BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VII ZR 12/03 Verkündet am: 8. Januar 2004 Fahrner, Justizangestellte als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGB § 164 Abs. 1 Die Vergabe von Bauleistungen durch den Hausverwalter wird, soweit sich aus den Umständen (§ 164 Abs. 1 Satz 2 BGB) nichts anderes ergibt, in der Regel für dessen Auftraggeber, gewöhnlich den Eigentümer, vorgenommen. Der Umfang der vergebenen Arbeiten ist nicht entscheidend für die Frage, ob der Hausverwalter im eigenen oder in fremdem Namen gehandelt hat. BGH, Urteil vom 8. Januar 2004 - VII ZR 12/03 - OLG Rostock LG Rostock - 2 - Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 8. Januar 2004 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Dressler und die Rich- ter Hausmann, Dr. Wiebel, Prof. Dr. Kniffka und Bauner für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil des 4. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Rostock vom 17. Dezember 2002 wird zu- rückgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten des Revisionsverfahrens. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger verlangt Werklohn für Malerarbeiten, die in einigen Wohnun- gen einer mehr als 500 Einheiten umfassenden Plattenbau-Wohnanlage er- bracht worden sind. Die Arbeiten waren Teil der Sanierung der gesamten Anla- ge. Die Beklagte hat die Aufträge für die Malerarbeiten erteilt. Sie befaßt sich unter anderem mit Hausverwaltungen für die Erwerber der Plattenbauten. Die Malerarbeiten haben nur einen kleinen Teil der Sanierung der Plat- tenbauten ausgemacht. Hauptsächlich sind die Sanierungsarbeiten ohne Betei- ligung der Beklagten durch die Erwerber über deren Generalübernehmer ver- - 3 - geben worden. Daran waren der Kläger und sein Partner mit einem Bauwerk- vertrag im Wert von mehreren Millionen DM beteiligt. Die Parteien streiten darüber, ob die Beklagte die Werkverträge über die Malerarbeiten im eigenen Namen geschlossen hat oder als Vertreterin der Er- werber. Das Landgericht hat die Beklagte für passivlegitimiert gehalten und sie zur Zahlung von 36.467,83 DM verurteilt. Das Berufungsgericht hat die Klage abgewiesen. Dagegen wendet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Re- vision des Klägers. Entscheidungsgründe: Die Revision ist nicht begründet. I. 1. Nach Auffassung des Berufungsgerichts hat die Beklagte die Aufträge nicht im eigenen Namen erteilt, sondern namens und mit Vollmacht der Erwer- ber der Plattenbauten. Das ergebe sich aus den Umständen der Auftragsertei- lung. Die Beklagte habe die Aufträge ausdrücklich als Hausverwaltung verge- ben. Bei größeren, über die normale Unterhaltung des Hauses hinausgehenden Aufträgen, wie sie hier vorlägen, sei im Zweifel davon auszugehen, daß sie im Namen des Hauseigentümers erteilt würden. Das entspreche den Interessen aller Beteiligten, auch des Auftragnehmers. - 4 - 2. Dagegen wendet sich die Revision ohne Erfolg. a) Ob ein von einem Hausverwalter abgeschlossener Werkvertrag über Bauleistungen am verwalteten Objekt regelmäßig als im Namen des Eigentü- mers erteilt zu betrachten ist und ob dies vom Umfang des Auftrags abhängt, ist in der Rechtsprechung bisher nicht abschließend entschieden (vgl. KG, NJW-RR 1996, 1523; OLG Brandenburg, ZMR 1997, 598; OLG Düsseldorf, OLGR 2000, 1 sowie BauR 2000, 1210; jeweils m.w.N.). Die Frage ist dahin zu beantworten, daß die Vergabe von Bauleistungen durch den Hausverwalter, soweit sich aus den Umständen (§ 164 Abs. 1 Satz 2 BGB) nichts anderes er- gibt, in der Regel für dessen