VIII ZR 10/14

Kündigung innerhalb Eigenwohnung, Widerspruchsfrist und Anrechnung früherer Nutzung • Eine nach § 573a BGB erklärte Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung kann wirksam sein und das Mietverhältnis beenden. • Die Widerspruchsfrist des § 545 BGB kann durch fristgerechte Einreichung einer Räumungsklage gewahrt werden; die Zustellung der Klage gilt nach § 167 ZPO als "demnächst" und wirkt auf den Zeitpunkt der Einreichung zurück. • Für die Berechnung der Kündigungsfrist nach § 573c Abs.1 BGB ist im Streitfall nicht ohne weiteres der Zeitraum anzurechnen, in dem der Mieter zuvor unentgeltlich als Familienangehöriger in der Wohnung lebte. Solches unentgeltliches Nutzungsverhältnis begründet keinen Anspruch auf längere Kündigungsfrist. Die Klägerin (nunmehr deren Sohn als Prozessfortführer und Eigentümer) verlangte die Räumung und Herausgabe von zwei Zimmern, die der 63-jährige Beklagte in einem vom Nießbrauch betroffenen Einfamilienhaus bewohnt. Zwischen Beklagtem und seiner Mutter bestand seit mindestens August 2011 ein Mietverhältnis mit einer monatlichen Miete von 120 €. Die Mutter kündigte mit Schreiben vom 5. Januar 2012 gemäß § 573a BGB zum nächstmöglichen Termin; der Beklagte blieb in den Räumen. Am 7. August 2012 reichten die Kläger Räumungsklage ein, die dem Beklagten am 22. September 2012 zugestellt wurde. Die Vorinstanzen gaben der Klage statt; der Beklagte rügte u.a. die Wirksamkeit der Kündigung und berief sich auf eine längere Mietdauer seit 2001. • Kündigung nach § 573a BGB: Die Kündigung durch die Vermieterin war zulässig, weil es sich um Wohnräume innerhalb ihrer selbst bewohnten Wohnung handelte und kein besonderes berechtigtes Interesse nach § 573 B erforderlich ist. • Kündigungsfrist nach § 573c BGB: Bei einem Mietbeginn jedenfalls ab August 2011 beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate; die vom Beklagten behauptete frühere Mietdauer seit 2001 blieb unbelegt, weshalb die längere Frist nicht anzusetzen war. • Fortsetzung nach § 545 BGB und Widerspruch: Das Mietverhältnis wurde nicht kraft § 545 BGB fortgesetzt, weil die Vermieterin innerhalb der zweiwöchigen Widerspruchsfrist widersprochen hat. Die Einreichung der Räumungsklage am 7. August 2012 gilt nach § 167 ZPO als rechtzeitiger Widerspruch, da die spätere Zustellung nicht der Schuld der Klägerin zuzuschreiben war. • Anwendbarkeit des § 167 ZPO: Der BGH wendet die Grundsätze zur Rückwirkung der Zustellung an und hält § 167 ZPO auch für auf die Frist des § 545 BGB anwendbar; das Vertrauen des Klägers in die durch Einreichung bewirkte Fristwahrung überwiegt das Interesse des Mieters an Klarheit über den Fristablauf. • Anrechnung früherer unentgeltlicher Nutzung: Eine vorherige unentgeltliche Nutzung als Familienangehöriger rechtfertigt keine analoge Anrechnung dieser Zeit zur Verlängerung der Kündigungsfrist gemäß § 573c Abs.1 Satz 2 BGB, weil hier kein schutzwürdiger Vertrauenstatbestand entstanden ist. • § 574 BGB (Fortsetzung wegen Härte): Ein Fortsetzungsverlangen des Beklagten war verspätet nach § 574b Abs.2 Satz 2 BGB, sofern man von der kürzeren Kündigungsfrist ausgeht; die Voraussetzungen für eine spätere Fortsetzung wurden nicht erfüllt. • Anspruch des Klägers: Als Eigentümer und Sonderrechtsnachfolger kann der Kläger den Räumungsanspruch nach § 546 BGB weiterverfolgen und die Herausgabe verlangen. Die Revision des Beklagten ist zurückgewiesen; der Beklagte hat die Räume herauszugeben. Die Kündigung vom 5. Januar 2012 war wirksam, die Widerspruchsfrist des § 545 BGB wurde durch fristgerechte Einreichung der Räumungsklage gewahrt (Rückwirkung nach § 167 ZPO) und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB kommt nicht in Betracht. Der Kläger als Eigentümer ist damit berechtigt, die Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten bewohnten Zimmer nach § 546 BGB zu verlangen. Zudem hat der Beklagte die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.