VIII ZR 351/08

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 351/08 Verkündet am: 13. Januar 2010 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 256; BGB § 535 Abs. 1 Satz 2 Zur Frage des Feststellungsinteresses des Mieters hinsichtlich der Unwirksamkeit einer im Mietvertrag enthaltenen Formularklausel über die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. BGH, Urteil vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 351/08 - LG Berlin AG Tiergarten - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. Januar 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen das Urteil der Zivilkammer 63 des Land- gerichts Berlin vom 21. November 2008 im Kostenpunkt und inso- weit aufgehoben, als das Landgericht auf die Berufung des Be- klagten gegen das Versäumnisteil- und Schlussurteil des Amtsge- richts Tiergarten vom 20. September 2007 die Klage hinsichtlich der unter Ziffer 1 des Tenors des amtsgerichtlichen Urteils getrof- fenen Feststellung abgewiesen hat. Auf die Berufung des Beklagten wird Ziffer 1 des Tenors des Ur- teils des Amtsgerichts Tiergarten vom 20. September 2007 - unter Zurückweisung des dagegen gerichteten Rechtsmittels im Übri- gen - teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: Es wird - unter Aufhebung des Versäumnisurteils des Amtsge- richts Tiergarten vom 28. September 2006 - festgestellt, dass der Rechtsstreit hinsichtlich der unter Ziffer 2 des Tenors des Ver- säumnisurteils getroffenen Feststellung (betreffend "Schönheits- reparaturen") in der Hauptsache erledigt ist; im Übrigen wird die Feststellungsklage abgewiesen. Die Parteien haben die Kosten ihrer jeweiligen Säumnis in der ers- ten Instanz zu tragen; von den weiteren Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz haben die Kläger 2/5 und der Beklagte 3/5 zu tragen. Die Kosten des Revisionsverfahrens werden ge- geneinander aufgehoben. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Kläger mieteten vom Beklagten mit Vertrag vom 9. Mai 1996, der als "Mietvertrag für Gewerberäume" bezeichnet ist, eine Wohnung mit einem Büro- raum in B. . Unter § 2 des Vertrags ("Mietzeit") wurde vereinbart, dass das Mietverhältnis am 30. September 2001 endet und sich jeweils um ein Jahr ver- längert, wenn es nicht sechs Monate vor Ablauf gekündigt wird. § 4 Nr. 3, § 12, § 13 und § 23 des Vertrages sowie eine gesondert unterschriebene Anlage zum Mietvertrag enthalten Vereinbarungen über vom Mieter durchzuführende Schönheitsreparaturen. Die Kläger kündigten das Mietverhältnis erstmals zum 30. September 2002, baten aber mit Schreiben vom 6. September 2002 um eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den bisherigen Bedingungen, jedoch mit einer Kündi- gungsfrist von nur noch drei Monaten. Der Beklagte stimmte mit Schreiben vom 17. September 2002 einer Fortsetzung des Mietverhältnisses mit einer Kündi- gungsfrist von drei Monaten zu, verlangte aber, dass die Kläger die aufgelaufe- nen Miet- und Betriebskostenrückstände, die er mit insgesamt 3.227,13 € bezif- ferte, bezahlten. Die Kläger schlugen zur Abgeltung der Rückstände die Zah- lung eines einmaligen Betrages von 2.000 € vor. Der Beklagte akzeptierte die von den Klägern in dieser Höhe geleistete Zahlung. Die Parteien setzten das Mietverhältnis fort. 2 Mit Schreiben vom 27. April 2006 kündigten die Kläger das Mietverhältnis zum 31. Juli 2006. Darin forderten sie den Beklagten auf, bis zum 8. Mai 2006 schriftlich sein Einverständnis mit der Beendigung des Mietverhältnisses zum 31. Juli 2006 zu erklären; weiter vertraten sie die Auffassung, dass die in den §§ 12 und 23 des Mietvertrags enthaltenen Schönheitsreparaturklauseln nach 3 - 4 - der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam seien. Der Beklagte beantwortete das Schreiben nicht. Daraufhin wiederholten die Kläger mit An- waltsschreiben vom 11. Mai 2006 ihre Aufforderung, ihnen spätestens bis zum 16. Mai 2006 zu bestätigen, dass der Beklagte die Kündigung zum 31. Juli 2006 akzeptiere; darüber hinaus forderten sie den Beklagten auf, bis zu diesem Zeit- punkt rechtsverbindlich mitzuteilen, dass er nicht auf