BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 56/02 Verkündet am: 11. Juli 2003 Kanik Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ErbbauVO § 2 Nr. 4 Die Verwendung eines unbestimmten Rechtsbegriffs zur Beschreibung der Voraus- setzungen, bei deren Eintritt der Heimfall des Rechts verlangt werden kann, ist wirk- sam. BGH, Urt. v. 11. Juli 2003 - V ZR 56/02 - OLG München LG Deggendorf - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. Juli 2003 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes Dr. Wenzel und die Richter Tropf, Dr. Klein, Dr. Lemke und Dr. Schmidt- Räntsch für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 8. Zivilsenats des Oberlandesgerichts München vom 13. Dezember 2001 aufgeho- ben. Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru- fungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger betrieben eine Brauerei. Sie schlossen am 26. März 1980 mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten einen "Betriebsüberlassungs- und Pacht- vertrag", aufgrund dessen die Brauerei und die zugehörigen Gaststätten der Rechtsvorgängerin der Beklagten bis zum 31. Dezember 1999 überlassen wur- den. Nicht einbezogen waren zwei in der Innenstadt von S. gelegene zum Betrieb von Gastwirtschaften genutzte Grundstücke. An diesen Grund- stücken bestellten die Kläger durch Notarvertrag vom selben Tag der Rechts- - 3 - vorgängerin der Beklagten auf die Dauer von 50 Jahren jeweils ein Erbbau- recht. In dem Erbbaurechtsvertrag heißt es u.a.: "8. a) Der Grundstückseigentümer ist berechtigt die Übertragung des Erbbaurechts an sich als Gesamtheit oder an einen von ihnen bezeichneten Dritten zu verlangen (Heimfallanspruch), ... 5. wenn der Betriebsüberlassungs- und Pachtvertrag vom 26. März 1980 über die Brauerei J. P. D. aus Grün- den, die der Erbbauberechtigte zu vertreten hat, vorzeitig er- lischt. b) Der Grundstückseigentümer kann das vorbezeichnete Heimfall- recht nach dem 31. Dezember 1999 oder nach Beendigung des vorstehend unter Ziff. 5. genannten Betriebsüberlassungs- und Pachtvertrages vom 26. März 1980 auch dann geltend machen, wenn das Grundstück dadurch für ihn günstiger genutzt oder verwertet werden kann." Ziff. 9 a des Erbbaurechtsvertrags regelt die Entschädigung des Erb- bauberechtigten für den Fall des Erlöschens des Erbbaurechts durch Zeitab- lauf oder Heimfall, Ziff. 9 b begründet einen weitergehenden Anspruch des Erbbauberechtigten für den Fall der Ausübung des Heimfallrechts gemäß Ziff. 8 b des Vertrages. Mit Schreiben vom 3. Januar 2000 verlangten die Kläger die Übertra- gung des Erbbaurechts auf sich. Sie behaupteten, die Mieter und Pächter der - 4 - Erbbaugrundstücke zahlten für die Nutzung der Gebäude jährlich 600.000 DM, während sie nur 73.400 DM Erbbauzins erhielten. Die Übertragung der Erbbau- rechte auf sie führe daher zu einer wirtschaftlich weitaus günstigeren Nutzung. Mit der Klage haben sie von der Beklagten die Übertragung der Erbbau- rechte an den Grundstücken und die Bewilligung ihrer Eintragung als Erbbau- berechtigte verlangt. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kläger ist ohne Erfolg geblieben. Mit der Revision verfolgen sie ihre An- sprüche weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch der Kläger auf Übertra- gung der Erbbaurechte. Es meint, die für den Heimfall in Ziff. 8 b des Erbbau- rechtsvertrages vereinbarte Regelung sei unwirksam. Die Klausel entbehre der notwendigen Bestimmtheit. Es sei unklar, was unter einer "günstigeren" Nut- zung der Grundstücke zu verstehen sei. Der Klausel sei nicht zu entnehmen, ob diese Voraussetzung in der Vergangenheit, der Gegenwart oder der Zukunft vorliegen müsse. Auch könne die bloße Behauptung derartiger Umstände nicht hinreichen, den Anspruch zu begründen. Zudem laufe es dem Ziel der Bestel- lung der Erbbaurechte zuwider, daß eine Steigerung der Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung der Gebäude aufgrund Investitionen des Erbbau- berechtigten den Übertragungsanspruch auslösen könne. § 4 ErbbauVO zeige, daß die Rechtsstellung des Erbbauberechtigten beständig sein solle und er - 5 - nicht immer aufs Neue der Behauptung der Möglichkeit einer günstigeren Nut- zung seitens des Eigentümers ausgesetzt werden dürfe. Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. II. Das in Ziff. 8 b des Vertrages vom 26. März 1980 vereinbarte Heimfall- recht ist wirksam. Führt die Übertragung der Erbbaurechte auf die Kläger zu einer wirtschaftlich günstigeren Nutzung der Grundstücke für die Kläger, kön- nen sie von der Beklagten die Übertragung der Rechte verlangen. Die in dem Vertrag vom 26. März 1980 zum Heimfall des Rechts verein- barten Regelungen sind Bestandteil des dinglichen von der Eintragungsbewilli- gung gedeckten Inhalts der an den Grundstücken bestellten Rechte. Ihre Aus- legung unterliegt der uneingeschränkten Nachprüfung durch den Senat (Senat, BGHZ 59, 205, 208 f; Urt. v. 24. Februar 1984, V ZR 187/82, WM 1984, 668). Bei der Auslegung ist auf den Wortlaut der die Einigung und die Eintragungs- bewilligung enthaltenden Urkunde und den Sinn abzustellen, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung ergibt (Senatsurt. v. 28. Fe- bruar 1984, V ZR 185/83, WM 1984, 1514, 1515). Dem wird das Berufungsur- teil nicht gerecht. 1. Nach § 2 Nr. 4 ErbbauVO kann als Inhalt des Erbbaurechts vereinbart werden, daß der Eigentümer bei Eintritt "bestimmter Voraussetzungen" die Übertragung des Rechts auf sich oder an einen Dritten verlangen kann. Damit kann grundsätzlich jedes Ereignis als den Heimfallanspruch auslösend verein- - 6 - bart werden (Staudinger/Rapp, BGB [2002], § 2 ErbbauVO Rdn. 21; Ingenstau/ Hustedt, Kommentar zum Erbbaurecht, 8. Aufl., § 2 Rdn. 44; von Oefele/ Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, 3. Aufl., Rdn. 4.78 f). Der Bestimmt- heitsgrundsatz des Grundbuchrechts, nach welchem das Grundstück, der Be- rechtigte und der Inhalt des an einem Grundstück eingetragenen Rechts fest- stehen müssen (vgl. Schöner/Stöber, Grundbuchtrecht, 12. Aufl., Rdn. 18), steht der Verwendung eines unbestimmten Rechtsbegriffs zur Umschreibung der Voraussetzungen des Heimfalls nicht entgegen. Andernfalls würde das Rechtsinstitut des Heimfalls entwertet. Die Verwendung unbestimmter Rechts- begriffe als Voraussetzung des Heimfalls ist daher in Rechtsprechung und Lite- ratur anerkannt (vgl. Senatsurt. v. 28. Februar 1984, V ZR 135/83, WM 1984, 1514, 1516, Nutzung des Erbbaugrundstücks in "aus gesundheitlichen oder sittlichen Gründen zu beanstandender Weise"; LG Oldenburg, Rpfleger 1979, 383, 384, Heimfall, sofern "die Fortsetzung des Erbbaurechtsverhältnisses aus einem in der Person des Erbbauberechtigten liegenden Grund eine unbillige Härte bedeuten würde"; LG Düsseldorf, MittRhNotK 1989, 218, 219, Heimfall, sofern ein "wichtiger Grund gegeben ist, der in der Person des Erbbauberech- tigten liegt, der die Fortsetzung des Erbbaurechts für den Grundstückseigen- tümer unzumutbar macht"; ferner Bamberger/Roth/Maaß, BGB, § 2 ErbbauVO Rdn. 16; RGRK/Räfle, BGB, 12. Aufl., § 2 ErbbauVO Rdn. 24; Ingen- stau/Hustedt, aaO, § 2 Rdn. 44 f., von Oefele/Winkler, aaO, Rdn. 4.79; zwei- felnd MünchKomm-BGB/von Oefele, 3. Aufl., § 2 ErbbauVO Rdn. 27). Dem entspricht die in dem Vertrag vom 26. März 1980 vereinbarte Klausel. a) Aus unbefangener Sicht kommt als "günstigere" Nutzung im Sinne der vereinbarten Klausel allein eine wirtschaftlich günstigere Nutzung in Betracht. Das wird dadurch bestätigt, daß die Kläger als Mehrheit von Eigentümern die - 7 - Erbbaurechte bestellt haben. Die Klausel muß mithin einem einheitlichen Inter- esse der Kläger Rechnung zu tragen. Damit ist ein anderes Verständnis einer "günstigeren" Nutzung als eine im wirtschaftlichen Sinne günstigere Nutzung kaum zu vereinbaren. Daß nur eine in diesem Sinne günstigere Nutzung den Heimfallanspruch