VIII ZR 300/14

Zwangsverwalter kann Mietkaution von Wohnungseigentumsverwalter verlangen • Der Zwangsverwalter ist hinsichtlich der Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis wie der Vermieter zu behandeln (§ 152 ZVG). • Er kann die Herausgabe einer Mietkaution auch von der Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage verlangen, wenn der Mieter die Kaution dort geleistet hat. • Die Befugnis ergibt sich aus § 152 Abs. 1, 2 ZVG in Verbindung mit § 148 Abs. 1 Satz 1 ZVG, um die ordnungsgemäße Verwaltung und Erhaltung des wirtschaftlichen Bestands des Grundstücks zu gewährleisten. Der Kläger ist seit April 2013 Zwangsverwalter einer Eigentumswohnung, die die Schuldnerin zuvor an die Eheleute L. vermietet hatte. Die Mieter zahlten eine Kaution von 750 € an die Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage (Beklagte). Nach Ende des Mietverhältnisses forderte der Zwangsverwalter die Auszahlung der Kaution von der Beklagten. Die Vorinstanzen haben der Klage stattgegeben; die Beklagte legte Revision ein, die der Bundesgerichtshof zurückwies. Streitgegenstand ist, ob der Zwangsverwalter die Kaution unmittelbar von der Hausverwalterin verlangen kann. Relevante Tatsachen sind die Zahlung der Kaution an die Verwalterin und die Stellung des Klägers als Zwangsverwalter gemäß ZVG. • Rechtsgrundlage ist § 152 Abs. 1, 2 ZVG in Verbindung mit § 148 Abs. 1 Satz 1 ZVG; der Zwangsverwalter wird hinsichtlich Rechten und Pflichten aus dem Mietverhältnis wie der Vermieter behandelt. • Die Kautionsvereinbarung ist Bestandteil des Mietvertrags und fällt unter die Rechtswirkungen, die gegenüber dem Zwangsverwalter eintreten, wenn das Grundstück vor der Beschlagnahme vermietet wurde. • Zur ordnungsgemäßen Verwaltung und Erhaltung des wirtschaftlichen Bestands des Grundstücks muss der Zwangsverwalter befugt sein, auf die Kaution zuzugreifen, um Forderungen gegen den Mieter zu befriedigen oder die Kaution nach Wegfall des Sicherungszwecks herauszugeben. • Es macht rechtlich keinen Unterschied, ob die Kaution im Bestand des Schuldners oder bei dessen Verwalter liegt; der Verwalter fungierte bei Entgegennahme nur als Zahlstelle und hat kein größeres Schutzbedürfnis. • Eine Beschränkung der Herausgabebefugnis auf den Schuldner wäre praxisfern, weil der Schuldner in der Regel kein Interesse hat, die Auszahlung beim Verwalter zu verlangen und ohnehin verpflichtet ist, an den Zwangsverwalter weiterzureichen. Die Revision der Beklagten wurde zurückgewiesen; der Zwangsverwalter kann die Herausgabe der Mietkaution in Höhe von 750 € von der Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage verlangen. Grundlage ist § 152 Abs. 1, 2 ZVG in Verbindung mit § 148 Abs. 1 ZVG, die den Zwangsverwalter hinsichtlich mietrechtlicher Rechte und Pflichten dem Vermieter gleichstellen. Die Befugnis dient der ordnungsgemäßen Verwaltung und der Sicherung der Haftungsmasse für die Gläubiger. Die Beklagte trägt die Kosten des Revisionsverfahrens.