einer Ausführung von Schönheitsreparaturen im Zusammenhang mit der Beendigung oder wegen während der Mietzeit nicht erfolgter Schönheitsreparaturen bestehen werde. Auch auf dieses Schreiben reagierte der Beklagte nicht. Die Kläger haben mit ihrer Klage - soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse - zunächst die Feststellung begehrt, 4 1. dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien nach dem "Mietvertrag für Gewerberäume" vom 9. Mai 1996 aufgrund der durch die Kläger ausgesprochenen Kündigung mit Schreiben vom 27. April 2006 mit Wirkung zum 31. Juli 2006, hilfsweise zu einem späteren Termin, be- endet ist; 2. dass die Kläger nicht verpflichtet sind, in der Restlaufzeit des Mietver- trages oder anlässlich der Beendigung des Mietverhältnisses Schön- heitsreparaturen innerhalb der Mieträume oder an den Fenstern, Bal- kontür und Balkongitteranstrich außen auszuführen. Das Amtsgericht hat diesen Feststellungsanträgen mit Versäumnisurteil vom 28. September 2006 stattgegeben (Feststellungen unter Ziffer 1 und 2 des Tenors des Versäumnisurteils). In der Begründung des Einspruchs gegen das Versäumnisurteil hat der Beklagte erklärt, dass in Bezug auf den Endzeitpunkt des Mietverhältnisses wie auf die Nichtverpflichtung der Kläger zur Vornahme von Schönheitsreparaturen zwischen den Parteien kein Dissens bestehe. Dar- 5 - 5 - aufhin haben die Kläger die Hauptsache hinsichtlich ihrer beiden Feststellungs- anträge für erledigt erklärt; der Beklagte hat dem widersprochen. Das Amtsge- richt hat daraufhin in seinem Teilversäumnis- und Schlussurteil vom 20. September 2007 - unter Aufhebung des Versäumnisurteils vom 28. Sep- tember 2006 - unter Ziffer 1 des Tenors festgestellt, dass der Rechtsstreit hin- sichtlich der unter Ziffer 1 und 2 des Versäumnisurteils getroffenen Feststellun- gen in der Hauptsache erledigt ist. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil vom 20. September 2007 abgeändert und die Klage hinsichtlich der unter Ziffer 1 des Tenors getroffenen Feststellung der Erledigung der Hauptsache abgewiesen. Dagegen wenden sich die Kläger mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision, mit der sie ihren zwei- tinstanzlichen Antrag auf Zurückweisung der Berufung des Beklagten hinsicht- lich der unter Ziffer 1 des Tenors des amtsgerichtlichen Urteils vom 20. September 2007 getroffenen Feststellung der Erledigung der Hauptsache weiterverfolgen. Entscheidungsgründe: Die Revision hat teilweise Erfolg.6 I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:7 Die Berufung des Beklagten habe Erfolg, soweit dieser - nach einseitig gebliebener Hauptsacheerledigungserklärung der Kläger - den Feststellungs- ausspruch zu Ziffer 1 des Urteils vom 20. September 2007 zur Überprüfung stelle. Eine Erledigung der Hauptsache sei nicht eingetreten, weil die von den 8 - 6 - Klägern erhobene Feststellungsklage mit den Anträgen zu Ziffer 1 und 2 aus der Klageschrift von Anfang an unzulässig gewesen sei. 9 Das Amtsgericht habe ein Interesse der Kläger an einer gerichtlichen Feststellung, dass das Mietverhältnis infolge der Kündigung der Kläger mit Wir- kung zum 31. Juli 2006 nicht mehr bestehe, rechtsfehlerhaft bejaht. Zwar sei anerkannt, dass der Mieter unter gewissen Voraussetzungen auf Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses zu einem bestimmten Zeitpunkt klagen könne, wenn er den Mietvertrag gekündigt habe und befürchte, dass der Ver- mieter die Kündigung zu diesem Zeitpunkt nicht anerkenne und deswegen spä- ter eine weitere Zahlung der Miete verlange. Eine etwaige, von beiden Parteien herbeigeführte Unklarheit über die Grundlage des Mietverhältnisses und dessen Beendigung reiche aber nicht aus, um ein Feststellungsinteresse der Kläger zu begründen. Ein solches Interesse folge auch nicht aus der Tatsache, dass der Beklagte auf das unter Fristsetzung erfolgte Schreiben der anwaltlich vertrete- nen Kläger nicht reagiert habe. Hierzu sei der Beklagte nicht verpflichtet gewe- sen. Reagiere der Vermieter nicht auf die unter Einhaltung der gesetzlichen Frist ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses über Wohnraum, habe dies der Mieter hinzunehmen und könne die Richtigkeit seiner Rechtsauffas- sung von der Ordnungsgemäßheit der Kündigung nicht vor Ablauf der von ihm für zutreffend erachteten Kündigungsfrist durch Erhebung einer Feststellungs- klage einer gerichtlichen Klärung zuführen. Auch die auf Feststellung einer mangelnden Verpflichtung der Kläger zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gerichtete Klage sei wegen fehlenden Feststellungsinteresses zum Zeitpunkt der Klageerhebung unzulässig gewesen. Zwar sei anerkannt, dass die Klage des Mieters auf Feststellung, dass die miet- vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam sei, zulässig sei, wenn sich der Vermieter auf die Wirksamkeit der Abwälzung von Schönheitsre- 10 - 7 - paraturen berufe. Eines solchen Anspruchs habe sich der Beklagte aber nicht berühmt. Dessen Schweigen auf das Kündigungsschreiben der Kläger vom 27. April 2006 sowie auf das Anwaltsschreiben vom 11. Mai 2006 komme ei- nem Berühmen nicht gleich. II. 11 Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nur teilweise stand. Mit Recht hat das Berufungsgericht die ursprünglich erhobene Feststellungs- klage hinsichtlich des Antrags zu 1 (Beendigung des Mietverhältnisses) für un- zulässig gehalten und dementsprechend die - nach einseitiger Erledigungser- klärung - auf Feststellung der Erledigung der Hauptsache abgeänderte Feststel- lungsklage insoweit abgewiesen. Hinsichtlich des ursprünglichen Antrags zu 2 (Schönheitsreparaturen) hat es dagegen die Zulässigkeit der Feststellungsklage zu Unrecht verneint; insoweit hatten die Kläger entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ein Feststellungsinteresse im Sinne des § 256 ZPO. 1. Die von den Klägern mit ihrem Antrag zu 1 ursprünglich begehrte Feststellung, dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis auf- grund der Kündigung vom 27. April 2006 zum 31. Juli 2006 endet, ist zwar einer Feststellungsklage zugänglich, weil es sich hierbei um die Feststellung der zeit- lichen Begrenzung des Bestehens eines Rechtsverhältnisses im Sinne des § 256 Abs. 1 ZPO handelt. Es fehlt jedoch an dem für die Zulässigkeit einer Feststellungsklage darüber hinaus erforderlichen Feststellungsinteresse auf Seiten der Kläger. Hierfür reicht ein allgemeines Klärungsinteresse nicht aus (Zöller/Greger, ZPO, 28. Aufl., § 256 Rdnr. 7). Ein rechtliches Interesse an einer alsbaldigen Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsver- hältnisses ist nur gegeben, wenn dem Recht oder der Rechtslage des Klägers eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit droht und wenn das erstrebte Urteil 12 - 8 - geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen (st.Rspr.; BGHZ 69, 144, 147; BGH, Urteile vom 7. Februar 1986 - V ZR 201/84, NJW 1986, 2507, unter II 1, und vom 16. September 2008 - VI ZR 244/07, NJW 2009, 751, Tz. 13). Diese Vor- aussetzungen sind hier nicht erfüllt. 13 a) Hinsichtlich der Beendigung des Mietverhältnisses zum 31. Juli 2006 bestand keine vom Beklagten verursachte Unsicherheit, die Anlass für eine ge- gen den Beklagten gerichtete Feststellungsklage gegeben hätte. Die Parteien hatten sich bei der Fortsetzung des Mietverhältnisses über den 30. September 2002 hinaus auf eine Verkürzung der Kündigungsfrist auf drei Monate geeinigt. Der Beklagte hatte sich mit der von den Klägern gewünschten Verkürzung in seinem Schreiben vom 17. September 2002 ausdrücklich einverstanden erklärt. Für die Kläger bestand deshalb im Zeitpunkt des Kündigungsschreibens vom 27. April 2006 kein Anlass zu der Annahme, der Beklagte werde ihnen das Recht, das einvernehmlich fortgesetzte Mietverhältnis mit dreimonatiger Frist zu kündigen, bestreiten. b) Ein Feststellungsinteresse der Kläger hinsichtlich der Beendigung des Mietverhältnisses ist auch nicht daraus herzuleiten, dass der Beklagte das Schreiben der Kläger vom 27. April 2006 und das nachfolgende Schreiben vom 11. Mai 2006 nicht beantwortet hat. Mit diesen Schreiben hatten die Kläger den Beklagten dazu aufgefordert, sein "Einverständnis" mit der Beendigung des Mietverhältnisses zum 31. Juli 2006 zu erklären. Dazu war der Beklagte nicht verpflichtet. Die von den Klägern dem Beklagten abverlangte Einverständniser- klärung hätte zur Folge gehabt, dass das Mietverhältnis zum 31. Juli 2006 - unabhängig von der Wirksamkeit der Kündigung - einvernehmlich aufgehoben worden wäre. Einen Anspruch auf eine einvernehmliche Aufhebung des Miet- verhältnisses hatten die Kläger gegenüber dem Beklagten nicht. 