BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL II ZR 218/01 Verkündet am: 9. Februar 2004 Boppel Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 675 Abs. 1; WEG § 27 Abs. 2, Abs. 3 a) Sind in einem städtebaulichen Areal (Olympiadorf) gemeinschaftliche Ver- sorgungs- und Infrastruktureinrichtungen vorhanden, welche teilweise grund- stücksübergreifend, teilweise nur auf einzelnen privaten Grundstücken er- richtet sind, können auch Wohnungseigentümergemeinschaften, vertreten durch die jeweiligen Verwalter, einen Dritten langfristig mit der Unterhaltung und Instandsetzung der Anlagen sowie der Umlage der Aufwendungen be- auftragen, ohne daß § 27 WEG dem entgegensteht. b) Ist in einem solchen Vertrag festgelegt, daß Gewährleistungsansprüche für Baumängel - im Gegensatz zu üblichen Instandsetzungsarbeiten - vom je- weiligen Auftraggeber der Bauleistung geltend zu machen sind, kommt diese Einschränkung nicht mehr in Betracht, wenn über 25 Jahre seit der Abnahme der Bauarbeiten wegen des Ablaufs der Verjährungsfristen solche Ansprüche nicht mehr durchsetzbar sind. BGH, Urteil vom 9. Februar 2004 - II ZR 218/01 - OLG München LG München I - 2 - Der II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Ver- handlung vom 6. Oktober 2003 durch die Richter Prof. Dr. Goette, Kraemer, Dr. Graf, Dr. Gehrlein und Dr. Strohn für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts München vom 22. Mai 2001 aufgehoben. Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an den 7. Zivilsenat des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: In der klagenden Gesellschaft (im folgenden: Klägerin) haben sich eine Reihe von Grundstückseigentümern und Wohnungseigentümergemeinschaften des O. D. für Männer (im folgenden: OD) in M. zusam- mengeschlossen. Die Klägerin verfolgt den Zweck, bestimmte übergeordnete Aufgaben und Tätigkeiten wahrzunehmen, die sich auf den Betrieb gemein- schaftlicher Einrichtungen des OD beziehen. Zu diesen Aufgaben gehört auch, notwendige Erhaltungsmaßnahmen und Erneuerungen dieser Einrichtungen zu veranlassen; denn zahlreiche Einrichtungen und Anlagen des ehemaligen OD - 3 - überschreiten die Grenzen der einzelnen Grundstücke. Da nach den Vorstel- lungen der ursprünglichen Eigentümer des OD eine ordnungsgemäße Unter- haltung der Anlagen nur durch eine übergeordnete Verwaltung gewährleistet war, schlossen nahezu alle Eigentümer und Eigentümergemeinschaften bzw. Erbbauberechtigten der zum OD gehörenden Grundstücke unter dem 22. Dezember 1975 einen mit "Vereinbarungen über gemeinschaftliche Versor- gungsanlagen und Einrichtungen im O. M." überschriebenen Vertrag, der Regelungen über die Nutzung und Unterhaltung der genannten grundstücksübergreifenden Einrichtungen enthält. Zu der in den Vereinbarun- gen vorgesehenen Bestellung und Eintragung von Reallasten und Grunddienst- barkeiten durch die jeweiligen Eigentümer kam es in der Folgezeit aus grund- buchrechtlichen Gründen nicht. Beklagt sind die durch ihren Verwalter vertretenen Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft "H." (im folgenden: Beklagte), deren Gebäude auf dem Gelände des OD liegen. Diese Gebäude waren unter der Bezeichnung "G 3" von der KG B. H. GmbH & Co (im folgenden: BHG) errichtet und mit Teilungserklärung vom 21. Mai 1974 gem. § 8 WEG in Wohnungseigentum bzw. Miteigentumsanteile aufgeteilt worden. Der Teilungserklärung ist jeweils eine Gemeinschaftsordnung (GO) beigefügt, in der es unter Nr. 6 der