BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES Urteil II ZR 189/10 Verkündet am: 23. Oktober 2012 Vondrasek Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. Oktober 2012 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Bergmann, den Richter Dr. Strohn, die Richterinnen Caliebe und Dr. Reichart sowie den Richter Sunder für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers zu 4 wird das Urteil des 26. Zivilse- nats des Kammergerichts vom 30. August 2010 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zu seinem Nachteil entschieden worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung - auch über die Kosten des Revisionsverfah- rens - an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger zu 4 beteiligte sich im Jahr 1998 über eine Treuhandkom- manditistin mit insgesamt 160.000 DM (81.806,70 €) an der T. LBB Fonds Zwölf (im Folgenden: Fonds). Er 1 - 3 - macht gegen die Beklagte als Gründungskommanditistin Ansprüche aus Pros- pekthaftung im engeren und weiteren Sinne geltend. Das Landgericht hat gegen die Kläger zu 1 bis 9 Versäumnisurteil erlas- sen und dieses hinsichtlich der Kläger zu 3 und 4 aufrechterhalten. Die Kläger zu 1 und 2 und 5 bis 9 haben ihre Klagen im ersten Rechtszug zurückgenom- men. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Kläger zu 3 und 4 zurückge- wiesen. Der Kläger zu 3 hat seine Klage im Revisionsverfahren zurückgenom- men. Mit der vom erkennenden Senat zugelassenen Revision verfolgt der Klä- ger zu 4 (im Folgenden: Kläger) sein Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg und führt unter Aufhebung des angefochtenen Urteils zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. I. Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung im Wesentlichen wie folgt begründet: Prospekthaftungsansprüche im engeren Sinne seien verjährt. Aber auch aus Prospekthaftung im weiteren Sinne sei die Klage unbegründet. In dem Prospekt werde entgegen der Auffassung des Klägers nicht aus- gesagt, dass die Mietgarantie auch Mietminderungen erfasse. Die Angaben zum Andienungsrecht der Anleger wiesen keine Fehler auf. Auch mache der Prospekt keine irreführenden Angaben zur Werthaltigkeit der Fondsimmobilien. Offen bleiben könne schließlich, ob unter die Mietgarantie auch die leerstands- bedingten Nebenkosten fielen. Denn insoweit treffe die Beklagte jedenfalls kein Verschulden. Die Mietgarantin habe insoweit zunächst Zahlungen geleistet und 2 3 4 5 6 - 4 - sich erst nach Jahren auf den Standpunkt gestellt, die Mietgarantie erfasse die Nebenkosten nicht. II. Diese Ausführungen halten revisionsgerichtlicher Kontrolle nicht in al- len Punkten stand. Das Berufungsgericht hätte die Frage, ob der Prospekt in ausreichendem Maße über den Umfang der Mietgarantie aufgeklärt hat, nicht offen lassen dür- fen. Denn seine Erwägung, die Beklagte treffe insoweit jedenfalls kein Ver- schulden, ist nicht frei von Rechtsfehlern. 1. Die Prospektangaben zu dem Mietgarantievertrag sind unzureichend, weil sie auf eine falsche Risikoverteilung hinsichtlich der leerstandsbedingten Nebenkosten schließen lassen, soweit die Mietflächen nicht unter den Gene- ralmietvertrag fallen. a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats muss einem Anleger für seine Beitrittsentscheidung ein richtiges Bild über das Beteiligungsobjekt vermittelt werden, d.h. er muss über alle Umstände, die für seine Anlageent- scheidung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, insbesondere über die mit der angebotenen speziellen Beteiligungsform verbundenen Nach- teile und Risiken zutreffend, verständlich und vollständig aufgeklärt werden (BGH, Urteil vom 6. Oktober 1980 - II ZR 60/80, BGHZ 79, 337, 344; Urteil vom 7. April 2003 - II ZR 160/02, WM 2003, 1086, 1088; Urteil vom 7. Dezember 2009 - II ZR 15/08, ZIP 2010, 176 Rn. 18; Urteil vom 22. März 2010 - II ZR 66/08, ZIP 2010, 1030 Rn. 9; Urteil vom 23. April 2012 - II ZR 211/09, ZIP 2012, 1231 Rn. 13). Dazu gehört eine Aufklärung über Umstände, die den Vertragszweck vereiteln können (BGH, Urteil vom 6. Oktober 1980 - II ZR 60/80, BGHZ 79, 337, 344; Urteil vom 21. Oktober 1991 - II ZR 204/90, BGHZ 116, 7, 12; Urteil vom 10. Oktober 1994 - II ZR 95/93, ZIP 1994, 1851, 7 8 9 10 - 5 - 1853; Urteil vom 7. April 2003 - II ZR 160/02, WM 2003, 1086, 1088). Beruht der wirtschaftliche Anlageerfolg eines geschlossenen Immobilienfonds allein auf der nachhaltigen Erzielung von Einnahmen aus der Vermietung oder Verpach- tung von Anlageobjekten, so ist in dem Anlageprospekt deutlich auf mögliche, der Erreichbarkeit dieser Einnahmen entgegenstehende Umstände und die sich hieraus für den Anleger ergebenden Risiken hinzuweisen (BGH, Urteil vom 1. März 2004 - II ZR 88/02, ZIP 2004, 1104, 1106). b) Diesen Anforderungen wird der verwendete Prospekt nicht gerecht. Der Senat kann die vom Berufungsgericht in Bezug auf die Mietgarantie unter- lassene Auslegung uneingeschränkt selbst vornehmen, weil der Emissions- prospekt über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus verwendet wurde und daher ein Bedürfnis nach einer einheitlichen Auslegung besteht (BGH, Urteil vom 22. März 2007 - III ZR 218/06, ZIP 2007, 871 Rn. 6; Urteil vom 19. Juli 2011 - II ZR 300/08, ZIP 2011, 1657 Rn. 46; Urteil vom 23. April 2012 - II ZR 211/09, ZIP 2012, 1231 Rn. 14). Der Prospekt klärt den Anleger auch unter Berücksichtigung der von ihm zu fordernden sorgfältigen und eingehenden Lektüre (vgl. BGH, Urteil vom 31. März 1992 - XI ZR 70/91, ZIP 1992, 912, 915; Urteil vom 14. Juni 2007 - III ZR 300/05, WM 2007, 1507 Rn. 8) nicht zutreffend über die Risikoverteilung hinsichtlich der leerstandsbedingten Nebenkosten auf, soweit Mietflächen nicht unter den Generalmietvertrag fallen. Wie der Senat für insoweit im Wesentli- chen inhaltsgleiche Prospekte mehrerer Schwesterfonds entschieden hat, er- weckt der Prospekt den Eindruck, dass leerstandsbedingte Nebenkosten bei den der Mietgarantie unterfallenden Flächen nicht dem Fonds zur Last fallen, sondern wie bei den dem Generalmietvertrag unterfallenden Flächen von dem Mieter bzw. Garanten zu tragen sind (BGH, Urteil vom 23. April 2012 - II ZR 30/10, juris Rn. 14 zu LBB-Fonds 6, 9 und 13; Beschluss vom 11 12 - 6 - 13. Dezember 2011 - II ZB 6/09, ZIP 2012, 117 Rn. 33 zu LBB-Fonds 13; Urtei- le vom 23. April 2012 - II ZR 211/09, ZIP 2012, 1231 Rn. 15 ff. und II ZR 118/10, juris Rn. 14 ff., jeweils zu LBB-Fonds 5). Die Begriffe General- mietvertrag und Mietgarantie werden in dem Prospekt unterschiedslos nebenei- nander verwendet. Dies musste bei dem Anleger den Eindruck hervorrufen, die durch die Verträge gewährleistete Mietsicherheit sei bei beiden Vertragsarten deckungsgleich. Ob das tatsächlich der Fall ist oder ob sich die Mietgarantin zu Recht un- ter Bezug auf das von ihr eingeholte Rechtsgutachten vom 1. Juni 2004 auf den Standpunkt stellt, die Nebenkosten nicht zu schulden, muss hier nicht entschie- den werden. Denn der Prospekt war in jedem Fall unrichtig, weil die Übernahme der umlagefähigen Nebenkosten durch die Mietgarantin in dem Vertragswerk jedenfalls nur unzureichend umgesetzt war. Dies ergibt sich schon daraus, dass sich die Mietgarantin nach den Feststellungen des Berufungsgerichts später auf den Standpunkt stellen konnte, im Rahmen der Mietgarantie nicht zum Aus- gleich leerstandsbedingter Nebenkosten verpflichtet zu sein, ohne dass diese durch ein Rechtsgutachten untermauerte Auffassung der Mietgarantin auch un- ter Berücksichtigung des bis dahin gegenteiligen gemeinsamen Verständnisses als offensichtlich haltlos zurückgewiesen werden konnte. Regelte der Mietga- rantievertrag die Übernahme der leerstandsbedingten Nebenkosten aber jeden- falls insoweit nicht hinreichend deutlich, so liegt eine die Haftung wegen Ver- schuldens bei Vertragsschluss nach § 280 Abs. 1 Satz 1, § 311 Abs. 2, § 241 Abs. 2 BGB begründende Pflichtverletzung schon darin, dass die Beklagte we- der für eine deutlichere Fassung des Mietgarantievertrags Sorge getragen hat, die derartige, nicht ohne weiteres ausräumbare Zweifel an der Verpflichtung der Mietgarantin zur Zahlung auch der Nebenkosten verhindert hätte, noch die An- lageinteressenten auf die Gefahr einer gegenteiligen Auslegung des Vertrages 13 - 7 - durch die Mietgarantin hingewiesen hat (vgl. BGH, Urteil vom 21. März 2005 - II ZR 149/03, ZIP 2005, 763, 765; Urteil vom 3. Dezember 2007 - II ZR 21/06, ZIP 2008, 412 Rn. 9). 