III ZR 443/13

Anwendbarkeit des § 174 BGB auf Kündigungen durch Wohnungseigentumsverwalter • Eine fristlose Kündigung durch den Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach § 174 Satz 1 BGB zurückweisbar, wenn keine Vollmachts- oder Ermächtigungsurkunde vorgelegt wird und der Erklärungsempfänger unverzüglich zurückweist. • § 174 Satz 1 BGB ist auf einseitige Willenserklärungen des Verwalters anzuwenden, wenn dessen Vertretungsmacht aus einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG herrührt. • Fehlt der Nachweis einer Vollmachtsurkunde, kann die Kündigung unwirksam sein; eine anschließende Mitteilung des Verwalters bedarf für die Wirksamkeit einer näheren Feststellung im Streitverfahren. • Der Anspruch auf vertragliche Vergütung ist für die Monate April bis November 2011 nicht ausgeschlossen, wenn die fristlose Kündigung unwirksam ist; eine behauptete nachträgliche Vergütungserhöhung obliegt der Darlegungs- und Beweislast des Klägers. Die Klägerin erbrachte seit 1998 Gebäudeserviceleistungen für eine Wohnungseigentümergemeinschaft und beanspruchte hierfür vertragliche Vergütung. Die Parteien schlossen Dauerdienstverträge mit fünfjähriger Laufzeit und Verlängerungsklausel; zuletzt zahlte die Beklagte ab Januar 2009 monatlich 522,83 €, streitig ist eine angebliche Erhöhung um 30 €. Auf einer Eigentümerversammlung vom 13. September 2010 wurde die Abberufung des bisherigen Verwalters und die außerordentliche Kündigung der Verträge zum 30. November 2010 beschlossen. Der neu bestellte Verwalter kündigte per Fax am 3. Dezember 2010 fristlos und sprach Hausverbot aus; die Klägerin wies die Kündigung unter Hinweis auf fehlende Vollmachtsvorlage zurück. Später schrieb der Verwalter am 6. Januar 2011 eine Präzisierung. Die Klägerin klagte auf Zahlung rückständiger Vergütung; die Vorinstanzen wiesen weite Teile ab, die Revision der Klägerin hatte überwiegend Erfolg und führte zur Zurückverweisung in Teilen. • Anwendbarkeit von § 174 Satz 1 BGB: Obwohl die Vertretungsmacht des Verwalters aus § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG und einem Beschluss der Wohnungseigentümer herrührt und damit gesetzlich bzw. organschaftlich begründet ist, ist § 174 Satz 1 BGB anwendbar, weil die hiermit verbundene Unsicherheit über das Bestehen und den Umfang der Vertretungsmacht den Erklärungsempfänger trifft und durch fehlende öffentliche Registereinträge nicht ausgeschlossen ist. • Spezialregelung des WEG: § 27 Abs. 6 WEG sieht vor, dass der Verwalter die Ausstellung einer Urkunde verlangen kann, aus der der Umfang seiner Vertretungsmacht hervorgeht; diese Urkunde erfüllt ähnliche Beweisfunktionen wie eine Vollmachtsurkunde und rechtfertigt die Anwendung des § 174 BGB, wenn sie nicht vorgelegt wird. • Unverzügliche Zurückweisung: Die Klägerin hat die Kündigung unverzüglich unter Hinweis auf die fehlende Vollmachtsvorlage zurückgewiesen; damit war die einseitige Kündigung des Verwalters nach § 174 Satz 1 BGB unwirksam. • Vertragliche Laufzeit und Kündigungsfristen: Die vertragliche Auslegung zur Laufzeit und zur Möglichkeit der Kündigung nach insgesamt zehn Jahren lässt keinen Rechtsfehler erkennen; insoweit bleibt die ordentliche Kündigungsmöglichkeit nach Vertragsauslegung bestehen. • Fehlen einer Neuvornahme der Kündigung: Das Schreiben vom 6. Januar 2011 kann nach den Feststellungen nicht ohne weiteres als rechtswirksame erneute Kündigung qualifiziert werden; die Vorinstanz hat dies unzureichend dargelegt, sodass erneute Feststellungen und Vernehmungen geboten sind (§ 562, § 563 ZPO). • Anspruch auf erhöhte Vergütung: Für die behauptete Erhöhung um 30 € monatlich trägt die Klägerin die Darlegungs- und Beweislast; dies wurde nicht substantiiert vorgetragen, weshalb dieser Teilanspruch zurückgewiesen bleibt. Die Revision der Klägerin ist insoweit überwiegend erfolgreich. Die fristlose Kündigung vom 3. Dezember 2010 ist wegen fehlender Vollmachts- bzw. Ermächtigungsurkunde und berechtigter unverzüglicher Zurückweisung nach § 174 Satz 1 BGB unwirksam; daher besteht ein Zahlungsanspruch der Klägerin für die Monate April bis November 2011 in Höhe von jeweils 492,83 €. Die wegen behaupteter Vergütungserhöhung geforderte Mehrzahlung von 30 € monatlich hat die Klägerin nicht ausreichend dargetan und bleibt unbegründet. Das Berufungsurteil wird im genannten Umfang aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, insbesondere zur Klärung des Inhalts und der Wirkung des Schreibens vom 6. Januar 2011 sowie der Kosten des Revisionsrechtszugs, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.