Zurück BGH 01. Oktober 2015 V ZB 181/14 BGB § 181; GBO § 28 Messungsanerkennung und Auflassung nach Abschluss eines Kaufvertrags durch Unterbevollmächtigten; Erfordernis der Befreiung des Unterbevollmächtigten von den Beschränkungen des § 181 BGB; Prüfungsbefugnis des Grundbuchamts Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau BGB § 181 ; GBO § 28 Messungsanerkennung und Auflassung nach Abschluss eines Kaufvertrags durch Unterbevollmächtigten; Erfordernis der Befreiung des Unterbevollmächtigten von den Beschränkungen des § 181 BGB ; Prüfungsbefugnis des Grundbuchamts 1. Erfolgen Messungsanerkennung und Auflassung nach Abschluss eines Kaufvertrages, handelt es sich nicht um genehmigungsbedürftige Insichgeschäfte, wenn sie von einem Vertreter, der für beide Vertragsparteien auftritt, erklärt werden. 2. Die Messungsanerkennung (Identitätserklärung) dient nicht dazu, die vertragsgemäße Erfüllung des Kaufvertrags festzustellen, sondern nur dazu, die Identität der unvermessen verkauften Teilfläche und des bei der Teilungsvermessung neu gebildeten Flurstücks zu bestätigen. Diesem Zweck dient sie unabhängig davon, ob sie der Auflassung nachfolgt oder vorausgeht. BGH, Beschl. v. 1.10.2015 – V ZB 181/14 Problem Wird eine zu verkaufende Grundstücksteilfläche erst nach Beurkundung des notariellen Kaufvertrags vermessen, fragt sich regelmäßig, welche Anforderungen an die Bevollmächtigung zu stellen sind, wenn nur eine der Parteien oder ein Dritter nachträglich die Messungsanerkennung bzw. Auflassung erklärt. Bereits im Beschluss vom 16.2.2012 führte der V. Zivilsenat des BGH aus, dass eine reine Messungsanerkennung keiner Genehmigung der Käuferin nach §§ 181, 184 BGB bedürfe; sie werde nämlich nur abgegeben, um dem Bestimmtheitserfordernis nach § 28 GBO Rechnung zu tragen, und habe keine materiell-rechtliche Bedeutung. Im damals entschiedenen Fall war die Auflassung allerdings bereits anlässlich des Verkaufs der noch nicht vermessenen Teilfläche erklärt worden (Beschl. v. 16.2.2012 – V ZB 204/11, Tz. 23 [juris]). In der aktuellen Entscheidung vom 1.10.2015 musste sich der BGH mit dem umgekehrten Fall befassen, dass die Auflassung der verkauften unvermessenen Teilfläche erst nach anerkannter Teilungsvermessung (durch eine dazu bevollmächtigte Vertragspartei) in gesonderter Urkunde erklärt wird. Nach Ansicht des BGH ist – was auf den ersten Blick überrascht – auch in diesem Fall nicht die Genehmigung eines In-sich-Geschäfts erforderlich: Man habe es – ähnlich wie im vorausgegangenen Beschluss vom 16.2.2012 – mit einem Erfüllungsgeschäft i. S. d. § 181 BGB zu tun. Der BGH-Entscheidung liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Der Verkäufer verkaufte mit notariellem Vertrag eine noch zu vermessende Teilfläche seines Grundstücks von ca. 4934 m² an die Käuferin. Diese Teilfläche wurde durch Einzeichnung in einem beigefügten Lageplan konkretisiert und gekennzeichnet, wobei die Beteiligten ausdrücklich bereits vereinbarten, dass sie die durch die Ausführungsanordnung nach Art. 34 BayEG festzustellende Grenzziehung auch für ihr Vertragsverhältnis aus dem Kaufvertrag als verbindlich anerkennen. Des Weiteren verabredeten die Parteien, dass die Höhe des Kaufpreises vom Ergebnis der Vermessung nicht mehr beeinflusst werden soll. Beim notariellen Kaufvertrag wurde die Käuferin von einem Rechtsanwalt vertreten, der aufgrund einer notariellen Generalvollmacht ohne Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB handelte. In einer Nachtragsvereinbarung vom März 2014, die ebenfalls beurkundet wurde, erkannte die Käuferin das Ergebnis der Teilungsvermessung (nochmals) an, erklärte weiter die Auflassung und bewilligte und beantragte, die Rechtsänderung im Grundbuch einzutragen. Wieder wurde sie vertreten vom generalbevollmächtigten Rechtsanwalt. Dieser handelte auch für den Verkäufer. Der Verkäufer hatte der Käuferin nämlich im Kaufvertrag unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB Vollmacht zur Erklärung der Auflassung bzw. der Messungsanerkennung erteilt. Sowohl Grundbuchamt als auch OLG München waren