Allgemeinen Bestimmungen u.a. heißt: "Die Bauanlage ist Teil des O. D. der Männer … Aufgrund des- sen wurde eine Reihe von Baumaßnahmen durchgeführt und Einrichtungen und Anlagen geschaffen, die eine enge und in manchen Bereichen unauflösli- che Verbindung mit den übrigen Grundstücken bzw. deren Eigentümern und eine zentrale Verwaltungsstelle im O. D. der Männer bedingen. … Zur Sicherstellung der behördlichen Auflagen und eines ordnungsgemäßen gemeinschaftlichen Betriebes und Unterhalts werden im Grundbuch entspre- chende Rechte bzw. Belastungen eingetragen, in denen auch die Kostenrege- lung enthalten ist." - 4 - Ferner wurde in einem ebenfalls der Teilungserklärung beigefügten "An- stellungsvertrag" die BHG für die Dauer von fünf Jahren mit der Verwaltung des Anwesens beauftragt und ihr zugleich Vollmacht erteilt zur Vertretung der Woh- nungseigentümer beim Abschluß von Verträgen und zur Vornahme von Rechtsgeschäften im Rahmen der dem Verwalter nach dem WEG und der GO obliegenden Aufgaben. Insoweit ist in § 10 GO bestimmt: "In Erweiterung der ihm nach dem Gesetz übertragenen Aufgaben hat der Ver- walter folgende Befugnisse: ba) mit Wirkung für die E(igentümer) im Rahmen seiner ihm nach dem WEG und dieser GO obliegenden Verwaltungsaufgaben Verträge abzuschließen und sonstige Rechtsgeschäfte vorzunehmen … bk) die E gegenüber der zentralen Verwaltungsstelle des OD zu vertreten und auch in diesem Zusammenhang Dienstleistungs-, Lieferungs- und Verwal- tungsverträge abzuschließen bzw. in Verträge, die von dieser Stelle abge- schlossen werden, einzutreten;" Gestützt auf diese Vollmacht schloß die BHG als Vertreterin der Woh- nungseigentümergemeinschaft mit der Klägerin am 22. September 1976 einen sog. "Individualvertrag". Inhaltsgleiche Verträge kamen zur gleichen Zeit auch mit anderen Eigentümern oder Wohnungseigentümergemeinschaften des OD und der Klägerin zustande. In diesem Vertrag werden der Klägerin die Pflege und Wartung, der Betrieb sowie die Erneuerung von gemeinsamen Anlagen und Anlagenteilen, die sich auf dem Grundstück des jeweiligen Vertragspart- ners befinden, übertragen. Die durch diese Tätigkeit entstehenden Kosten aus diesem und allen anderen "Individualverträgen" hat die Klägerin, die nicht mit Gewinn arbeiten darf, nach den Vertragsbedingungen zu einer Auftragssumme zusammenzufassen. Die jeweils von den Vertragspartnern zu tragenden Pro- zentanteile ergeben sich aus den Einzelbestimmungen der "Individualverträge", die u.a. folgende Regelungen enthalten: - 5 - § 1 Abs. 3: "Der Auftrag versteht sich nicht auf Baumängeln und Folgeschäden. Deren Be- hebung verbleibt im Bereich der Bauträger bzw. der jeweiligen Grundstücksei- gentümer. ..." § 1 Abs. 4: "Der Auftrag versteht sich weiterhin auf alle gemeinsamen Anlagen und Ein- richtungen im OD zugunsten sämtlicher Dorfbewohner wie z.B. die Grünanla- gen und gemeinsamen Außenanlagen, die öffentliche Fußgängerebene ..." § 2 "Der Auftragsumfang umfaßt die nachfolgenden Leistungen: 1. Die regelmäßige Wartung und Pflege und Kontrolle aller Anlagen und Anla- genteile gemäß § 1. 