14 - 9 - Der Beklagte war auch nicht verpflichtet, zu den in den Schreiben vom 27. April und 11. Mai 2006 enthaltenen Ausführungen der Kläger zur Rechtsna- tur des Mietverhältnisses und den sich daraus nach Auffassung der Kläger er- gebenden Konsequenzen für die Kündigungsfrist Stellung zu nehmen. Diese Ausführungen lagen neben der Sache, weil sich der Beklagte mit einer Verkür- zung der Kündigungsfrist anlässlich der Fortsetzung des Mietverhältnisses aus- drücklich einverstanden erklärt hatte. 15 2. Anders ist die Frage des Feststellungsinteresses der Kläger hinsicht- lich der im Mietvertrag enthaltenen Bestimmungen über die Verpflichtung der Kläger zur Vornahme von Schönheitsreparaturen zu beurteilen. 16 a) Der Mietvertrag vom 9. Mai 1996 enthält insoweit eine Reihe vorfor- mulierter Klauseln, deren Wirksamkeit die Kläger mit Recht in Frage stellten. Nachdem die Kläger das Mietverhältnis gekündigt hatten und ihr Auszug aus der Wohnung bevorstand, hatten diese ein berechtigtes Interesse an alsbaldi- ger Klärung der Frage, ob sie zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind. Denn sie mussten sich vor Beendigung des Mietverhältnisses entscheiden, ob sie aufgrund der Vertragsklauseln die Schönheitsreparaturen selbst durchführen, und dafür gegebenenfalls entsprechende Dispositionen tref- fen. Es war ihnen nicht zuzumuten, es darauf ankommen zu lassen, ob der Be- klagte sie nach ihrem Auszug auf Schadensersatz wegen unterlassener Schön- heitsreparaturen in Anspruch nimmt. Denn die vom Vermieter ersatzweise ver- anlasste Durchführung von Schönheitsreparaturen wird für den Mieter erfah- rungsgemäß teurer als die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter selbst. 17 Unter diesen Umständen durften die Kläger erwarten, dass sich der Be- klagte auf ihr Schreiben vom 11. Mai 2006 alsbald dazu äußert, ob er von den 18 - 10 - Klägern die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangt oder nicht. Nachdem der Beklagte das Schreiben vom 11. Mai 2006 auch hinsichtlich der Frage der Schönheitsreparaturen unbeantwortet gelassen hatte, hatten die Klä- ger Grund zu der Annahme, dass der Beklagte die ihm im Vertrag eingeräum- ten Ansprüche geltend machen werde. Damit hatten die Kläger das für eine ne- gative Feststellungsklage erforderliche Interesse an alsbaldiger Feststellung, dass dem Beklagten diese Ansprüche nicht zustehen. Ihr berechtigtes Interesse an alsbaldiger Feststellung entfällt nicht deshalb, weil eine gerichtliche Klärung der Wirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel bis zur Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu erwarten war. b) Dem Feststellungsinteresse der Kläger steht nicht entgegen, dass sich der Beklagte gegenüber den Klägern eines Anspruchs auf Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht ausdrücklich "berühmt" hat. Zwar entsteht bei einer negativen Feststellungsklage das erforderliche Feststellungsinteresse des Klä- gers regelmäßig aus einer vom Beklagten aufgestellten Bestandsbehauptung ("Berühmung") der vom Kläger verneinten Rechtslage (st. Rspr.; BGHZ 91, 37, 41; BGH, Urteile vom 22. März 1995 - XII ZR 20/94, NJW 1995, 2032, unter 3 a, und vom 16. September 2008, aaO, Tz. 14). Dies setzt jedoch eine ausdrückli- che Berühmung seitens des Beklagten nicht in jedem Fall voraus; ein Feststel- lungsinteresse kann vielmehr bereits dann gegeben sein, wenn der Kläger be- fürchten muss, dass ihm der Beklagte aufgrund seines vermeintlichen Rechts ernstliche Hindernisses entgegensetzen wird. Das ist vor allem dann der Fall, wenn der Beklagte mit einer nach Treu und Glauben zu erwartenden eindeuti- gen Erklärung zurückhält (BGH, Urteil vom 16. September 