BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 12/10 Verkündet am: 19. Januar 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 19. Januar 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 20. November 2009 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Mitte vom 23. Februar 2009 wird zurückgewiesen. Die Beklagte trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in B. . Mit Schreiben vom 10. März 2008 verlangte die Klägerin mit Wirkung ab dem 1. Juni 2008 von der Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatli- chen Miete von 179,44 € um 19,59 € auf 199,03 €. Die Klägerin stützt ihr Be- gehren auf den qualifizierten Mietspiegel des Landes Berlin (2007). 1 Die Beklagte ist der Auffassung, das Mieterhöhungsverlangen sei bereits aus formellen Gründen unwirksam, weil die Klägerin in dem Mieterhöhungsver- langen vom 10. März 2008 die Förderungsmittel des Landes Berlin hätte ange- ben müssen, die ihr aufgrund des Förderungsvertrages mit dem Land Berlin 2 - 3 - aus dem Jahr 2000 für Baumaßnahmen an dem Gebäude, in dem die vermiete- te Wohnung liegt, gewährt worden seien. 3 In § 1 Abs. 1 des Förderungsvertrages verpflichtete sich der Eigentümer, die in einem Maßnahmenkatalog näher bezeichneten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen. Gemäß § 1 Abs. 2 des Förde- rungsvertrages verpflichtete sich das Land Berlin, "die Maßnahmen nach Abs. 1 gemäß § 4 dieses Vertrages zu fördern". In § 4 Abs. 1 und 2 des Förderungsvertrages ist geregelt, dass der Ei- gentümer die Kosten der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen trägt und sich das Land Berlin an den Kosten der Maßnahmen mit einem Bau- kostenzuschuss in Höhe von 547.593,60 € sowie einem Baudarlehen in glei- cher Höhe beteiligt. Der Berechnung der Förderungsmittel lagen die Gesamt- baukosten zugrunde. 4 In § 4 Abs. 7 des Förderungsvertrages ist folgendes vereinbart:5 "Im Hinblick auf § 2 Abs. 1 Satz 2 sowie § 3 Abs. 1 Sätze 3 bis 7 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) gehen die Vertragspartner von folgendem aus: Die Zuwendungen sind als Beitrag zur Deckung der unrentierlichen Kos- ten der Instandsetzungsmaßnahmen bestimmt. Die nach der Förde- rungsberechnung einzusetzenden Eigenmittel sind zur Finanzierung der Kosten der Modernisierungsmaßnahmen bestimmt. Die sich nach § 7 ergebenden Mietenverzichte betreffen somit die vom Eigentü- mer/Verfügungsberechtigten finanzierten Kosten der Maßnahmen und führen zu keinen Kürzungsbeträgen im Sinne von § 2 Abs. 1 Satz 2 bzw. § 3 Abs. 1 Sätze 3 bis 7 MHG." Die Klägerin ist der Auffassung, aufgrund der Regelung in § 4 Abs. 7 des Förderungsvertrags seien lediglich Instandsetzungsmaßnahmen gefördert wor- den; derartige Förderungsmittel seien bei einem Mieterhöhungsverlangen nicht anzugeben. 6 - 4 - § 4 der Anlage 2 des Mietvertrags der Parteien sieht eine besondere Mietobergrenze bei Vorliegen eines Wohnberechtigungsscheins vor. Die Be- klagte, die im Besitz eines Wohnberechtigungsscheins ist, meint, eine Mieter- höhung sei auch aus diesem Grund ausgeschlossen. 