BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL II ZR 171/02 Verkündet am: 25. Oktober 2004 Boppel Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 749, 753, 242 Bc, D Der die Aufhebung einer Gemeinschaft betreibende Teilhaber kann, wenn das Miteigentum der gemeinschaftlichen Berufsausübung dienen sollte und er diese aufkündigt, verpflichtet sein, seinen Anteil gegen Zahlung des Marktwertes auf die die Zusammenarbeit fortsetzenden Teilhaber zu übertragen. BGH, Urteil vom 25. Oktober 2004 - II ZR 171/02 - OLG Hamm LG Bochum - 2 - Der II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. Oktober 2004 durch den Vorsitzenden Richter Dr. h.c. Röhricht und die Richter Prof. Dr. Goette, Dr. Kurzwelly, Münke und Dr. Gehrlein für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 21. März 2002 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Ehefrauen von fünf in einer Sozietät verbundenen Rechtsan- wälten erwarben durch notariellen Vertrag vom 27. Mai 1981 zu je 1/5 Mit- eigentum an einem Miteigentumsanteil eines in R., A.straße 5, gelegenen, im Grundbuch unter Blatt 1 geführten Gebäudegrundstücks verbunden mit dem Sondereigentum an in dem Gebäude liegenden Büroräu- men (nachfolgend: Büroetage). Die Teilhaberinnen räumten sich durch eine gesonderte, am 20. Oktober 1981 in das Grundbuch eingetragene notarielle - 3 - Vereinbarung vom 27. Mai 1981 gegenseitig ein Vorkaufsrecht ein und schlossen die Auseinandersetzung der Gemeinschaft auf Dauer aus. In der Büroetage übte die Sozietät, bei der es in der Folgezeit zu personellen Verän- derungen kam, ihre Anwaltstätigkeit aus. Nach Eintritt ihres Ehemannes in die Sozietät übernahm die Klägerin durch zwei Erwerbsvorgänge in den Jahren 1986 und 1990 einen Miteigentumsanteil von insgesamt 2/5 an der Büroetage; weitere Miteigentümer sind mit einem Anteil von 2/5 die Beklagte zu 1, Witwe eines verstorbenen und Mutter eines aktiven Sozius, und mit einem Anteil von 1/5 der Beklagte zu 2, ein altersbedingt ausgeschiedener früherer Sozius. Im Jahre 2000 kam es zwischen dem Ehemann der Klägerin und den verbliebenen drei weiteren Partnern zu erheblichen Meinungsverschiedenhei- ten, die der Ehemann der Klägerin zum Anlaß nahm, den Sozietätsvertrag mit Wirkung zum 30. April 2000 zu kündigen. Der Ehemann der Klägerin einerseits und seine früheren Partner andererseits, die sich zu einer neuen Sozietät zu- sammengeschlossen hatten, unterbreiteten der Eigentümergemeinschaft Ange- bote auf Anmietung der Büroetage. In Abwesenheit der Klägerin, die sich zuvor für eine Vermietung an ihren Ehemann ausgesprochen hatte, faßten die Be- klagten am 27. April 2000 den Beschluß, die Büroetage an die neue Sozietät zu vermieten. Noch am selben Tag schlossen die Beklagten - auch im Namen der Klägerin - einen schriftlichen Mietvertrag mit den einzelnen nunmehr der Sozie- tät angehörenden Rechtsanwälten. Die Beklagten haben der Klägerin angebo- ten, ihren Miteigentumsanteil zum Preis von 380.000,00 DM zu erwerben; wegen der Höhe des Preises haben sie außerdem erklärt, den von einem Sach- verständigen festgestellten Marktpreis zu entrichten. Nach erstinstanzlicher Abweisung der Klage hat das Oberlandesgericht auf die Berufung der Klägerin die Beklagten verurteilt, die Zwangsversteigerung - 4 - zum Zwecke der Aufhebung der Eigentümergemeinschaft an der Büroetage zu dulden und den Erlös derart zu verteilen, daß die Klägerin 2/5, die Beklagte zu 1 2/5 und der Beklagte zu 2 1/5 erhalten. