V ZR 76/10

Zurück BGH 20. Mai 2011 V ZR 76/10 BGB §§ 138, 313, 456, 462 Keine Unwirksamkeit eines im Jahr 1925 vereinbarten Wiederkaufsrechts, das erstmals nach Ablauf von 99 Jahren ausgeübt werden kann Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau DNotI-Report 18/2011 September 2011 145 BGB §§ 138, 313, 456, 462 Keine Unwirksamkeit eines im Jahr 1925 vereinbarten Wiederkaufsrechts, das erstmals nach Ablauf von 99 Jahren ausgeübt werden kann 1. Gem. § 462 S. 2 BGB können die Beteiligten auch eine längere Ausübungsfrist als 30 Jahre vereinbaren (im Anschluss an BGHZ 47, 387 ). 2. Für die Vereinbarung einer Ausübungsfrist gem. § 462 S. 2 BGB kann es genügen, wenn für die Ausübung des Wiederkaufsrechts nur ein Anfangsdatum, nicht aber ein Enddatum festgelegt wird. Für das Enddatum gilt dann die Frist des § 462 S. 1 BGB . 3. Die Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts mit einer Ausübungsfrist von 99 Jahren verstößt jedenfalls dann nicht gegen die guten Sitten, wenn eine Entschädigung in Höhe von 2/3 des gemeinen Werts im Zeitpunkt der Ausübung für die auf dem Grundstück errichteten Gebäude vorgesehen ist. Dabei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass auch ein Erbbaurecht mit einer solchen Frist hätte begründet werden und auch bei einem Erbbaurecht eine solche Entschädigung hätte vereinbart werden können ( § 27 Abs. 2 ErbbauRG ). 4. Die Vereinbarung, wonach der Wiederkaufspreis mit dem ursprünglichen Verkaufspreis übereinstimmt, führt auch dann nicht zur Sittenwidrigkeit, wenn eine ausdrückliche Wertsicherungsklausel fehlt, sofern sich im Wege der Vertragsauslegung ergibt, dass der Wiederkaufspreis dem ursprünglichen Kaufpreis nicht nominal, sondern hinsichtlich der Kaufkraft entsprechen soll. 5. Eine Ausübungsfrist von 99 Jahren ist auch angesichts öffentlich-rechtlicher Bindungen nicht unverhältnismäßig, wenn das Wiederkaufsrecht weder der Absicherung einer Subvention noch der Durchsetzung von Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen dient, sondern die Ausübung unabhängig vom Verhalten des Erwerbers und nachfolgender Eigentümer möglich ist (Abgrenzung zu BGH v. 21.7.2006 – V ZR 252/05 und BGH v. 29.10.2010 – V ZR 48/10). (Leitsätze der DNotIRedaktion) BGH, Urt. v. 20.5.2011 – V ZR 76/10 Abruf-Nr.: 10989 Rechtsprechung Problem Im Jahr 1925 wurde ein Wiederkaufsrecht zu den in den Leitsätzen beschriebenen Bedingungen vereinbart. Dieses wurde ergänzend durch eine im Grundbuch eingetragene Vormerkung gesichert. Der Grundbesitz wurde sodann mit Wohnhäusern bebaut und im Jahr 2000 nach einer Veräußerung in Wohnungseigentum aufgeteilt. Der Kläger erwarb ein Wohnungseigentumsrecht; er vereinbarte mit der Beklagten und Wiederkaufsberechtigten das Erlöschen des Wiederkaufsrechts und die Löschung der Vormerkung gegen Zahlung. Nach Bekanntwerden der BGH-Entscheidung vom 21.7.2006 (V ZR 252/05 = DNotZ 2006, 910 ) erklärte der Kläger die Anfechtung dieser Vereinbarung und verlangte die Rückzahlung des Betrages. Entscheidung Der V. Zivilsenat entsprach dem Verlangen der Kläger – in Übereinstimmung mit den Vorinstanzen – nicht. Angesichts der beiden zitierten Entscheidungen vom 21.7.2006 und vom 29.10.2010 war dies nicht selbstverständlich. Der maßgebliche Unterschied zu diesen Fällen bestand vorliegend darin, dass die Berechtigte das Wiederkaufsrecht nicht jederzeit (ggf. nach einem Verstoß gegen die Zweckbindung), sondern erstmals nach Ablauf von 99 Jahren ausüben konnte. Durch die Gestaltung wurde der Berechtigten die Möglichkeit eingeräumt, ein wirtschaftlich dem Erbbaurecht ähnliches Ergebnis zu erzielen. Innerhalb des Zeitraums von 99 Jahren bestand für den Verpflichteten Planungssicherheit und die Befugnis zur Nutzziehung. Da auch unmittelbar ein Erbbaurecht hätte vereinbart werden können und bei einem solchen die Rechtsposition des Erwerbers ebenfalls befristet sein kann, hielt der BGH diese Gestaltung für wirksam. Die Unwirksamkeit des Vertrages hätte allerdings dann nahegelegen, wenn der Vertrag so auszulegen gewesen wäre, dass der Wiederkaufsverpflichtete das Risiko der Geldentwertung über 99 Jahre zu tragen gehabt hätte. Angesichts der besonderen Umstände im Zeitpunkt des Vertragsschlusses, insbesondere der Aufwertungsrechtsprechung des Reichsgerichts, war jedoch vorliegend auch ohne Wertsicherungsklausel davon auszugehen, dass der Wiederkaufspreis im Zeitpunkt des Wiederkaufs die gleiche Kaufkraft haben sollte wie der ursprüngliche Kaufpreis. Die Entscheidung illustriert, dass die rechtliche Beurteilung eines Wiederkaufsrechts nicht allein von der Länge der Ausübungsfrist, sondern von sämtlichen Umständen des Einzelfalles abhängt. Maßgeblich sind dabei insbesondere der Zweck und die Ausgestaltung des Wiederkaufsrechts. DNotI-Report 18/2011 September 2011 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 20.05.2011 Aktenzeichen: V ZR 76/10 Rechtsgebiete: Vorkaufsrecht schuldrechtlich, Wiederkauf Allgemeines Schuldrecht Erschienen in: DNotI-Report 2011, 145-146 NJW-RR 2011, 1582-1584 Normen in Titel: BGB §§ 138, 313, 456, 462