2. … 3. Die Reparatur und Wiederinstandsetzung beschädigter oder zerstörter Anla- gen oder Anlagenteile ..." Anders als in den zurückliegenden Jahren weigerte sich die Beklagte ab August 1999, die durch die Klägerin festgelegten monatlichen Vorauszahlungen für die Sanierungs- und Unterhaltungskosten der gemeinschaftlichen Einrich- tungen des OD zu entrichten. Sie hält sich nicht für zahlungspflichtig, weil sie nicht an den "Individualvertrag" gebunden sei und die Klägerin nach den Vor- schriften des Wohnungseigentumsgesetzes für die Instandhaltung und Instand- setzung des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer unzu- ständig sei. Ferner wendet sie sich gegen die Höhe der ihr abgeforderten Vor- auszahlungen. Die Klägerin, die die ausstehenden Zahlungen für die Monate August bis Dezember 1999 (insgesamt 133.632,94 DM) geltend macht, blieb vor dem Landgericht und dem Oberlandesgericht erfolglos. Mit ihrer Revision verfolgt sie ihr Klagebegehren weiter. - 6 - Entscheidungsgründe: Die Revision der Klägerin führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung, wobei der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 S. 2 ZPO Gebrauch macht. I. Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die Beklagte sei schon we- gen § 10 Abs. 2 WEG weder an die Vereinbarung vom 22. Dezember 1975 noch an den Individualvertrag vom 22. September 1976 gebunden, weil die heutigen Eigentümer der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft bei Ab- schluß der "Individualvereinbarung" nicht zum Kreis der (ursprünglichen) Eigentümer gehört hätten und keine der Vereinbarungen im Grundbuch einge- tragen worden sei. Der Verwaltung durch die Klägerin - das gelte vor allem für die Sanierung der im gemeinschaftlichen Eigentum der Beklagten stehenden grenzüberschreitenden Anlagen - stünden außerdem die zwingenden Vor- schriften der § 21 Abs. 1 und § 27 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 3 WEG entgegen. Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Prüfung nicht stand. II. 1. Aus der Eigentümervereinbarung vom 22. Dezember 1975 kann die Klägerin allerdings für sich nichts herleiten, weil sie an ihr nicht als Vertrags- partnerin beteiligt ist. 2. Die BHG konnte jedoch aufgrund der ihr erteilten Verwaltervollmacht als Vertreterin der Wohnungseigentümer den "Individualvertrag" wirksam mit der Klägerin schließen. § 27 WEG begrenzt die Verwalterbefugnis nur hinsicht- lich der gesetzlichen Aufgaben des Verwalters; durch Vereinbarung der Woh- nungseigentümer (Bärmann/Pick/Mehlre, WEG 9. Aufl. § 27 Rdn. 192) wie - 7 - durch Regelungen schon in der Teilungsordnung (OLG Frankfurt, OLGZ 1986, 45 f.; OLG Karlsruhe, MittRhNotK 1980, 111; s. ferner BGHZ 88, 302, 304 f.) können die Befugnisse erweitert werden. Letzteres ist in § 10 der Gemein- schaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft H., geschehen. Die BHG hat sich im Rahmen ihrer Vertretungsmacht gehalten, als sie den "Individualvertrag" geschlossen hat. Ihre in § 10 aaO um- schriebene, das Ziel von Nr. 6 der Allgemeinen Bestimmungen GO konkretisie- rende Aufgabe war es, die Wohnungseigentümer gegenüber der zentralen Verwaltungsstelle des OD zu vertreten und in diesem Zusammenhang die er- forderlichen Dienstleistungs-, Lieferungs- und Verwaltungsverträge zu schlie- ßen. Zumindest diejenigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft, die bei Vertragsschluß am 22. September 1976 bereits Wohnungseigentümer waren, sind danach aufgrund des "Individualvertrages" verpflichtet, die anteili- gen Kosten für Betrieb, Unterhaltung, Erneuerung und Verwaltung der gemein- schaftlichen grenzüberschreitenden Anlagen und Einrichtungen zu tragen. 