der Ansicht, die Auflassung sei nicht vollziehbar, da es an der nach § 181 BGB erforderlichen Genehmigung der Käuferin in der Form des § 29 GBO fehle. Denn der die Käuferin vertretende Rechtsanwalt sei in der Generalvollmacht nicht vom Verbot des Selbstkontrahierens befreit gewesen. Entscheidung Der V. Zivilsenat setzt sich in seinem Beschluss mit den Argumenten der Vorinstanz auseinander und kommt zu dem Ergebnis, dass die in gesonderter Urkunde erklärte Auflassung keiner Genehmigung wegen Verstoßes gegen § 181 BGB bedürfe. Zur Begründung führt er vor allem an, dass eine Handlung zur Erfüllung der kaufvertraglichen Übereignungsverpflichtung gegeben sei. Zwar sei das Grundbuchamt bei einer Auflassung, die nur eine der beiden Parteien nach der Teilungsvermessung im eigenen Namen sowie aufgrund Vollmacht für die andere erkläre, zur Prüfung der Vollmacht verpflichtet. Dadurch werde der Prüfungsmaßstab im Vergleich zu einer nachfolgenden Messungsanerkennung jedoch nicht entscheidend beeinflusst. Denn auch eine Vollmacht, die Auflassung im Anschluss an eine Vermessung zu erklären, ermächtige lediglich zur Anerkennung des Ergebnisses der Teilungsvermessung, das den Vorgaben des Vertrags entspreche. Die bevollmächtigte Person sei in der Regel nicht bevollmächtigt, ein Flurstück entgegen den Vorgaben des Kaufvertrags aufzulassen. Daraus folge, dass ähnlich wie bei einer nachfolgenden reinen Messungsanerkennung die Identität des aufgelassenen mit dem verkauften Grundstück das entscheidende Problem sei. Hinzu kommt nach Ansicht des Senats, dass die Vertragsparteien durch eine zeichnerische Darstellung in der Ausgangsurkunde die Grenzziehung in der Regel verbindlich anerkennen. Dies schließe einen Gestaltungsspielraum der Person mit Vollmacht zur Messungsanerkennung und Auflassung aus. Daran ändere sich nichts durch die Vereinbarung, dass eine abweichende Teilflächengröße infolge späterer Vermessung ohne Auswirkungen auf den Kaufpreis bleibe. Denn dies bedeute nicht, dass die zur Messungsanerkennung bevollmächtigte Käuferin das Recht habe, die Größe der Teilfläche zu bestimmen. Die Klausel zur starren Kaufpreisfestlegung stelle lediglich klar, dass die zeichnerische Darstellung Vorrang vor der Flächengrößenangabe haben solle, was ohnehin dem regelmäßig anzunehmenden objektiven Inhalt der Vereinbarung entspreche. Auch dadurch werde nicht ausgeschlossen, dass der Vertrag bei beachtlichen Größenabweichungen nach Maßgabe des § 313 BGB wegen Fortfalls oder Fehlens der Geschäftsgrundlage anzupassen sei. Materiell-rechtliche Wirkung entfalteten die Bevollmächtigung zur Messungsanerkennung und die Anerkennung der Teilungsvermessung auch nicht deshalb, weil die Teilfläche mit der Messungsanerkennung als vertragsgemäß anerkannt würde. Dies sei nämlich nicht der Fall. Die Messungsanerkennung diene lediglich dazu, die Identität der unvermessen verkauften Teilfläche und des bei der Teilungsvermessung neu gebildeten Flurstücks zu bestätigen. Sie habe aber – unabhängig davon, ob sie der Auflassung vorausgehe oder nachfolge – nicht den Zweck, die vertragsgerechte Erfüllung der Parteien festzustellen. Ein Rechtsgeschäft, das zur Erfüllung einer Verbindlichkeit i. S. d. § 181 BGB eingegangen werde, bedürfe zwar zumindest dann der Genehmigung gem. §§ 181, 184 BGB , wenn die Verbindlichkeit nicht fällig oder einredebehaftet sei. Nach Ansicht des BGH durfte das Grundbuchamt aber auch deswegen die Auflassung nicht zurückweisen. Jedenfalls der Nachweis der Einredefreiheit sei vorliegend entbehrlich gewesen, weil der Verkäufer die Käuferin in der Ausgangsurkunde unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB bevollmächtigt habe. In einem solchen Fall seien berücksichtigungsfähige Einreden, die dem Grundbuchamt nachzuweisen wären, nicht ersichtlich. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 01.10.2015 Aktenzeichen: V ZB 181/14 Rechtsgebiete: In-sich-Geschäft Grundbuchrecht Erschienen in: DNotI-Report 2015, 182-183 MittBayNot 2016, 131-134 Normen in Titel: BGB § 181; GBO § 28

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