XII ZR 66/13

Nutzungsentschädigung nach Beendigung des Mietverhältnisses bei nachträglichen Mängeln • Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs.1 BGB bemisst sich grundsätzlich nach der zuletzt vereinbarten Miete und vermindert sich nicht wegen einer erst nach Beendigung des Mietverhältnisses eingetretenen Verschlechterung der Mietsache. • Eine Herabsetzung der Nutzungsentschädigung nach § 536 BGB kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht, wenn dem Vermieter nachvertragliche Erhaltungspflichten aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) obliegen und deren Verletzung die Kürzung rechtfertigt. • Schadensersatzansprüche des Mieters aus § 280 BGB wegen Unterlassung von Instandsetzungsmaßnahmen während der Vorenthaltungszeit stehen dem Mieter nur zu, wenn der Vermieter eine nachvertragliche Pflicht zur Mangelbeseitigung verletzt hat. • Nebenkostenvorauszahlungen sind Bestandteil der nach § 546a Abs.1 BGB geschuldeten Nutzungsentschädigung; über Vorauszahlungen ist nach Ablauf der Abrechnungsperiode abzurechnen. Der Kläger vermietete ab Mai 2004 ein Ladenlokal an den Beklagten zu einer zuletzt vereinbarten Gesamtmiete von 3.436 € monatlich. Der Kläger kündigte ordentlich zum 31. Mai 2010; der Beklagte wurde in einem Räumungsprozess im April 2011 rechtskräftig zur Räumung verurteilt. Bis Dezember 2011 zahlte der Beklagte weiter Miete, danach nicht mehr; er räumte Ende April 2012. Der Kläger fordert Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs.1 BGB für Januar bis März 2012 in Höhe der vollen vertraglichen Miete. Der Beklagte behauptet mehrere Wasserschäden infolge mangelhafter Dachentwässerung in der Zeit September 2011 bis April 2012, die die Gebrauchstauglichkeit erheblich minderten, und erklärt hilfsweise Aufrechnung mit Schadenersatzforderungen. Landgericht und Oberlandesgericht haben zugunsten des Klägers entschieden; der Beklagte legte Revision ein. • Der Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs.1 BGB bemisst sich grundsätzlich nach der zuletzt vereinbarten Miete als Mindestentschädigung und ist nicht dadurch zu mindern, dass die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses weiter verschlechtert wird. • Die frühere Rechtsprechung und die herrschende Auffassung führen dazu, dass die kraft Gesetzes eintretende Minderung der Miete (§ 536 Abs.1 BGB) nur für den Zustand zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses maßgeblich ist; spätere Verschlechterungen rechtfertigen nicht automatisch eine Kürzung der Nutzungsentschädigung. • Zweck von § 546a Abs.1 BGB ist ein leicht durchsetzbarer Mindestanspruch und Anreiz für den Mieter, die Mietsache zurückzugeben; eine generelle Kürzung wegen nachträglicher Verschlechterung würde diesen Zweck unterlaufen. • Ausnahme: Nachvertragliche Pflichten des Vermieters zur Mangelbeseitigung können sich aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) ergeben, etwa wenn ohne Weiteres Gefahren für Leben, Gesundheit oder hohe Vermögenswerte drohen oder wenn Vollstreckungsschutz oder nachvollziehbare Gründe die weitere Nutzung rechtfertigen; solche Pflichten bestehen aber nicht generell. • Im vorliegenden Fall lagen keine Umstände vor, die eine nachvertragliche Verpflichtung des Vermieters zur Beseitigung der behaupteten Dachentwässerungsmängel begründen; der Beklagte war bereits rechtskräftig zur Räumung verurteilt, sodass die Vorenthaltung nicht in einem milderen Licht erscheint. • Mangels nachvertraglicher Verpflichtung des Vermieters scheidet eine entsprechende Anwendung von § 536 BGB zur Kürzung der Nutzungsentschädigung aus; deshalb stehen auch Hilfsaufrechnungen mit Schadensersatzansprüchen aus § 280 BGB nicht zu. • Zu der nach § 546a Abs.1 BGB geschuldeten Nutzungsentschädigung gehören die Nebenkostenvorauszahlungen; über diese ist nach Ablauf der Abrechnungsperiode abzurechnen, wobei prozessuale Gesichtspunkte der Revisionsinstanz zu berücksichtigen sind. Die Revision des Beklagten wurde zurückgewiesen. Der Kläger hat Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs.1 BGB in Höhe der zuletzt vereinbarten Miete für den streitigen Zeitraum; eine Kürzung wegen nachträglicher Verschlechterung der Mietsache kommt hier nicht in Betracht, da dem Kläger keine nachvertragliche Pflicht zur Mangelbeseitigung oblag. Hilfsweise gestellte Schadensersatzansprüche des Beklagten aus § 280 BGB stehen nicht zu. Die Nebenkostenvorauszahlungen sind Bestandteil der geschuldeten Nutzungsentschädigung und entsprechend zu berücksichtigen. Damit bleibt die Entscheidung des Berufungsgerichts rechtsfehlerfrei und die Klage in vollem Umfang begründet.