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihren Klageabweisungsantrag weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision der Beklagten ist begründet und führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und Zurückverweisung der Sache an das Beru- fungsgericht. I. Das Berufungsgericht hat gemeint, in der Auflösung der Anwaltssozie- tät sei ein wichtiger Grund zur Aufhebung der Eigentümergemeinschaft zu er- kennen. Der Klägerin sei das Festhalten an der Gemeinschaft nicht zumutbar, weil ihr Ehemann die zwecks Ausübung seiner Anwaltstätigkeit zu Miteigentum erworbenen Räumlichkeiten künftig nicht mehr nutzen könne. Ein Verstoß ge- gen den ultima-ratio-Grundsatz könne nicht deshalb angenommen werden, weil die Klägerin es abgelehnt habe, ihren Anteil zum Preis von 380.000,00 DM auf die Beklagten zu übertragen. Dem die Aufhebung der Gemeinschaft betreiben- den Teilhaber könne sein Aufhebungsrecht nicht durch Zahlung des geschätz- ten Werts seines Anteils entzogen werden. Ihm dürfe die Chance, im Rahmen der Versteigerung einen höheren Wert zu erzielen, nicht genommen werden. II. Diese Ausführungen halten im entscheidenden Punkt rechtlicher Prü- fung nicht stand. 1. Die Aufhebung der Gemeinschaft kann bei Vorliegen eines wichtigen Grundes auch dann verlangt werden, wenn das Recht, die Aufhebung zu ver- - 5 - langen, durch Vereinbarung der Teilhaber für immer ausgeschlossen ist (§ 749 Abs. 2 Satz 1 BGB). Im Einzelfall kann das Begehren auf Aufhebung der Ge- meinschaft aber selbst dann eine unzulässige Rechtsausübung darstellen, wenn die sonstigen rechtlichen Voraussetzungen vorliegen, sofern die Aufhe- bung der Gemeinschaft für den ihr widersprechenden Teilhaber eine besondere Härte bedeutet (BGHZ 63, 348, 352 f.; 58, 146 f.; Sen.Urt. v. 5. Dezember 1994 - II ZR 268/93, NJW-RR 1995, 334 f.; Sen.Urt. v. 30. April 1984 - II ZR 202/83, WM 1984, 873 f.). Unter solchen Gegebenheiten kann der die Aufhebung betreibende Teilhaber verpflichtet sein, seinen Anteil auf den der Versteigerung widersprechenden Teilhaber gegen Zahlung eines Ausgleichs zu übertragen, der - was gegebenenfalls sachverständiger Begutachtung bedarf - sowohl dem wirtschaftlichen Wert als auch einem etwaigen bei einer Zwangsversteigerung erzielbaren Mehrerlös entspricht (vgl. BGHZ 58, 146 ff.). 2. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ist ein solcher Fall hier gegeben. a) Die Büroetage wurde im Jahre 1981 von den Ehefrauen der damali- gen Partner der Sozietät zu dem Zweck erworben, den Rechtsanwälten auf Dauer - nicht von dritter Seite kündbare - Bürofläche zur Ausübung ihres Berufs zur Verfügung zu stellen. Die Teilhaberinnen räumten sich wechselseitig Vor- kaufsrechte ein, um ein Eindringen außerhalb der Sozietät stehender Dritter in die Gemeinschaft zu verhindern. Bei Ausscheiden eines Sozius wurde das Teil- eigentum zur Sicherung der personellen Verflechtung zwischen den Eigen- tümern und den Sozien regelmäßig auf die Ehefrau des eintretenden Sozius oder diesen selbst übertragen. Mit der Übernahme des Eigentumsanteils der Klägerin durch die Beklagten würde das seit mehr als 20 Jahren praktizierte, nicht zuletzt in dem Vorkaufsrecht zum Ausdruck kommende und auch von der - 6 - Klägerin beim Erwerb ihres Anteils gebilligte Konzept verwirklicht, eine perso- nelle Kontinuität zwischen den Eigentümern der Büroetage und deren als Part- ner einer Anwaltssozietät verbundenen Ehegatten zu wahren. Die Beklagten würden dadurch in die Lage versetzt, das von der Klägerin erworbene Teilei- gentum an zwischenzeitlich neu eingetretene Sozien zu veräußern. Den be- rechtigten Interessen der Klägerin, die den Eigentumsanteil nur während der Dauer der Sozietätszugehörigkeit ihres Ehemannes innehaben sollte, würde durch die Übernahme ihres Anteils zu dem von den Beklagten - was das Beru- fungsgericht nicht beachtet hat - über den Betrag von 380.000,00 DM hinaus ausdrücklich angebotenen Marktpreis hinreichend Rechnung getragen. b) Die Sache ist noch nicht entscheidungsreif. Damit die Parteien die Ge- legenheit haben, auf der Grundlage der Auffassung des Senats vorzutragen und das Berufungsgericht die erforderlichen Feststellungen treffen kann, ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Röhricht Goette Kurzwelly Münke Gehrlein

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