforderlich, wenn aus dem Entstehungszeitpunkt des Gutachtens ersichtlich ist, dass die Ermittlung aktuell ist. • Bei Typengutachten genügt eine hinreichende Beschreibung einer besichtigten Musterwohnung, damit der Mieter prüfen kann, ob seine Wohnung dem Typ entspricht; individuelle Abweichungen werden durch Zu- und Abschläge berücksichtigt. • Folgerichtig ist das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen. Die Revision der Klägerin hat Erfolg; das Berufungsurteil wird aufgehoben. Das Mieterhöhungsverlangen vom 24.10.2013 entspricht den Anforderungen des § 558a Abs.1, 2 Nr.3 BGB, weil das beigefügte Typengutachten die zur außergerichtlichen Überprüfung notwendige Einordnung der Wohnung in das örtliche Mietpreisgefüge ermöglicht. Ein Gutachten zur formellen Begründung muss nicht die Mietentwicklung der letzten vier Jahre nennen und braucht nicht zwingend einen gesonderten Stichtag auszuweisen, wenn es aktuell ist. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.