V ZB 88/13

Zurück BGH 13. Februar 2014 V ZB 88/13 Eintragungsfähigkeit eines Schuldnerwechsels bei einer Eigentumsvormerkung nach einer befreienden Schuldübernahme eines Ankaufsrechts Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau BGH Eintragungsfähigkeit eines Schuldnerwechsels bei einer Eigentumsvormerkung nach einer befreienden Schuldübernahme eines Ankaufsrechts übernimmt jemand im Wege der befreienden Schuldübernahme die Schuld eines anderen, deren zugrundeliegender Anspruch durch eine Vormerkung gesichert ist, und wird er gleichzeitig Inhaber des von der Vormerkung betroffenen Rechts, erlischt die Vormerkung nicht. Der Schuldnerwechsel kann nicht in das Grundbuch eingetragen werden. (amtlicher Leitsatz) BGH, Beschl. v. 13.2.2014 – V ZB 88/13 BGB §§ 415, 883, 885 Entscheidung: Der BGH hatte darüber zu befinden, ob bei einem „synchronisierten Wechsel“1 des Vormerkungsschuldners und des Grundstückseigentümers die Vormerkung erlischt und ob ein Klarstellungs-bzw. Wirksamkeitsvermerk im Grundbuch eingetragen werden kann. Er gelangt zu dem Ergebnis, dass die Vormerkung 1 Formulierung: „Aufschiebend bedingt durch die Umschreibung des Eigentums übernimmt der Käufer hiermit im Wege der befreienden Schuldübernahme anstelle des Verkäufers sämtliche Verpflichtungen des Verkäufers gegenüber der Gemeinde Musterstadt aus den §§ … der Bezugsurkunde, soweit diese noch nicht erfüllt sind.“ trotz des Schuldnerwechsels fortbestehe, da jederzeit die Identität der Beteiligten gewahrt sei und überdies § 418 Abs. 1 BGB nicht entgegenstehe. Nach Auffassung des BGH ist die Eintragung des Schuldnerwechsels bei der Vormerkung im Grundbuch nicht zulässig. Werden die Verpflichtungen aus dem vormerkungsgesicherten Anspruch auf Übertragung des Eigentums an dem Grundstück im Wege der befreienden Schuldübernahme ( §§ 414, 415 BGB ) von einem neuen Schuldner übernommen, ohne dass er Eigentümer des von der Vormerkung betroffenen Grundstücks wird, erlischt die Vormerkung. Denn es fehlt dann an der notwendigen Identitä zwischen dem Schuldner des vormerkungsgesicherten Anspruchs und dem Eigentümer, des von der Vormerkung betroffenen Grundstücks.2 Umstritten sind die Rechtsfolgen aber, wenn – wie hier – zeitgleich die Verpflichtungen aus dem vormerkungsgesicherten Anspruch durch Schuldübernahme und das Eigentum an dem von der Vormerkung betroffenen Grundstück auf den neuen Schuldner übergehen. Nach einer Auffassung soll auch in diesem Fall die bisherige Vormerkung erlöschen und die Eintragung einer neuen Vormerkung erforderlich sein. Nach der Gegenauffassung, der sich nunmehr der BGH anschließt, soll die Vormerkung bei zeitgleichem Übergang von schuldrechtlicher Verpflichtung durch Schuldübernahme und Grundstückseigentum bestehen bleiben. Die Besonderheit bei der befreienden Schuldübernahme bestehe darin, dass nicht etwa die ursprüngliche Schuld aufgehoben und der neue Schuldner gegenüber dem Gläubiger eine neue Schuld begründe, sondern dass die ursprüngliche Schuld unverändert bestehen bleibe. Dementsprechend bestehe auch der ursprüngliche Anspruch unverändert fort. Das habe den Fortbestand der Vormerkung zur Folge, wenn der aus ihr Verpflichtete zeitgleich Eigentümer des von der Vormerkung betroffenen