V ZR 271/14

Unangemessen lange Wiederkaufsfrist bei geringer Verbilligung verletzt §11 Abs.2 BauGB • Ein Wiederkaufsrecht der Gemeinde in einem städtebaulichen Vertrag ist zulässig, muss aber dem Gebot angemessener Vertragsgestaltung des § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB entsprechen. • Die Angemessenheit der Dauer einer Ausübungsfrist für ein Wiederkaufsrecht bemisst sich maßgeblich nach dem Umfang der dem Käufer gewährten Verbilligung gegenüber dem Verkehrswert. • Eine Ausübungsfrist von mehr als 20 Jahren ist bei nur geringer Subvention (weniger als 20% Nachlass) in der Regel unangemessen und damit unwirksam; bei geringen Nachlässen rechtfertigt auch die Gefahr von Bodenspekulationen keine weitreichendere Bindung. • Leistungen zur Ablösung eines unwirksamen Wiederkaufsrechts sind nach den Regeln des ungerechtfertigten Bereicherungsrechts zurückzuzahlen (§ 812 Abs.1 S.1 Fall 1 BGB). 1985 verkaufte die beklagte Gemeinde an die Kläger ein unbebautes Grundstück verbilligt mit Auflage zur Wohnbauerrichtung und behielt ein 30jähriges Wiederkaufsrecht für den Fall des Weiterverkaufs vor; Veräußerungen an Abkömmlinge waren ausgenommen. Nach Bebauung beabsichtigten die Kläger 2006 den Verkauf; die Gemeinde erklärte die Ausübung des Wiederkaufsrechts bot aber an, gegen Zahlung eines Ausgleichsbetrags darauf zu verzichten. Die Parteien einigten sich auf Zahlung von 50.635,86 € unter Vorbehalt der Rückforderung; die Gemeinde ließ das Recht löschen. Die Kläger klagten auf Rückzahlung des Ausgleichsbetrags mit der Begründung, das Wiederkaufsrecht sei wegen unangemessener Vertragsgestaltung nach § 11 Abs.2 BauGB unwirksam. Das Landgericht wies die Klage ab, das Oberlandesgericht gab ihr statt; der BGH wies die Revision der Gemeinde zurück. • Anwendbarkeit §11 Abs.2 BauGB: Der Vertrag ist ein städtebaulicher Vertrag, weil die Gemeinde das Grundstück als Bauplatz verbilligt veräußerte und eine Bauverpflichtung nach einem künftigen Bebauungsplan auferlegte. • Rechtsfolgen bei Unwirksamkeit: Haben die Käufer zur Ablösung eines unwirksamen Wiederkaufsrechts gezahlt, steht ihnen Rückforderung nach § 812 Abs.1 S.1 Fall 1 BGB zu. • Maßstab der Angemessenheit: Die zulässige Dauer einer Bindungsfrist richtet sich nach dem Umfang der dem Käufer gewährten Preisverbilligung gegenüber dem Verkehrswert; längere Bindungen müssen in einem angemessenen Verhältnis zur Höhe der Subvention stehen. • Rechtsprechungsfortführung: Bei Einheimischenverkäufen zu Zwecken der Eigenheimerrichtung sind i.d.R. 15 Jahre zulässig; Fristen über 20 Jahre werden nur bei deutlich höheren Subventionen (deutlich über üblichen Abschlägen bis ~30%) für verhältnismäßig erachtet. • Anwendung auf den Streitfall: Die hier gewährte Verbilligung betrug nur ca. 14,14% (bzw. in der gerichtlichen Wertung unter 20%), so dass eine 30jährige Ausübungsfrist gegenüber dem Käufer unangemessen lang war und dem Gebot angemessener Vertragsgestaltung widerspricht. • Folgen für die Rückforderungsforderung: Da die Kläger das Grundstück vertragsgemäß bebaut hatten und die unzulässige Frist mehr als 20 Jahre überschritt, war die Rückforderung des gezahlten Ausgleichsbetrags möglich; es bedurfte keiner abschließenden Entscheidung, ob die Klausel insgesamt nichtig ist oder nur in eine angemessene Frist umzudeuten wäre. • Begründung gegen Einwendungen: Die Bestimmung des Verkehrswerts als Bemessungsgrundlage ist zumutbar trotz Bewertoleranzen; die Gemeinde trägt das Risiko einer Fehleinschätzung der angemessenen Verbilligung und Bindungsdauer. Die Revision der Beklagten wurde zurückgewiesen; das Berufungsurteil, das die Kläger zur Rückzahlung des von ihnen an die Gemeinde gezahlten Ausgleichsbetrags berechtigt, ist damit bestätigt. Der BGH stellt fest, dass die vereinbarte 30jährige Ausübungsfrist des Wiederkaufsrechts angesichts der nur geringen Preisverbilligung unangemessen und damit nicht tragfähig ist. Wegen der Unwirksamkeit der zu langen Bindungsfrist ist die von den Klägern zur Ablösung geleistete Zahlung nach § 812 Abs.1 S.1 Fall 1 BGB ohne Rechtsgrund erfolgt und zurückzuzahlen. Die Kosten des Revisionsverfahrens hat die Beklagte zu tragen.