7 8 Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhö- hung gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg.9 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 10 Der Klägerin stehe kein Anspruch auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung zu, weil das Mieterhöhungsverlangen vom 10. März 2008 man- gels hinreichender Begründung unwirksam sei. 11 Die nach § 558a BGB erforderliche Begründung sei dann ausreichend, wenn der Vermieter dem Mieter alle Angaben mitteile, die erforderlich seien, damit der Mieter die Berechtigung der verlangten Mieterhöhung überprüfen kön- ne. Die Klägerin habe die von dem Land Berlin aufgrund des Förderungsvertra- ges gewährten öffentlichen Mittel in der Mieterhöhungserklärung nicht angege- ben. Die Angabe der Förderungsmittel sei jedoch für eine ausreichende Be- 12 - 5 - gründung des Erhöhungsverlangens erforderlich gewesen, da diese bei der Mietberechnung nach § 558 Abs. 5 BGB zu berücksichtigen seien. 13 Bei den von dem Land Berlin aufgrund des Vertrages gewährten Mitteln handele es sich um im Mieterhöhungsverlangen nach § 558 Abs. 5 BGB anzu- gebende Drittmittel für eine Modernisierung im Sinne von § 559a BGB und nicht um Drittmittel für Instandsetzungsarbeiten. Für die Beantwortung der Frage, ob es sich um Drittmittel für Modernisierungs- oder für Instandsetzungsmaßnah- men handele, sei auf den durch den Förderungsgeber bestimmten Verwen- dungszweck abzustellen. Gemäß § 1 des Förderungsvertrages seien die Bau- kosten- und Aufwendungszuschüsse für die Finanzierung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten gewährt worden. Der Verwendungszweck habe sich daher auf die Gesamtbaumaßnahme einschließlich der Modernisierung bezogen. Dieser Zweck sei durch § 4 Abs. 7 des Förderungsvertrages nicht in Frage gestellt worden. Danach sollten die Förderungsmittel zwar als Drittmittel nur für Instandsetzungsarbeiten angesehen werden, während die Modernisie- rung allein als durch die Eigenmittel des Vermieters abgedeckt gelten sollte. Diese Regelung bestimme jedoch nicht den tatsächlichen Verwendungszweck, sondern bezwecke einzig und allein, den Vermieter von der Anrechnung der Drittmittel bei Mieterhöhungen freizustellen. Aus dem Förderungsvertrag folgten Rechte und Pflichten nur für die Vertragsparteien, das Land Berlin und die Klä- gerin. Vereinbarungen zu Lasten des Mieters, die zudem nach § 558 Abs. 6 BGB unzulässig seien, seien ohne dessen Mitwirkung nicht möglich. Dass die Drittmittel tatsächlich nicht nur für die Instandsetzungsarbeiten bestimmt gewe- sen seien, ergebe sich auch aus dem Umstand, dass der Berechnung der För- derungsmittel die Gesamtbaukosten zugrunde gelegt worden seien. Eine Anrechnung der Förderungsmittel verbiete sich auch nicht aufgrund einer verfassungskonformen Auslegung des § 558 Abs. 5 BGB. Sinn und 14 - 6 - Zweck dieser Regelung sei es, dass für Modernisierungsmaßnahmen gewährte öffentliche Mittel nicht nur dem Vermieter zugute kommen sollten, sondern auch dem Mieter. Der Vermieter solle nicht höhere Mieteinnahmen aufgrund von In- vestitionen erlangen können, die letztlich nicht er, sondern die öffentliche Hand getätigt habe. 15 Die Angabepflicht mache es einem Vermieter auch nicht unmöglich, Mieterhöhungsverlangen gegenüber dem Mieter wirksam zu erklären. Der Ver- mieter sei lediglich im Rahmen der formellen Wirksamkeit verpflichtet an- zugeben, in welchem Umfang er Förderungsgelder wann und zu welchem Zweck erhalten habe. Die tatsächliche Verwendung der Förderungsgelder zur Instandsetzung oder Modernisierung sei dann eine Frage der materiellen Be- gründetheit, in deren Rahmen der Mieter substantiiert einwenden müsse, die Gelder seien entgegen der Angabe des Vermieters nicht ausschließlich zur In- standsetzung, sondern (auch) zur Modernisierung aufgewendet worden. Ohne Angabe der erhaltenen Förderungsgelder habe der Mieter jedoch keine Mög- lichkeit, "die unterbliebene Anrechnung von gewährten öffentlichen Mitteln sub- stantiiert zu bestreiten". II. Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Mieterhöhungsverlangen entspricht den formellen Anforderun- gen des § 558 BGB. Die Annahme des Berufungsgerichts, bei den der Klägerin gewährten Mitteln handele es sich nicht nur um für Instandsetzungsarbeiten, sondern (auch) um in dem Mieterhöhungsverlangen anzugebende Drittmittel für Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 558 Abs. 5 in Verbindung mit § 559a Abs. 1 BGB, trifft nicht zu. 16 - 7 - 1. Das Berufungsgericht hat zwar im Ausgangspunkt zutreffend den in dem Förderungsvertrag angegebenen Förderungszweck als entscheidendes Kriterium dafür angesehen, ob die Zuschüsse für Instandsetzungs- oder für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden. Rechtsirrig meint das Beru- fungsgericht jedoch, § 1 des Förderungsvertrages entnehmen zu können, dass die Zuschüsse (auch) der Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen die- nen sollten, hingegen die Regelung in § 4 Abs. 7 des Förderungsvertrages, wo- nach die Fördermittel ausschließlich zur Deckung unrentierlicher Kosten für In- standsetzungsarbeiten bestimmt seien, allein den Zweck verfolge, den Vermie- ter von der Anrechnung der Drittmittel bei Mieterhöhungen freizustellen (vgl. für einen gleich gelagerten Fall Senatsurteil vom 19. Januar 2011 - VIII ZR 87/10, zur Veröffentlichung bestimmt, zu einer wortgleichen Vertragsbestimmung). 17 Das Berufungsgericht verkennt bei seiner Betrachtung, dass § 1 des Förderungsvertrages keine Aussage über den Förderungszweck trifft, sondern in § 1 Abs. 2 diesbezüglich auf § 4 des Förderungsvertrages verweist. In § 4 Abs. 7 des Förderungsvertrages ist der für die Beurteilung maßgebende Förde- rungszweck indes abschließend und unmissverständlich beschrieben. Danach "sind die Baukostenzuschüsse als Beitrag zur Deckung der unrentierlichen Kos- ten der Instandsetzungsmaßnahmen" und der Aufwendungszuschuss "als Bei- trag zur Deckung von Bewirtschaftungsdefiziten aus den laufenden Aufwen- dungen für Instandsetzungsmaßnahmen bestimmt". Damit betrafen die Zu- schüsse ausschließlich Instandsetzungsmaßnahmen; hierfür gewährte Drittmit- tel führen jedoch nach den gesetzlichen Bestimmungen nicht zu einer Kürzung der neu verlangten Miete (vgl. Senatsurteil vom 19. Januar 2011, aaO). 18 2. Soweit zu Gunsten der Beklagten für die Wohnung ein gültiger Wohn- berechtigungsschein vorliegt, lässt dies den Anspruch der Klägerin auf Zustim- mung zur Erhöhung der Miete gemäß § 558 Abs. 1 BGB nicht entfallen. Die 19 - 8 - öffentliche Förderung durch die Vergabe eines Wohnberechtigungsscheins nach § 5 Wohnungsbindungsgesetz an den Mieter hat nicht zur Folge, dass die Zustimmung zu einer höheren Miete bei Vorliegen der Voraussetzungen gemäß § 558 BGB verweigert werden könnte (AG Pankow-Weißensee, GE 2009, 1629 f.). Die Miete ist nur solange entsprechend der Vereinbarung der Parteien in § 4 der Anlage 2 zum Mietvertrag reduziert zu zahlen, wie die Beklagte der Klägerin fristgerecht einen gültigen Wohnberechtigungsschein nachweisen kann. III. Das Berufungsurteil kann danach keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da weitere Feststellungen nicht zu treffen sind und der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 20 Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 23.02.2009 - 103 C 115/08 - LG Berlin, Entscheidung vom 20.11.2009 - 63 S 159/09 -

Zitationsnetzwerk