2. Dieser Prospektfehler ist erheblich. Es ist ein die Werthaltigkeit der An- lage entscheidend beeinflussender Faktor, dass der Fonds bei den Wohnun- gen, die unter den Mietgarantievertrag fallen, mit den leerstandsbedingten Ne- benkosten belastet werden kann, weil ein Anspruch aus dem Mietgarantiever- trag gegen die Mietgarantin nicht gegeben ist oder jedenfalls die ernstliche Ge- fahr besteht, dass ein solcher Anspruch aufgrund einer nicht hinreichend deutli- chen Fassung des Vertrags wegen erheblicher rechtlicher Zweifel tatsächlich nicht durchgesetzt werden kann. Nach der Lebenserfahrung machen die Mietnebenkosten regelmäßig einen nicht unerheblichen Teil der Miete aus (vgl. BGH, Urteil vom 23. April 2012 - II ZR 30/10, juris Rn. 15; Beschluss vom 13. Dezember 2011 - II ZB 6/09, ZIP 2012, 117 Rn. 35). Das gilt auch für Leer- stände. Dabei muss auch im Hinblick auf das Investitionsvolumen von über 1 Mrd. DM für den Gesamtfonds nicht für jede einzelne Fondsimmobilie festge- stellt werden, ob sie unter den Generalmietvertrag oder unter die Mietgarantie fällt, da unstreitig beide Verträge angewandt wurden (vgl. BGH, Urteil v. 23. April 2012 - II ZR 211/09, ZIP 2012, 1231 Rn. 17). 3. Damit kommt es auf die Frage, ob der Prospekt noch weitere Unrich- tigkeiten aufweist, nicht an. 4. Das Berufungsgericht hat - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - nicht festgestellt, ob dieser Prospektfehler für den Beitritt des Klägers ursächlich geworden ist. Das wird es in der neu eröffneten mündlichen Verhandlung nach- zuholen haben. 14 15 16 - 8 - 5. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerhaft angenommen, dass die Be- klagte jedenfalls kein Verschulden an dem Prospektfehler treffe. Bei der Haftung aus § 280 Abs. 1 Satz 1, § 311 Abs. 2, § 241 Abs. 2 BGB wird das Verschulden des pflichtwidrig handelnden Schuldners gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet. Es ist also Sache der Beklagten, Umstände darzulegen, aus denen sich ergibt, dass sie den Prospektfehler und damit die Falschberatung des Klägers ausnahmsweise nicht verschuldet hat. Dafür genügt es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht, dass sich die Beklagte auf die anfängliche Zahlung der Nebenkosten durch die Mietgarantin beruft. Denn der Beklagten wird gerade zur Last gelegt, dass sie weder für eine deutlichere, abweichende Auslegungen - auch erst später - nicht zulassende Formulierung des Mietgarantievertrages gesorgt noch die Anleger auf das bestehende Risiko einer abweichenden Auslegung hingewiesen hat. Danach wäre die Beklagte nur dann entschuldigt, wenn sie mit einer Aus- legung des Vertrages, wie sie jetzt von der Mietgarantin vertreten wird, nicht hätte rechnen können. Dazu hat das Berufungsgericht keine hinreichenden Feststellungen getroffen. Der bloße Hinweis auf die - möglicherweise rechtsirr- tümliche - Praxis der Vorjahre genügt insoweit nicht. Eine solche Annahme liegt auch nicht nahe. Zwar mag sich die Beklagte insoweit in einem Rechtsirrtum befunden haben. Ein Rechtsirrtum wirkt aber nur dann entschuldigend, wenn er seinerseits nicht verschuldet ist. Daran stellt die Rechtsprechung hohe Anforde- rungen (BGH, Urteil vom 11. Januar 1984 - VIII ZR 255/82, BGHZ 89, 296, 303; Urteil vom 14. Juni 1994 - XI ZR 210/93, ZIP 1994, 1350; Urteil vom 20. September 2011 - II ZR 234/09, ZIP 2011, 2097 Rn. 16). Es ist nicht ersicht- lich, dass diese hier erfüllt wären. 17 18 19 20 - 9 - III. Damit ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, da- mit die noch erforderlichen Feststellungen getroffen werden können. Für das weitere Verfahren verweist der Senat auf seine Ausführungen im Urteil vom 23. April 2012 (II ZR 211/09, ZIP 2012, 1231 Rn. 29 ff.) zu dem ver- gleichbaren LBB-Fonds 5. Bergmann Strohn Caliebe Reichart Sunder Vorinstanzen: LG Berlin, Entscheidung vom 10.06.2009 - 2 O 163/06 - KG, Entscheidung vom 30.08.2010 - 26 U 132/09 - 21 22

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