BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZR 178/07 vom 15. Mai 2008 in dem Rechtsstreit - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 15. Mai 2008 durch den Vor- sitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Dr. Lemke und Dr. Schmidt- Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin wird das Urteil des 22. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 10. September 2007 aufgehoben. Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Verfahrens der Nichtzulassungsbe- schwerde, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens beträgt 105.467,55 €. Gründe: I. Die Beklagte kauft Altwohnbestände an und veräußert sie nach Durch- führung von Renovierungsmaßnahmen als Wohnungseigentum weiter. Die Klä- gerin und ihr Ehemann erwarben im März 1996 eine solche Wohnung in D. und traten einem Mietpool bei. Die Finanzierung erfolgte im sog. Dortmunder-Modell über ein Vorausdarlehen und zwei hintereinander ge- schaltete Bausparverträge der B. -Bausparkasse. 1 - 3 - Dem Kaufvertragsabschluss vorangegangen waren Beratungsgesprä- che, in denen Repräsentanten der Beklagten unter Berücksichtigung der Finan- zierungszinsen, der Sparleistung für das Bausparen, der Verwaltungskosten und der Mieteinnahmen eine Einnahmen- und Ausgaben-Berechnung erstellt hatten. Ferner war der Klägerin und ihrem Ehemann eine als „Rentabilitätsbe- rechnung“ bezeichnete Finanzierungsberechnung vorgelegt worden. 2 Mit der Behauptung, falsch beraten worden zu sein, verlangt die Klägerin aus eigenem und aus abgetretenem Recht ihres Ehemanns die Rückabwick- lung des Kaufvertrages und die Feststellung, dass die Beklagte zum Ersatz wei- terer Schäden verpflichtet ist. 3 Die Klage ist in den Tatsacheninstanzen ohne Erfolg geblieben. Das Oberlandesgericht hat die Revision nicht zugelassen; dagegen richtet sich die Beschwerde der Klägerin. 4 II. I. Das angefochtene Urteil ist nach § 544 Abs. 7 ZPO aufzuheben, da das Berufungsgericht den Anspruch der Beschwerdeführerin auf rechtliches Gehör in entscheidungserheblicher Weise verletzt hat. 5 1. Die Klage ist unter dem Gesichtpunkt der Schlechterfüllung eines mit der Beklagten zustande gekommenen Beratungsvertrages auch auf die unter- bliebene Aufklärung darüber gestützt worden, dass nach Ablauf der Zinsbin- dung für das Vorausdarlehen eine weitere Zwischenfinanzierung mit eventuell höherem Zinssatz abzuschließen sein werde und die Zuteilung des Bausparver- trages nicht sicher bestimmt werden könne. Entgegen der Auffassung der Be- schwerdeerwiderung hat die Klägerin diesen Beratungsfehler auch in der Beru- fungsinstanz angesprochen; dies ergibt sich aus dem Tatbestand des ange- 6 - 4 - fochtenen Urteils. Wie diese Erwähnung zeigt, hat das Berufungsgericht den Vortrag der Klägerin zwar nicht übersehen. Dass er in den Entscheidungsgrün- den aber nicht wieder aufgegriffen wird, macht deutlich, dass das Gericht sei- nen Kern nicht erfasst hat. Darin liegt ein Verstoß gegen Art. 103 Abs. 1 GG (vgl. BVerfG, ZIP 2004, 1762, 1763; BGH, Beschl. v. 21. Mai 2007, II ZR 266/04, WM 2007, 1569 Rdn. 5). 2. Der Vortrag ist entscheidungserheblich.7 Wie das Berufungsgericht im Ausgangspunkt nicht verkennt, bildet die Ermittlung des monatlichen Eigenaufwands das Kernstück der von der Beklag- ten geschuldeten Beratung, da sie den Interessenten von der Möglichkeit über- zeugen soll, das Objekt mit seinen Mitteln erwerben und halten zu können (Se- nat, BGHZ 156, 371, 377). Demgemäß muss der Verkäufer nicht nur über im Zeitpunkt der Beratung absehbare ungünstige Veränderungen der in die Be- rechnung eingestellten Einnahmen und Ausgaben aufklären, sondern auch über Unwägbarkeiten für den monatlichen Eigenaufwand, die sich aus den Be- sonderheiten des Anlagemodells ergeben (Senat, Beschl. vom 17. Januar 2008, V ZR 92/07). 