3. Klärungsbedürftig ist demgegenüber, ob etwaige Sondernachfolger, die erst nach Abschluß des genannten Vertrages Wohnungseigentum durch Rechtsgeschäft oder auf dem Wege der Zwangsversteigerung erlangt haben, dieselbe Verpflichtung trifft. Anders als die Klägerin meint, ist dieser Personenkreis nicht automatisch an den "Individualvertrag" gebunden. Aus der Teilungserklärung samt Anhän- gen konnten diese hinzugetretenen Wohnungseigentümer nicht ersehen, wel- che Verpflichtungen in der Vergangenheit eingegangen worden waren und wel- che Belastungen damit auf sie zukamen (vgl. BGHZ 88, 302, 306). Das Beste- hen einer über den gesetzlichen Rahmen hinausgehenden Verwaltervollmacht und die Regelung Nr. 6 der Allgemeinen Bestimmungen GO mußte bei ihnen - 8 - eher die Vorstellung wecken, daß etwa eingegangene Verpflichtungen als Bela- stungen im Grundbuch eingetragen waren. Eine Bindung dieser Sondernachfolger an die Regelungen des "Indivi- dualvertrages" kommt jedoch dann in Betracht, wenn sie die entsprechenden Verpflichtungen beim Erwerb ausdrücklich oder in der Folgezeit durch konklu- dentes Verhalten übernommen haben. Im Zusammenhang mit dem zuletzt ge- nannten Umstand ist zu würdigen, daß die Wohnungseigentümer rund 23 Jahre anstandslos die von der Klägerin geforderten Zahlungen erbracht haben und - nach dem bisherigen Sachvortrag - nicht ersichtlich ist, daß der jeweilige Ver- walter eigenmächtig und ohne hierzu von der informierten Wohnungseigentü- merversammlung mit den dafür erforderlichen Mitteln versehen worden zu sein, gehandelt hat. III. 1. Der Rechtsstreit bedarf der Zurückverweisung an das Berufungsge- richt, damit dieses die fehlenden Feststellungen dazu treffen kann, welche Wohnungseigentümer von Anfang an an den "Individualvertrag" gebunden wa- ren und ob bzw. welche Sondernachfolger ausdrücklich oder durch konkluden- tes Verhalten die Verpflichtungen aus diesem Vertrag übernommen haben. 2. Die Zurückverweisung gibt dem Berufungsgericht ferner die Gelegen- heit, die bisher - von dem bislang eingenommenen Standpunkt aus folgerichtig - nicht getroffenen Feststellungen zur Höhe der von der Klägerin geltend ge- machten Forderung nachzuholen. Dies betrifft nicht nur den Verteilungsschlüs- sel, sondern ebenso die Frage, ob nach dem Vertrag ein Anspruch auf Rückla- genbildung für erst künftig vorzunehmende Arbeiten besteht, sowie die Berech- tigung der von den Beklagten erklärten Aufrechnung. - 9 - 3. Für das weitere Verfahren weist der Senat darauf hin, daß die nach dem "Individualvertrag" bestehende Pflicht zur anteiligen Kostenübernahme auch solche Aufwendungen betrifft, die für die Sanierung von Baumängeln und Folgeschäden anfallen. § 1 Abs. 3 des "Individualvertrages", den das Beru- fungsgericht nicht, wie geboten, beiderseits interessengerecht ausgelegt hat, steht dem - anders als die Beklagten meinen - nicht entgegen. Die Bestimmung beansprucht Geltung allein für die Zeit unmittelbar nach Errichtung der Anlagen; Gewährleistungsansprüche für Baumängel sind von den jeweiligen Auftragge- bern der Bauleistung geltend zu machen. Sind aber derartige Ansprüche nicht mehr durchsetzbar - nach über 25 Jahren seit der Abnahme der Bauarbeiten liegt diese Voraussetzung schon wegen des Ablaufs der Verjährungsfristen vor - sind auch Reparaturmaßnahmen oder notwendige Sanierungsmaßnah- men Instandsetzungsarbeiten im Sinne des "Individualvertrages", unabhängig davon, worauf die Schäden zurückgehen, insbesondere ob sie auf Baumängeln beruhen oder erst später entstanden sind. Goette Kraemer Graf Gehrlein Strohn

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