XII ZR 84/14

Keine automatische Ausschließung von Mängelrechten durch stillschweigende Vertragsverlängerung • Die vorbehaltlose Fortsetzung eines Mietverhältnisses durch Schweigen (stillschweigende Vertragsverlängerung) führt nicht kraft § 536b BGB automatisch zum Verlust der Mängelrechte des Mieters. • Die Ausübung einer Verlängerungsoption ist keine Erklärung, die einen neuen Vertragsschluss im Sinne von § 536b BGB bewirkt; Rechte aus §§ 536, 536a BGB bleiben grundsätzlich erhalten. • Vertragliche Klauseln, die zur Geltendmachung von Mängelrechten eine schriftliche Mängelrüge mit Fristsetzung vorsehen, sind durchsetzbar; die vorgeschriebene Versandart (Einschreiben-Rückschein) ist regelmäßig keine konstitutive Formerfordernis für die Wirksamkeit der Rüge. • Ob ein Mieter seine Mängelrechte verwirkt hat, ist gesondert zu prüfen; allein das Unterlassen einer gegenteiligen Erklärung zur Verlängerung begründet kein schutzwürdiges Vertrauen des Vermieters auf dauerhaften Verzicht. Die Klägerin verlangt Mietzahlungen, die die Beklagte wegen angeblicher Mängel an einer gewerblich vermieteten Fachklinik einbehalten hat. Ursprünglicher Mietvertrag von 2001 über zehn Jahre enthielt zwei Verlängerungsoptionen, die stillschweigend in Kraft treten, wenn die Beklagte spätestens 12 Monate vor Ablauf keine gegenteilige schriftliche Erklärung abgibt. Der Vertrag enthält ferner eine Klausel, wonach Mängelrechte nur geltend gemacht werden können, wenn der Vermieter zuvor schriftlich mit Fristsetzung und per Einschreiben-Rückschein zur Beseitigung aufgefordert wurde. Die Beklagte rügte Mängel erstmals 2007 und erneut 2010/2011; ab Februar 2012 zahlte sie nur noch die Hälfte der Miete und behielt monatlich 5.524,48 € ein. Das Landgericht gab der Klage auf Zahlung statt; das Berufungsgericht bestätigte unter Berufung auf § 536b BGB, die Beklagte habe durch die vorbehaltlose Verlängerungswirkung auf ihre Mängelrechte verzichtet. Der Bundesgerichtshof hat die Revision der Beklagten als begründet erachtet. • Die Vorinstanzen haben zu Unrecht angenommen, die Beklagte habe durch die stillschweigende Vertragsverlängerung ihre Mängelrechte gemäß § 536b BGB verloren. • Die Klausel im Mietvertrag sieht eine Fortwirkung des Vertrags durch Schweigen vor; dies ist keine einseitige empfangsbedürftige Erklärung und damit kein Neuschluss des Vertrags, der eine Analogie zu § 536b BGB rechtfertigen würde. • Die Rechtsprechung und die gesetzliche Neuregelung (Einführung der §§ 536b, 536c BGB) sprechen dagegen, die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption mit dem Rechtserwerbsausfall nach § 536b BGB gleichzusetzen; die Funktionen der Vorschrift beziehen sich auf den Beginn des Mietverhältnisses und nicht auf dessen Fortsetzung. • Selbst wenn durch eine spätere Mieterhöhung Rechte wiederaufleben könnten, bliebe die vertragliche Sicherungsform (§ 13 des Vertrags: schriftliche Rüge mit Fristsetzung) maßgeblich für die Geltendmachung von Mängelrechten in dem Umfang, in dem sie bestehen. • Die Beklagte hat nach den Feststellungen vor dem streitigen Zeitraum schriftlich Mängel gerügt und Fristen gesetzt; damit wurde die vertraglich vorausgesetzte Sicherung der Mängelrechte erfüllt. • Die Vorinstanzen haben keinen Feststellungen getroffen, die ein Verwirkungstatbestand tragfähig begründen würden; auch ein schutzwürdiges Vertrauen der Klägerin auf dauernden Verzicht der Beklagten ist nicht ersichtlich. • Die Entscheidung ist aufzuheben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, insbesondere zur weiteren Tatsachenaufklärung, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Der Bundesgerichtshof hebt den Beschluss des Oberlandesgerichts auf und verweist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht zurück. Die Annahme, die Beklagte habe durch die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses automatisch ihre Mängelrechte verloren, hält rechtlich nicht stand. Es ist festzuhalten, dass die Ausübung einer Verlängerungsoption keinen neuen Vertragsschluss im Sinne des § 536b BGB bewirkt und daher nicht ohne weitere Feststellungen zum Wegfall der Rechte aus §§ 536, 536a BGB führt. Die Beklagte hat nach den tatrichterlichen Feststellungen rechtzeitig Mängel gerügt und Fristen gesetzt, so dass die vertraglichen Voraussetzungen zur Geltendmachung der Minderung erfüllt sein können. Mangels abschließender Feststellungen zur Verwirkung oder zu sonstigen Ausschlussgründen muss das Berufungsgericht die weiteren Umstände aufklären und neu entscheiden; auch über die Kosten des Revisionsverfahrens ist neu zu entscheiden.