8 Dazu zählt das Risiko, welches sich daraus ergibt, dass die Zinsbin- dungsfrist für das Vorausdarlehen in aller Regel deutlich kürzer ist als der - zudem nicht sicher bestimmbare - Zeitraum, in dem der Käufer mit den Zinsen dieses Darlehens belastet sein wird. So verhält es sich auch hier, denn dem Vertrag über das Vorausdarlehen lässt sich entnehmen, dass die Zinsbindungs- frist lediglich fünf Jahre betrug, während die Ansparphase des ersten Bauspar- vertrages auf mindestens zehn Jahre berechnet war. Bereits im Zeitpunkt der Beratung war für die Beklagte deshalb erkennbar, dass der errechnete monatli- che Aufwand nur für die ersten fünf Jahre kalkuliert werden konnte. Für die Fol- gejahre hing er dagegen maßgeblich von der - nicht vorhersehbaren - Entwick- 9 - 5 - lung der Kapitalmarktzinsen ab. Über das damit verbundene Risiko einer Erhö- hung des monatlichen Aufwands musste die Beklagte aufklären (vgl. Senat, Urt. v. 9. November 2007, V ZR 25/07, WM 2008, 89, 91 f. Rdn. 22). Entsprechendes gilt im Übrigen für das von der Klägerin in anderem Zu- sammenhang angesprochene Risiko einer Erhöhung des monatlichen Auf- wands nach Zuteilung des ersten Bausparvertrages. Von diesem Zeitpunkt an muss der Käufer drei verschiedene Zahlungen erbringen, nämlich die Zinsen auf das - immer noch zur Hälfte valutierende - Vorausdarlehen, die Tilgungsra- ten für das zugeteilte erste Bauspardarlehen und die Raten für den nunmehr anzusparenden zweiten Bausparvertrag. Selbst wenn das Modell so berechnet sein sollte, dass sich die Tilgungsraten für den zugeteilten ersten Bausparver- trag und die eingesparten Zinsen für das (nunmehr zur Hälfte getilgte) Voraus- darlehen ausgleichen, ergibt sich wiederum eine systemimmanente Ungewiss- heit für den monatlichen Eigenaufwand, weil nicht absehbar ist, wie hoch die Zinsen für das Vorausdarlehen bei der Zuteilung des ersten Bausparvertrages, also etwa zehn bis zwölf Jahre nach Vertragsabschluss, sein werden. Auch hierüber muss aufgeklärt werden. 10 II. Weitere Gründe für eine Zulassung der Revision sind von der Nichtzu- lassungsbeschwerde nicht aufgezeigt worden. 11 Soweit sie rügt, das Berufungsgericht habe den Vortrag der Klägerin übergangen, wonach die 30 bis 34 Jahre betragende Finanzierungsdauer von der Beklagten unzutreffend mit 26 Jahren angegeben worden sei, lässt sich nicht beurteilen, ob der Vortrag entscheidungserheblich ist. Da die Beschwerde nur auf Vorbringen aus der Berufungsinstanz verweist, ist davon auszugehen, dass dieser Beratungsfehler erstmals in zweiter Instanz vorgebracht worden ist. Dann aber hätte aufgezeigt werden müssen, welcher der in § 531 Abs. 1 ZPO 12 - 6 - genannten Gründe das Berufungsgericht verpflichtete, den Vortrag zu berück- sichtigen. Daran fehlt es. Soweit die Beschwerde Überlegungen zu dem Inhalt einer Rentabilitäts- berechnung anstellt, übersieht sie, dass ein Verkäufer, der den Käufer über die Möglichkeit berät, eine Eigentumswohnung zu erwerben und zu halten, in der Regel nicht die Vorlage einer Rentabilitätsberechnung, sondern nur die korrekte Ermittlung des (monatlichen) Eigenaufwands schuldet (Senat, Beschl. v. 12. Ja- nuar 2006, V ZR 135/05). Daran ändert sich nicht schon dadurch etwas, dass die Ermittlung des Eigenaufwands mit „Rentabilitätsberechnung“ überschrieben wird. 13 Eine Divergenz des Berufungsurteils zu der Entscheidung des 34. Se- nats des Oberlandesgerichts Hamm vom 24. November 2006 (34 U 61/06) liegt nicht vor, denn der darin möglicherweise aufgestellte - unzutreffende - Rechts- satz, dass die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit einer Urkunde auch für eine schriftlich dokumentierte Beratung gelte, war nicht tragend. 14 - 7 - Von einer weiteren Begründung wird abgesehen (§ 544 Abs. 4 Satz 2 ZPO). 15 Krüger Lemke Schmidt-Räntsch Stresemann Czub Vorinstanzen: LG Hagen, Entscheidung vom 15.12.2004 - 2 O 221/04 - OLG Hamm, Entscheidung vom 10.09.2007 - 22 U 34/05 -

Zitationsnetzwerk