VIII ZR 231/13

Wirksames Mieterhöhungsverlangen durch Hausverwaltung ohne ausdrückliche Namensnennung • Eine Hausverwaltung kann wirksam im Namen des Vermieters ein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558a Abs. 1 BGB abgeben, auch wenn sie nicht ausdrücklich als Vertreterin des Vermieters bezeichnet wird. • Nach § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB genügt konkludentes Handeln; aus den Umständen des Mietverhältnisses ist regelmäßig zu entnehmen, dass die Hausverwaltung für den Vermieter handelt. • Es besteht kein besonderer Rechtfertigungsgrund, im Mieterhöhungsverfahren eine ausdrückliche Offenlegung der Vertretung zu verlangen; die Prüfung erfolgt durch Auslegung der Erklärung und der begleitenden Umstände. Die Klägerin ist Eigentümerin; die Beklagten Mieter einer Berliner Wohnung. Die von der Klägerin beauftragte Hausverwaltung sandte den Beklagten am 25.11.2011 ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB und berief sich auf den Berliner Mietspiegel; die Hausverwaltung benannte nicht ausdrücklich, dass sie für die Klägerin handelte. Bereits mit Schreiben vom 22.11.2011 hatte die Hausverwaltung eine Betriebskostenabrechnung übersandt, die auf das Konto der namentlich genannten Klägerin verwies. Die Beklagten verweigerten Zustimmung mit der Begründung, das Mieterhöhungsverlangen sei unwirksam, weil keine Offenlegung der Stellvertretung erfolgte. Die Vorinstanzen gaben der Klage überwiegend statt; das Berufungsgericht hielt die Erklärung der Hausverwaltung für ein wirksames Mieterhöhungsverlangen zugunsten der Klägerin. Die Beklagten legten Revision ein, die der Senat zurückwies. • Rechtliche Grundlage ist § 164 Abs. 1 BGB: Eine Willenserklärung wirkt für den Vertretenen, wenn sie innerhalb der Vertretungsmacht im Namen des Vertretenen abgegeben wird; auch konkludentes Handeln genügt (§ 164 Abs. 1 Satz 2 BGB). • Die Ansicht, Mieterhöhungsverlangen durch Bevollmächtigte seien nur bei ausdrücklicher Offenlegung der Vertretung wirksam, wird aus Gründen des Gesetzeswortlauts und der Systematik von § 164 BGB zurückgewiesen; ein abweichender besonderer Schutz der Mieter rechtfertigt keine strengere Formanforderung im Mieterhöhungsverfahren. • Auslegung der Erklärung und der Begleitumstände ist ausreichend, um Klarheit über den Erklärenden zu gewinnen; bei einer Hausverwaltung, die nicht selbst Vermieterin ist, spricht vieles dafür, dass sie regelmäßig im Namen des Eigentümers handelt. • Im konkreten Fall sprechen die Umstände, insbesondere das vorherige Schreiben der Hausverwaltung mit Bezug auf die namentliche Klägerin, dafür, dass die Beklagten die Erklärung als im Namen der Klägerin stehend verstehen konnten; es sind keine Anhaltspunkte erkennbar, dass die Hausverwaltung für sich selbst gehandelt hat. • Die Bevollmächtigung der Hausverwaltung durch die Klägerin sowie die materielle Begründetheit der Mieterhöhung wurden nicht in Frage gestellt; daraus folgt die Durchsetzbarkeit des Anspruchs aus § 558 Abs. 1 BGB. Die Revision der Beklagten wurde zurückgewiesen; die Klägerin hat gegen die Beklagten Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf Grundlage des Mieterhöhungsverlangens der Hausverwaltung vom 25.11.2011 gemäß § 558 Abs. 1 BGB. Die Erklärung der Hausverwaltung wirkte für die Klägerin nach § 164 Abs. 1 BGB, weil aus den Umständen zu entnehmen war, dass die Hausverwaltung im Namen des Vermieters handelte. Ein Erfordernis der ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung besteht nicht; die Prüfung erfolgt durch Auslegung der Erklärung und der begleitenden Umstände. Die Beklagten tragen die Kosten des Revisionsverfahrens.