Grundstücks werde. Dem stehe die Regelung in § 418 Abs. 1 S. 1 BGB nicht entgegen. Die Vormerkung sei in der Vorschrift nicht genannt; offen ließ der BGH, ob eine analoge Anwendung auf die Auflassungsvormerkung möglich ist. Ob der Schuldnerwechsel bei bestehen bleibender Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden kann, ist ebenfalls umstritten. Nach einer Auffassung ist die Eintragungsfähigkeit zu verneinen, die Gegenauffassung hält den Schuldnerwechsel für eintragungsfähig.3 Nur dies entspreche dem Grundsatz der Grundbuchklarheit. Anderenfalls erwecke der Grundbuchinhalt den unzutreffenden Eindruck, dass Schuldner nach wie vor der frühere Eigentümer sei. Ohne Verlautbarung des Schuldnerwechsels sei nicht einmal die Wirksamkeit des Eigentumserwerbs gegenüber dem Vormerkungsberechtigten aus dem Grundbuch ersichtlich. Die Schuldnerstellung zähle zu den unverzichtbaren Merkmalen einer Vormerkung, die im Grundbuch zu verlautbaren seien.4 Der BGH entscheidet diesen Meinungsstreit dahingehend, dass der Schuldnerwechsel nicht in das Grundbuch eingetragen werden kann. Die Angabe des Schuldgrundes sei bei der Vormerkung nicht notwendig;5 der Schuldner des gesicherten Anspruchs müsse in dem Eintragungsvermerk ebenfalls nicht bezeichnet werden; ob er bei der Eintragung der Vormerkung anhand des gesicherten Anspruchs und des übrigen Grundbuchinhalts eindeutig bestimmbar sein muss, könne an dieser Stelle offenbleiben. Eine Vormerkung dürfe nämlich nur unter der Voraussetzung in das Grundbuch eingetragen werden, dass sich der zu sichernde Anspruch gegen denjenigen richtet, dessen Grundstück oder Grundstücksrecht von der Vormerkung betroffen wird; der Schuldner des Anspruchs müsse also bei der Eintragung der Vormerkung Eigentümer des von der Vormerkung betroffenen Grundstücks oder Inhaber des von ihr betroffenen Grundstücksrechts sein.6 Diese Rechtsstellungen ergeben sich aus dem Grundbuch, so dass daraus auf die Person des Anspruchsschuldners geschlossen werden könne. Auch ohne diese Angaben erfülle das Grundbuch seine Aufgabe, eine eindeutige, klare und vollständige Aussage über vergangene und gegenwärtige Rechtsverhältnisse zu treffen. Hierfür weise es die Eigentumsverhältnisse an Grundstücken, die daran bestehenden dinglichen Belastungen und deren Rangverhältnisse untereinander aus. Anmerkung: Der BGH hat die bisher streitige Frage entschieden, welche Folgen der Wechsel des Schuldners bei einer befreienden Schuldübernahme unter Zustimmung des Vormerkungsberechtigten hat. Er schließt sich der Meinung an, dass die Vormerkung bei zeitgleichem Übergang von schuldrechtlicher Verpflichtung durch Schuldübernahme und Grundstückseigentum bestehen bleibt; die Sukzession der Schuld wahre ihre Identität.7 Der Eigentümer des vormerkungsbelasteten Grundstücks und der Schuldner der gesicherten Forderung sind sowohl vor der Schuldübernahme als auch nach dieser identisch. Die Entscheidung des BGH ist praxisfreundlich, denn es werden die Bewilligung einer neuen Vormerkung und gegebenenfalls auch Rangrücktritte zwischenzeitlich eingetragener dinglicher Rechte vermieden. Durch die vom BGH verneinte Eintragungsfähigkeit des Schuldnerwechsels im Grundbuch kann es allerdings nach der in der Literatur