BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 110/11 Verkündet am: 20. Juni 2012 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 554 Abs. 2 Satz 1 Ob eine vom Vermieter beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme eine Verbesse- rung der Mietsache darstellt, ist grundsätzlich nach dem gegenwärtigen Zustand der Wohnung einschließlich der vom Mieter vorgenommenen Verbesserungsmaßnah- men zu beurteilen; unberücksichtigt bleiben lediglich etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen. BGH, Urteil vom 20. Juni 2012 - VIII ZR 110/11 - LG Berlin AG Berlin-Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. Mai 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 11. März 2011 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit dem Jahre 1996 Mieter einer Wohnung der Klä- gerin in Berlin. Die Wohnung verfügt über eine von der Vormieterin mit Zustim- mung des früheren Vermieters und Rechtsvorgängers der Klägerin eingebaute Gasetagenheizung, für die die Beklagten der Vormieterin eine Ablösesumme gezahlt haben. Zuvor war die Wohnung mit Kohleöfen beheizt worden. Mit Schreiben vom 21. Mai 2008 kündigte die Klägerin den Beklagten an, deren Wohnung durch eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 554 Abs. 2 BGB zum Zwecke der Energieeinsparung und der Wohnwerterhöhung an die im Haus vorhandene Gaszentralheizung anschließen zu wollen. Die hierdurch ent- 1 2 - 3 - stehenden Kosten bezifferte die Klägerin mit 2.145 €, die von den Beklagten insoweit zu tragende monatliche Umlage mit 19,66 € und den nach Anschluss an die Gaszentralheizung neu zu zahlenden Heizkostenvorschuss mit 113,52 € pro Monat. Die Beklagten stimmten der Maßnahme nicht zu. Die Klägerin hat daraufhin mit der vorliegenden Klage die Verurteilung der Beklagten zur Duldung des Anschlusses an die Gaszentralheizung begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Beklagten an- tragsgemäß verurteilt. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe gegen die Beklagten einen Anspruch gemäß § 554 Abs. 1 BGB (gemeint: § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB) auf Duldung des Anschlusses der von ihnen innegehaltenen Wohnung an die Gaszentralheizung, da es sich hierbei um eine Modernisierungsmaßnahme handele. Modernisierungsmaß- nahmen seien bauliche Veränderungen der Mietsache, die deren Gebrauchs- wert erhöhten und eine bessere Nutzung gegenüber dem vom Vermieter zur Verfügung gestellten Zustand ermöglichten. Dies sei vorliegend der Fall, da der vom Vermieter zur Verfügung gestellte Zustand derjenige ohne Sammelhei- 3 4 5 6 - 4 - zung, mithin die Ausstattung mit Kohleöfen sei. Demgegenüber stelle der An- schluss an die Gaszentralheizung eine Modernisierungsmaßnahme dar. Maßgebend für die Beurteilung einer Verbesserung des Gebrauchswerts sei grundsätzlich der vom Vermieter zur Verfügung gestellte, nicht der vom Mie- ter, sei es auch mit Genehmigung des Vermieters, geschaffene Zustand. Ver- tragsgemäß sei vorliegend die Ausstattung mit einer Ofenheizung. Hierfür spre- che schon die Regelung in § 3 der Anlage I des Mietvertrags, wonach der Mie- ter die Überprüfung und Wartung der Öfen und/oder Gasgeräte regelmäßig auf seine Kosten vornehmen solle. Darüber hinaus hätten die Beklagten selbst eine Quittung der Vormieterin vorgelegt, nach deren Inhalt sie die Gasetagenheizung von dieser direkt gegen Zahlung einer Abstandssumme übernommen hätten. Die Gasetagenheizung sei daher nicht vom Vermieter gestellt worden. Die darüber hinaus vorgebrachten Einwendungen der Beklagten griffen nicht durch. Insbesondere lägen keine sozialen Härtegründe vor, denn die Be- klagten wendeten lediglich ein, sie müssten nun erhöhte Vorschüsse zahlen. Dass dies im Verhältnis zu ihrem Einkommen oder zu den bisher getätigten Aufwendungen auf die Heizung eine Härte darstelle, hätten sie nicht dargelegt. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Duldung des Anschlusses der Wohnung an die im Haus vorhandene Gas- zentralheizung nicht bejaht werden. 1. Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Berufungsgericht den von der Klägerin auf der Grundlage der von der Revision nicht beanstandeten Moderni- 7 8 9 10 - 5 - sierungsankündigung geltend gemachten Duldungsanspruch unter dem Ge- sichtspunkt des Vorliegens einer Modernisierungsmaßnahme gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB geprüft. Das Berufungsgericht hat jedoch bei der Beurtei- lung, ob mit der angekündigten Modernisierungsmaßnahme eine - von ihm al- leine in den Blick genommene - Wohnwertverbesserung gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 Alt. 1 BGB verbunden ist, rechtsfehlerhaft den von der Klägerin erstreb- ten Anschluss der Wohnung an die im Haus vorhandene Gaszentralheizung mit einer vor Beginn des streitgegenständlichen Mietverhältnisses gegebenen Aus- stattung der Wohnung mit Kohleöfen verglichen. a) In der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der Literatur wird al- lerdings überwiegend die Auffassung vertreten, dass das Vorliegen einer Mo- dernisierungsmaßnahme gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB nach der beabsich- tigten Veränderung des vom Vermieter geschuldeten Zustandes zu beurteilen sei. Maßgeblich hierfür sei allein der vom Vermieter zur Verfügung gestellte Zu- stand, so dass Verbesserungsmaßnahmen des Mieters auch dann außer Be- tracht zu bleiben hätten, wenn sie mit Zustimmung des Vermieters erfolgt seien (so etwa LG Berlin, GE 2011, 57 f.; GE 2010, 1273; Urteil vom 4. Dezember 2007 - 63 S 130/07, juris Rn. 5; GE 2004, 236; jeweils zu § 554 BGB; LG Berlin, NZM 1999, 1036; GE 1998, 616; LG Hamburg, ZMR 1984, 60; je- weils zur Vorgängerregelung in § 541b BGB aF; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 554 Rn. 23; Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 10. Aufl., § 554 Rn. 11; Kinne in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozess- recht, 6. Aufl., § 554 BGB Rn. 55; Schmid, Mietrecht, 2006, § 554 Rn. 20; Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Aufl., Rn. IV 326 f.; ders. in Huff, Neues Mietrecht, 2001, S. 89, 102 f.; Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 554 Rn. 24; jurisPK- BGB/Heilmann, 5. Aufl., § 554 Rn. 9). 11 - 6 - Nach anderer Ansicht ist hingegen bei der Beurteilung der Frage, ob es sich bei der vom Vermieter geplanten Maßnahme um eine Modernisierung han- delt, auf den gegenwärtigen Zustand der Wohnung einschließlich der vom Mie- ter vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen abzustellen (AG Hamburg, WuM 1993, 41, 42; so wohl auch LG Berlin, MM 2003, 193 [vgl. hierzu KG, WuM 2008, 597]; AG Münster, WuM 1996, 268 f.; Lammel, Wohnraummiet- recht, 3. Aufl., § 554 Rn. 41). b) Der Senat hat die vorstehend genannte Frage bisher nicht entschie- den. Er hat sie im Senatsurteil vom 24. September 2008 (VIII ZR 275/07, NJW 2008, 3630 Rn. 33 f.) mangels Entscheidungserheblichkeit offen lassen können. Er entscheidet sie nunmehr im Sinne der letztgenannten Auffassung. Bei der Frage, ob die vom Vermieter beabsichtigte Maßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, ist grundsätzlich auf den gegenwärtigen Zustand der Woh- nung abzustellen; unberücksichtigt bleiben lediglich etwaige vom (gegenwärti- gen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen. aa) Der Verpflichtung des Mieters, Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters zu dulden, liegt die Zielsetzung des Gesetzgebers zugrunde, volks- wirtschaftlich und ökologisch sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen und damit zugleich die Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse zu fördern (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 2 und 36; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 10. Aufl., § 554 BGB Rn. 5); zudem soll der Vermieter in die Lage versetzt wer- den, den objektiven Gebrauchs- und Substanzwert der Räume oder Gebäude- teile im Interesse einer besseren Vermietbarkeit zu erhöhen (vgl. Senatsurteile vom 13. Februar 2008 - VIII ZR 105/07, NJW 2008, 1218 Rn. 21; vom 28. September 2011 - VIII ZR 326/10, NJW 2011, 3514 Rn. 23; jeweils mwN; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 554 Rn. 1). Unter Berücksichti- gung dieser Zwecke ist es nicht gerechtfertigt, bei der Frage, ob eine vom Ver- 12 13 14 - 7 - mieter beabsichtigte Maßnahme zu einer Verbesserung der Mietsache führt, auf einen fiktiven Zustand unter Außerachtlassung genehmigter Mieterinvestitionen abzustellen. Vielmehr verhielte sich der Vermieter widersprüchlich, wenn er ei- nerseits