Auftraggeber, gewöhnlich den Eigentümer, vorge- nommen wird. Auf den Umfang der vergebenen Arbeiten kommt es nicht an. Voraussetzung ist stets, daß dem Auftragnehmer der Werkleistungen die Ei- genschaft als Hausverwalter offen gelegt ist. Daß der Hausverwalter nicht für sich, sondern für seinen Auftraggeber tätig wird, ist für Hausverwaltungen typisch und entspricht im allgemeinen den Interessen der Beteiligten. Wie jedem Unternehmer erkennbar ist, hat der Hausverwalter kein Interesse an der Vergabe von Bauleistungen im eigenen Namen. Sie kommen nicht der Hausverwaltung zugute, sondern dem Eigentü- mer. Diesem wiederum wird gewöhnlich daran gelegen sein, Ansprüche wegen Werkmängeln, die ihn unmittelbar betreffen, nicht erst nach einer Abtretung geltend machen zu können. Auch dem Auftragnehmer der Werkleistungen ist normalerweise besser damit gedient, nicht den Verwalter, sondern den Eigen- tümer als Vertragspartner und dessen Immobilie als Sicherheit zu haben. b) Danach ist davon auszugehen, daß die Beklagte nicht im eigenen Namen gehandelt hat. Sie hat sich als Hausverwaltung ausgewiesen. Die Ge- samtsanierung der Wohnanlage ist abgesehen von den Malerarbeiten ohne - 5 - Mitwirkung der Beklagten und unter maßgeblicher Beteiligung des Klägers und seines Partners als Auftragnehmer vorgenommen worden. Dem Kläger waren die Umstände dieser Sanierung bekannt. Hinreichende Anhaltspunkte dafür, daß die Malerarbeiten im Gegensatz zu den anderen Arbeiten nicht für die Er- werber, sondern für die Beklagte sollten erbracht werden, fehlen. Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe weitere Umstände nicht ausreichend berücksichtigt, ist im wesentlichen eine revisionsrechtlich un- beachtliche Würdigungsrüge und auch im übrigen nicht begründet. Das von der Beklagten verwandte Briefpapier und die Vergabe der umfangreichen ander- weitigen Aufträge durch andere Personen sprechen nicht für ein Handeln der Beklagten im eigenen Namen bei der Vergabe der Malerarbeiten. Daß dem Kläger die Eigentümer der Wohnanlage nicht bekannt waren, kann unterstellt werden, weil diese Kenntnis nicht entscheidend ist. Äußerungen schließlich des Geschäftsführers der Beklagten zur Abwicklung der Bezahlung der Malerarbei- ten können dahinstehen. Abgesehen davon, daß es sich um nachvertragliches Verhalten handelt, besagen diese Äußerungen wenig über die Vertretungsver- hältnisse, weil auch die Zahlungsabwicklung zu den Aufgaben einer Hausver- waltung gehört. II. 1. Die Beklagte hat nach Ansicht des Berufungsgerichts im Rahmen der ihr von den Erwerbern erteilten Verwaltungsvollmacht gehandelt. Diese umfas- se den Abschluß von Werkverträgen auch der vorliegenden Größenordnung. 2. Dagegen wendet sich die Revision ohne Erfolg. Zwar ist die Auffas- sung des Berufungsgerichts fehlerhaft, die in der Vollmacht enthaltene Befrei- - 6 - ung gemäß § 181 BGB besage etwas darüber, ob die Vollmacht auch den Ab- schluß von Werkverträgen umfaßt. Das kann jedoch auf sich beruhen. Nach der Vertragsklausel wird die Beklagte ausdrücklich bevollmächtigt, "alle Rechtsge- schäfte vorzunehmen ... , die das Verwaltungsobjekt betreffen". Es ist revisions- rechtlich nicht zu beanstanden, diese Klausel so zu verstehen, daß sie auch den Abschluß von Werkverträgen über die hier fraglichen Arbeiten einschließt. Die Auffassung der Revision, der übliche Geschäftsbereich eines Hausverwal- ters beschränke sich auf Mietangelegenheiten, trifft nicht zu. Dressler Hausmann Wiebel Kniffka Bauner

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