vertretenen Meinung8 zu einer Entwertung des Grundbuchs kommen, weil der Grundbuchinhalt den unzutreffenden Eindruck erwecke, dass der Schuldner nach wie vor der frühere Eigentümer sei. Unter Verweis auf seine Rechtsprechung zur „Wiederaufladung“9 einer Vormerkung vertritt der BGH die Meinung, dass die Schutzzwecke der Vormerkung auch dann erreicht werden,wennnicht jede Änderung, die – wie der Schuldnerwechsel – ausschließlich den schuldrechtlichen Anspruch betrifft, im Grundbuch verlautbart werde. Einem Klarstellungsvermerk wird eine Absage erteilt. Ein solcher Vermerk kann nur eingetragen werden, wenn der Grundbucheintrag Umfang und Inhalt des eingetragenen Rechts nicht in einer Weise verlautbart, die Zweifel ausschließt. Der Vermerk muss geeignet sein, die Aussagekraft, nicht jedoch den Aussagegehalt einer Grundbucheintragung zu verbessern, also eine Klarstellung herbeiführen; Gegenstand eines Klarstellungsvermerks kann nie eine sachliche Änderung oder die Berichtigung einer Grundbucheintragung sein.10 Befreiende Schuldübernahme zeitgleich mit Eigentumsübergang unter Zustimmung des Vormerkungsberechtigten: Eine befreiende Schuldübernahme ist unbedenklich, wenn sie im Zusammenhang mit der Übereignung des vormerkungsbelasteten Grundstücks und infolge einer entsprechenden aufschiebenden Bedingung oder Befristung zugleich mit dem Eigentumsübergang erfolgt; dann besteht kein Anlass für einen Untergang der Vormerkung, denn der Eigentümer des vormerkungsbelasteten Grundstücks und der Schuldner der gesicherten Forderung sind sowohl vor der Schuldübernahme als auch nach dieser identisch. Der Schuldnerwechsel ist im Grundbuch nicht eintragungsfähig; ein Klarstellungsvermerk kommt nicht in Betracht. Professor Walter Böhringer, Heidenheim/Brenz 1 Formulierung: „Aufschiebend bedingt durch die Umschreibung des Eigentums übernimmt der Käufer hiermit im Wege der befreienden Schuldübernahme anstelle des Verkäufers sämtliche Verpflichtungen des Verkäufers gegenüber der Gemeinde Musterstadt aus den §§ … der Bezugsurkunde, soweit diese noch nicht erfüllt sind.“ 2 BGH, Urt. v. 26.11.1999 – V ZR 432/98, BGHZ 143, 175 = DNotZ 2000, 639 m. Anm. Wacke. 3 OLG Düsseldorf, Beschl. v. 18.4.2011 – 3 Wx 85/11, DNotZ 2012, 63 m. zust. Anm. Reymann; Krauß, notar 2012, 317 , 323. 4 Krauß, notar 2012, 317 , 323. 5 BGH, Urt. v. 7.12.2007 – V ZR 21/07, DNotZ 2008, 514 (sog. „Wiederaufladungsrechtsprechung“). 6 BGH, Beschl. v. 5.12.1996 – V ZB 27/96, BGHZ 134, 182 , 188 = DNotZ 2012, 2032 = MittBayNot 2013, 37 m. Anm. Preuß; BGH, Beschl. v. 1997, 720. 21.3.2013 – V ZB 74/12, DNotI-Report 2013, 85 ; dazu Reymann, MittBayNot 2013, 456 . 7 Ebenso OLG Düsseldorf, Beschl. v. 18.4.2011 – 3 Wx 85/11, DNotZ; 2012, 63 Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl. 2012, Rn 1493. 10 BayObLG, Beschl. v. 11.9.2003 – 2Z BR 138/03. 8 Reymann, DNotZ 2012, 63 , 68; Krauß, notar 2012, 317 , 323. ZNotP 2004, 23 . 9 BGH, Urt. v. 26.11.1999 – V ZR 432/98, BGHZ 143, 175 = DNotZ 2000, 639 m. Anm. Wacke; NJW 2000, 805 ; vgl. auch BGH, Beschl. v. 3.5.2012 – V ZB 258/11, BGHZ 193, 152 = DNotZ 2012, 609 = NJW Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 13.02.2014 Aktenzeichen: V ZB 88/13 Erschienen in: notar 2014, 263