dem Mieter erlaubte, die Mietsache auf eigene Kosten zu modernisie- ren, und andererseits bei einer späteren eigenen Modernisierung den auf diese Weise vom Mieter geschaffenen rechtmäßigen Zustand unberücksichtigt lassen wollte. Erst recht gilt dies, wenn - wie hier - eine Verbesserung in Form des Einbaus einer Gasetagenheizung durch einen früheren Mieter durchgeführt und somit bei Beginn des aktuellen Mietverhältnisses schon vorhanden war. bb) Die Dispositionsbefugnis des Vermieters wird insoweit nicht unzuläs- sig eingeschränkt. Denn der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der Woh- nung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vor- zunehmen (Senatsurteil vom 14. September 2011 - VIII ZR 10/11, NZM 2012, 154 Rn. 11 mwN). Erteilt der Vermieter die Zustimmung zu baulichen Maßnah- men des Mieters, hat er es zudem in der Hand, diese an Bedingungen zu knüp- fen und so sicherzustellen, dass die vom Mieter vorgenommenen Maßnahmen sich mit den von ihm beabsichtigten Investitionen in Übereinstimmung bringen lassen und - falls vom Vermieter gewünscht - dauerhaft in der Wohnung ver- bleiben. Selbst wenn aber die Vertragsparteien eine Vereinbarung über den dauerhaften Verbleib der Mieterinvestition in der Wohnung nicht getroffen ha- ben, wird der Vermieter eine Ausübung des Wegnahmerechts des Mieters (§ 539 BGB) in der Regel nach § 552 BGB abwenden können. cc) Entgegen der überwiegend vertretenen Auffassung sind die vom Mie- ter bereits getätigten Aufwendungen nach dem Gesetzeswortlaut nicht lediglich im Rahmen der die Duldungspflicht ausschließenden Härte gemäß § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB zu berücksichtigen (so aber bereits Schmidt-Futterer/Blank, Wohn- 15 16 - 8 - raumschutzgesetze, 6. Aufl., Rn. C 166 g). Der Gesetzgeber wollte mit der Auf- nahme der vom Mieter getätigten Verwendungen als Grund für eine Härte zwar sicherstellen, dass vorausgegangene eigene Verwendungen des Mieters auf die Mietsache bei der Abwägung, ob ein Duldungsanspruch ausgeschlossen ist, zu berücksichtigen sind (BT-Drucks. 9/2079, S. 12). Hieraus folgt aber nicht, dass bei der Frage, ob überhaupt eine Modernisierung vorliegt, der vom Mieter geschaffene Zustand außer Betracht zu bleiben hätte. Insoweit ist allein ent- scheidend, ob durch die geplante Maßnahme objektiv der Gebrauchs- oder Substanzwert der gemieteten Räume oder des Gebäudes erhöht beziehungs- weise eine Einsparung von Energie oder Wasser erreicht wird (vgl. BT-Drucks. 9/2079, S. 12). Nur wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, etwa weil die vom Vermieter geplante Modernisierung über das hinausgeht, was der Mieter zur Verbesserung der Mietsache unternommen hat, ist im Rahmen der dann grund- sätzlich bestehenden Duldungspflicht des Mieters zu prüfen, ob die Duldung der Modernisierungsmaßnahmen - etwa wegen der vom Mieter auf eigene Kosten vorgenommenen Umbau- und Verbesserungsmaßnahmen - eine unzumutbare Härte darstellt. 2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht aus einem anderen Grund als richtig (§ 561 ZPO). Die Ersetzung einer älteren Gasetagenheizung durch eine moderne Gaszentralheizung wird zwar häufig (jedenfalls) eine - in der Modernisierungs- ankündigung der Klägerin auch angesprochene - Maßnahme zur Energieein- sparung gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 Alt. 2 BGB sein. Dies kann jedoch nicht losgelöst von den Umständen des Einzelfalls beurteilt werden. Das Berufungs- gericht hat - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - keine Feststellun- gen dazu getroffen, ob der in der Revisionserwiderung wiederholte, unter Sach- verständigenbeweis gestellte Vortrag der Klägerin zutrifft, die moderne Gas- 17 18 - 9 - zentralheizung, an die alle Wohnungen des Hauses mit Ausnahme derjenigen der Beklagten angeschlossen seien, sei erheblich energiesparender als die in der Wohnung der Beklagten vorhandene Gasetagenheizung. Diese Feststel- lungen werden nachzuholen sein. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die erforderlichen Feststellungen getroffen werden können (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 11.08.2009 - 14 C 342/08 - LG Berlin, Entscheidung vom 11.03.2011 - 63 S 469/09 - 19

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