XII ZR 114/14

Dauerhafte Mietänderungen sind stets schriftformbedürftig (§ 550 BGB) • Eine dauerhafte Änderung der Miethöhe ist stets vertragswesentlich und unterfällt dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB. • Der Eintritt von Erben in ein Mietverhältnis erfolgt kraft Universalsukzession und ist nicht formbedürftig (§§ 1922, 1967 BGB). • Nebensächliche Änderungen können von der Schriftform ausgenommen sein; bei mietvertraglichen Nebenabreden (z. B. Umbaumaßnahmen) ist die Formbedürftigkeit anhand des Gestaltungsgehalts zu prüfen. • Fehlt die Schriftform einer wesentlichen Änderung, so wird der Vertrag kraft Gesetzes in ein auf unbestimmte Zeit geschlossenes Mietverhältnis umgedeutet; Kündigungsfristen nach § 580a BGB sind zu beachten. • Ein berufen auf Formmangel kann treuwidrig sein, dies setzt aber konkrete Feststellungen voraus; bloße Geringfügigkeit der Änderung begründet keinen Rechtsmissbrauch. Die Kläger mieteten Gewerberäume zur Ausübung einer Zahnarztpraxis; 2005 schlossen sie mit dem damaligen Vermieter einen schriftlichen Mietvertrag bis 30.04.2020. Acht Monate später vermerkten die Kläger auf ihrem Vertragsexemplar eine mündlich vereinbarte Mieterhöhung von 20 € ab 01.01.2006. Der ursprüngliche Vermieter verstarb, die Beklagten traten als Erben ein. Die Kläger kündigten mit Schreiben vom 26.10.2013 aus wichtigem Grund und erklärten später ausdrücklich eine ordentliche Kündigung zum 31.07.2014; sie haben die Räume geräumt. Die Vorinstanzen wiesen die Klage auf Feststellung der Wirksamkeit der Kündigung ab; der BGH nahm die zugelassene Revision an. • Die Revision ist begründet; die Berufungsentscheidung wird aufgehoben und die Sache zurückverwiesen, weil wichtige Feststellungen fehlen. • Rechtlicher Ausgangspunkt: Nach §§ 578 Abs.1,2, 550 BGB ist die Schriftform gewahrt, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbestandteile aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergeben; dies gilt auch für Vertragsänderungen, ausgenommen unwesentliche Abreden. • Die Einordnung einer dauerhaften Mietänderung als unwesentlich ist umstritten; der Senat folgt der Auffassung, dass jede dauerhafte Änderung der Miethöhe stets vertragswesentlich ist und der Schriftform unterliegt, weil die Miete für Erwerber und Kündigungsgründe von Bedeutung sein kann. • Eine feste Erheblichkeitsgrenze (z. B. Prozentwert) kommt nicht in Betracht; das Gebot der Rechtssicherheit und die Vielgestaltigkeit von Mietverhältnissen sprechen gegen eine numerische Schwelle. • Der Eintritt der Erben in das Mietverhältnis beruht auf Universalsukzession (§§ 1922,1967 BGB) und steht der Formwirksamkeit nicht entgegen. • Bei der vorliegenden Feststellungslage fehlt es an ausreichenden Feststellungen zur Entstehung und Wirksamkeit der Mieterhöhungsvereinbarung sowie zu den getroffenen Abreden über Umbauarbeiten; deshalb kann revisionsrechtlich ein Schriftformverstoß nicht ausgeschlossen werden. • Zur Frage des Treuwidrigkeitseinwands (§ 242 BGB): Nur in Ausnahmefällen (z. B. besonders schwere Pflichtverletzung oder Existenzgefährdung des Gegenübers) ist die Berufung auf Formmangel rechtsmissbräuchlich; solche Feststellungen fehlen hier. • Die Vorinstanz hat zu Recht entschieden, dass erhöhte Raum- oder Hygienebedürfnisse der Kläger keinen wichtigen Kündigungsgrund nach § 543 BGB begründen; das Verwendungsrisiko trägt der Mieter. • Wegen der noch offenen tatsächlichen Feststellungen ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen; das Landgericht ist anzuhalten, insbesondere zur Entstehung des Miethöhungsvermerks und zu den Umbaumaßnahmen ergänzend festzustellen. • Hinweis zur Wirksamkeit der Kündigung: Unterstellt ein Schriftformverstoß, wäre das Mietverhältnis spätestens erst zum 30.09.2014 beendet gewesen; Kündigungsfristen nach § 580a Abs.2 BGB sind zu beachten. Der Bundesgerichtshof hebt das Urteil des OLG Stuttgart auf und verweist die Sache zur neuen Verhandlung zurück. Er stellt klar, dass eine dauerhafte Änderung der Miethöhe stets vertragswesentlich ist und der Schriftform des § 550 Satz 1 BGB unterliegt; damit kann eine nicht schriftlich belegte dauerhafte Mietänderung dazu führen, dass das Mietverhältnis kraft Gesetzes als unbefristet gilt und ordentlich kündbar wird. Der Eintritt der Erben in das Mietverhältnis ist nicht formbedürftig. Die Vorinstanz hat jedoch nicht hinreichend festgestellt, wie die vermeintliche Mieterhöhung zustande kam und welche Abreden zu Umbauarbeiten getroffen wurden; deshalb sind ergänzende Feststellungen und eine erneute Entscheidung erforderlich. Soweit Kündigungsfristen eine Rolle spielen, weist der Senat darauf hin, dass bei Annahme eines Formmangels das Mietverhältnis frühestens zum 30.09.2014 geendet hätte, sodass das Berufungsgericht dies bei seiner Entscheidung zu berücksichtigen hat.