V ZR 275/14

Zurück BGH 24. Juli 2015 V ZR 275/14 WEG § 16 Abs. 2 Werdender Wohnungseigentümer bei Ersterwerb von Wohnungseigentum; Person des werdenden Wohnungseigentümers bei Abtretung des vormerkungsgesicherten Übereignungsanspruchs; Abgrenzung zum Zweiterwerb Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau WEG § 16 Abs. 2 Werdender Wohnungseigentümer bei Ersterwerb von Wohnungseigentum; Person des werdenden Wohnungseigentümers bei Abtretung des vormerkungsgesicherten Übereignungsanspruchs; Abgrenzung zum Zweiterwerb Ein werdender Wohnungseigentümer bleibt auch dann Mitglied des Verbands, wenn er die Einheit unter Abtretung des vorgemerkten Übereignungsanspruchs und Besitzübertragung veräußert (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 14. Juni 1965 – VII ZR 160/63, BGHZ 44, 43 , 45); der Erwerber ist nicht als werdender Wohnungseigentümer anzusehen. BGH, Urt. v. 24.7.2015 – V ZR 275/14 Problem Nach mittlerweile gefestigter Rechtsprechung des BGH gehen beim sog. Ersterwerb von Wohnungseigentum, bei dem die Erwerber mit dem aufteilenden Bauträger Erwerbsverträge abschließen, die Rechte und Pflichten aus der Mitgliedschaft (Stimmrecht, Kosten- und Lastentragung) vorzeitig auf den jeweiligen Erwerber über, sofern ein wirksamer Erwerbsvertrag geschlossen und der Erwerber Inhaber einer Auflassungsvormerkung und in den Besitz eingewiesen wird. Hiervon abzugrenzen sind nach der Rechtsprechung die Fälle des sog. Zweiterwerbs, bei denen es an einem derart vorgelagerten Übergang fehlt. In der vorliegenden Entscheidung vom 24.7.2015 musste der V. Zivilsenat sich mit der Frage befassen, ob die mitgliedschaftlichen Rechte und Pflichten vorzeitig auch auf einen Zessionar übergehen, dem der vormerkungsgesicherte Anspruch auf Eigentumgsübertragung in der Phase des Ersterwerbs abgetreten wird. Der BGH hat dies mit zahlreichen Argumenten verneint. Entscheidung Im zugrunde liegenden Fall hatte eine Frau (Tochter) mit notariellem Vertrag aus dem Jahre 2004 von einer Bauträgerin eine Eigentumswohnung und zwei ebenfalls durch Teilung entstandene Tiefgaragenstellplätze erworben. Im selben Jahr wurde sie als Vormerkungsberechtigte und im Anschluss erstmals ein weiterer Erwerber als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Spätestens 2006 überließ die Bauträgerin der Tochter Wohnung und Stellplätze zur Nutzung. 2012 trat die Tochter ihrer Mutter (Beklagte) ihren Eigentumsverschaffungsanspruch ab, was nachrichtlich im Grundbuch eingetragen wurde. Die Wohnungseigentümergemeinschaft forderte sodann rückständige Hausgeldzahlungen von der Beklagten für Zeitäume in den Jahren 2012 und 2013. Der BGH bestätigt das LG in seiner Ansicht, dass die Mutter hierfür nicht in Anspruch genommen werden könne. Er führt zunächst aus, dass in der Entstehungsphase einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Vorschriften des WEG trotz fehlenden Eigentumserwerbs auf den Erwerber anzuwenden seien, sobald er eine rechtlich verfestigte Erwerbsposition innehabe (wirksamer Erwerbsvertrag und Eintragung der Vormerkung) und der Besitz an der Wohnung auf ihn übergegangen sei. Er könne das Stimmrecht ausüben und müsse die Kosten und Lasten bereits tragen. Der teilende Bauträger hafte ab diesem Zeitpunkt nicht mehr gesamtschuldnerisch. Dies gelte im Grundsatz auch, wenn sich die Erwerbsposition erst nach Entstehung der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft verfestigt habe. Trete ein sog. Ersterwerber seinen vormerkungsgesicherten Eigentumsverschaffungsanspruch allerdings weiter ab, verlagerten sich die Mitgliedschaftsrechte und -pflichten nicht auf den Zessionar, sondern blieben beim Zedenten. Damit seien Zessionsfälle ähnlich zu behandeln wie der sog. Zweiterwerb, d. h. der Wohnungserwerb aus einer vollständig und rechtlich in Vollzug gesetzten Wohnungseigentümergemeinschaft heraus, bei dem es ebenfalls nicht zu einer Vorverlagerung der mitgliedschaftlichen Stellung komme. Der BGH begründet die Andersbehandlung der Zessionsfälle in der Ersterwerbsphase damit, dass dort kein besonderes Bedürfnis bestehe, den Zessionar hinsichtlich der Mitgliedschaftsrechte in die Fußstapfen des Zedenten treten zu lassen. Dem „Demokratisierungsinteresse“ der Erwerber sei durch den Übergang auf den Zedenten bereits ausreichend Rechnung getragen. Zedent und Zessionar hätten die Möglichkeit, interne Regelungen zu treffen, damit der Zessionar das Stimmrecht vorzeitig ausüben könne und zur Kosten- und Lastentragung verpflichtet werde. Vor allem aber seien Aspekte der Rechtssicherheit gegen einen weiteren Übergang der Rechte und Pflichten auf den Zessionar anzuführen, denn aus dem Grundbuch sei nicht ersichtlich, dass der Zedent werdender Wohnungseigentümer werde. Die Abtretung der Vormerkung sei nur deklaratorisch im Grundbuch zu vermerken und auch der Besitzübergang auf den Zessionar werde in keiner Weise verlautbart. Diese Aspekte seien höher zu gewichten als mögliche Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Fazit Wer einen vormerkungsgesicherten Eigentums-verschaffungsanspruch nicht originär vom Bauträger, sondern abgeleitet vom Zedenten erwirbt, hat bereits zivil- und sachenrechtlich eine schwache Stellung (vgl. Amann, NotBZ 2005, 1 ; Monath, RNotZ 2004, 359 ). Nun steht auch wohnungseigentumsrechtlich fest, dass der Zessionar nicht vorzeitig in die WEG-Mitgliedschaftsrechte und -pflichten des Zedenten eintritt. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 24.07.2015 Aktenzeichen: V ZR 275/14 Rechtsgebiete: WEG Erschienen in: DNotI-Report 2015, 142-143 MittBayNot 2016, 312-315 Normen in Titel: WEG § 16 Abs. 2