begründet, folgt schließlich aus dem Zusammenhang mit dem im Erbbau- rechtsvertrag in Bezug genommenen "Betriebsüberlassungs- und Pachtver- trag". Ein solcher Vertrag wird nicht aus ideellen Gründen geschlossen. Der zur Überlassung und Verpachtung der Brauerei und der zu dieser gehörigen Gast- wirtschaften geschlossene Vertrag war bis zum 31. Dezember 1999 befristet. Die Vereinbarung eines Heimfallanspruchs bei Beendigung dieses Vertrages diente offensichtlich dem Ziel, die wirtschaftliche Verbindung zwischen dem Brauereiunternehmen und den auf den Erbbaugrundstücken betriebenen Gast- stätten nach einer Beendigung des "Betriebsüberlassungs- und Pachtvertra- ges" erhalten zu können. b) Dieser Zusammenhang hat von vornherein den Inhalt der Erbbau- rechte mitbestimmt. Bei der Frage, ob zur Erzielung einer höheren Rendite in die Grundstücke investiert werden sollte, hatten die Beklagte und ihre Rechts- vorgängerin daher die Dauer der sicheren Erwartung des Bestehens der Erb- baurechte in Rechnung zu stellen, soweit der in Ziff. 9 des Erbbaurechtsver- trags vereinbarte Ausgleich nicht zu einer vollständigen Entschädigung für den Verlust des Eigentums an den Gebäuden führt. Für die Auslegung des verein- barten Heimfallrechts läßt sich hieraus jedoch nichts herleiten. - 8 - c) Die unbefangene Sicht führt dazu, daß eine wirtschaftlich günstigere Nutzung der Grundstücke für die Kläger dann vorliegt, wenn sie bei einer Übertragung der Erbbaurechte auf sich für die restliche Dauer des Bestehens der Rechte eine höhere Rendite erwarten können, als sie sie aufgrund der Be- lastung der Grundstücke mit den der Beklagten bestellten Rechte erzielen. Bei dem nach betriebswirtschaftlichen Grundsätzen vorzunehmenden Vergleich sind dabei zu Lasten der Kläger der Ausgleichsanspruch der Beklagten gemäß Ziff. 9 b des Erbbaurechtsvertrags ebenso in die Berechnung einzubeziehen, wie die Nachteile, die sich für die Kläger daraus ergeben, daß sie nach der Übertragung der Rechte die mit dem Eigentum an den Gebäuden verbundenen Lasten zu tragen haben. Daß die Beklagte oder ihre Rechtsvorgängerin Inve- stitionen in die Gebäude vorgenommen haben und erst hierdurch die von den Klägern behauptete hohe Rendite erzielt werden kann, ist ohne Bedeutung. Die Möglichkeit einer günstigeren Verwertung ist z.B. dann gegeben, wenn die Kläger bei einem Verkauf der Grundstücke nach Löschung der Erbbaurechte trotz Erhöhung der Heimfallentschädigung gemäß Ziff. 9 b des Vertrages einen höheren Gewinn erwaten können als mit fortbestehenden Rechten. d) Als Zeitpunkt, zu welchem die Möglichkeit einer "günstigeren" Nut- zung oder Verwertung vorliegen muß, kommt allein der Zeitpunkt der Geltend- machung des Heimfallrechts in Betracht. 2. Etwas anderes folgt auch nicht aus § 4 ErbbauVO. Die für die Aus- übung des Heimfallrechts bestimmte kurze Verjährungsfrist schafft insoweit Sicherheit für den Erbbauberechtigten, als der Heimfallsanspruch innerhalb von sechs Monaten seit Vorliegen der für den Heimfall vereinbarten Vorausset- zungen von dem Grundstückseigentümer geltend gemacht werden muß. Für - 9 - die Auslegung des in dem Vertrag vom 26. März 1980 vereinbarten Rechts er- gibt sich hieraus nichts. - 10 - III. Zu einer abschließenden Entscheidung des Rechtsstreits ist der Senat nicht in der Lage. Hierzu bedarf es der Feststellung, ob die Übertragung des Erbbaurechts in dem dargestellten Sinn für die Kläger günstiger ist. Das Vor- bringen der Beklagten hierzu gibt Anlaß zu dem Hinweis, daß der Verlagerung von Miet- und Pachteinnahmen auf ein der Beklagten konzernverbundenes Unternehmen im Sinne des Erbbaurechtsvertrags keine Bedeutung zukommt und daß es zur Beachtlichkeit des Bestreitens der von den Klägern behaupte- ten Miet- und Pachteinnahmen erforderlich ist, daß die Beklagte ihr Bestreiten substantiiert. Wenzel Tropf Klein Lemke Schmidt-Räntsch

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