2008, aaO, m.w.N.). Diese Voraussetzung ist vorliegend gegeben, da der Beklagte sich auf die Auf- forderung der Kläger vom 11. Mai 2006 nicht dazu erklärt hat, ob er von den Klägern die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen will. Eine sol- che Erklärung durften die Kläger nach Treu und Glauben erwarten, weil der 19 - 11 - vom Beklagten verwendete Formularmietvertrag möglicherweise unwirksame Klauseln über die Verpflichtung der Kläger zur Vornahme von Schönheitsrepa- raturen enthielt und die Kläger, wie ausgeführt, vor Beendigung des Mietver- hältnisses Dispositionen treffen mussten, wenn sie die Schönheitsreparaturen bei etwa bestehender Verpflichtung selbst durchführen wollten. Sie hatten des- halb ein berechtigtes Interesse daran, die Frage ihrer Verpflichtung zur Durch- führung von Schönheitsreparaturen vor ihrem Auszug zu klären und dement- sprechend vom Beklagten zu erfahren, ob er sie in Anspruch nehmen will. Aus dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 22. März 1995 (aaO), auf das sich der Beklagte beruft, ergibt sich nichts anderes. Der XII. Zivilsenat hat in dieser Entscheidung in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bun- desgerichtshofs ausgeführt, dass ein Feststellungsinteresse für eine negative Feststellungsklage nur besteht, wenn der Beklagte sich eines Anspruchs gegen den Kläger "berühmt" und dass hierfür ein bloßes Schweigen oder passives Verhalten im Allgemeinen nicht ausreicht, es sei denn, der Kläger darf aufgrund vorangegangenen Verhaltens des Beklagten nach Treu und Glauben eine ihn endgültig sicherstellende Erklärung erwarten (BGH, Urteil vom 22. März 1995, aaO). So verhält es sich hier. Die Kläger durften, wie ausgeführt, nach Treu und Glauben erwarten, dass der Beklagte ihre Anfrage vom 11. Mai 2006 beantwor- tet. 20 III. Da die Revision teilweise Erfolg hat, ist das Berufungsurteil insoweit auf- zuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO); im Übrigen ist die Revision zurückzuweisen. Der Senat hat in der Sache selbst zu entscheiden, weil die Sache zur Endentschei- dung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). 21 - 12 - Das Berufungsurteil hat, wie ausgeführt, insoweit Bestand, als es auf die Berufung des Beklagten gegen die unter Ziffer 1 des Tenors des Urteils des Amtsgerichts vom 20. September 2007 getroffene Feststellung der Erledigung der Hauptsache die Klage insoweit abgewiesen hat, als das Amtsgericht die Erledigung der Hauptsache hinsichtlich des ursprünglichen Feststellungsan- trags zu 1 (Beendigung des Mietverhältnisses) festgestellt hat. Insoweit hat das Berufungsgericht mit Recht angenommen, dass für die Feststellung der Erledi- gung der Hauptsache kein Raum war, weil die Feststellungsklage hinsichtlich des Antrags zu 1 von Anfang an unzulässig war. 22 Dagegen ist die Berufung des Beklagten gegen die unter Ziffer 1 des Te- nors des Urteils des Amtsgerichts vom 20. September 2007 getroffene Feststel- lung der Erledigung der Hauptsache insoweit zurückzuweisen, als das Amtsge- richt die Erledigung der Hauptsache hinsichtlich des ursprünglichen Feststel- lungsantrags zu 2 (Schönheitsreparaturen) festgestellt hat. Insoweit war die Feststellungsklage bis zur Erklärung des Beklagten, es bestehe kein Dissens über die Unwirksamkeit der vertraglichen Vereinbarungen über die Durchfüh- rung von Schönheitsreparaturen, nicht nur, wie ausgeführt, zulässig, sondern auch begründet. Dem Beklagten stand, wie das Amtsgericht in seinem Urteil vom 20. September 2007 zutreffend ausgeführt hat, gegenüber den Klägern aus dem Mietvertrag vom 9. Mai 1996 kein Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen zu, weil es sich bei den diesbezüglichen Vereinbarun- gen im Mietvertrag um vorformulierte Klauseln handelt, die nach § 307 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam sind. Dage- 23 - 13 - gen hat der Beklagte sowohl im Berufungs- als auch im Revisionsverfahren nichts vorgebracht. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Tiergarten, Entscheidung vom 20.09.2007 - 3 C 143/06 - LG Berlin, Entscheidung vom 21.11.2008 - 63 S 391/07 -