BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 299/02 Verkündet am: 13. März 2003 F r e i t a g Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WoVermittG § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Dem (gewöhnlichen) Verwalter nach §§ 20 ff WEG ist ein Anspruch auf Ent- gelt für die Vermittlung oder den Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluß von Mietverträgen über Wohnräume nicht nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG versagt; er ist nicht Verwalter von Wohnräumen im Sinne dieser Bestimmung. BGH, Urteil vom 13. März 2003 - III ZR 299/02 - LG Meiningen AG Meiningen - 2 - Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. März 2003 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die Richter Streck, Schlick, Dr. Kapsa und Galke für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Meiningen vom 29. Juli 2002 wird zurückgewie- sen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsrechtszuges zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand Die Klägerin verwaltet in der Wohnungseigentumsanlage B. Straße 9, M. , das gemeinschaftliche Eigentum. Die Beklagte versprach der Klägerin ein Honorar für die "Vermittlung eines Vertragsabschlusses oder Nachweis" einer bestimmten Wohnung in der Anlage ("Nachweis- und/oder Vermittlungsvereinbarung" vom 30. Januar 2001). Der Mietvertrag kam infolge des Nachweises und der Vermittlung der Klägerin zustande. Mit der Klage for- dert sie die Zahlung des vereinbarten Honorars in Höhe von 1.879,48 DM (= 960,96 - 3 - Die Beklagte macht geltend, die Klägerin könne als Verwalter der ge- mieteten Wohnung gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung vom 4. November 1971 (BGBl. I S. 1745, 1747; künftig WoVermittG) weder eine Nachweis- noch eine Vermittlungsprovision beanspruchen. Das Amtsgericht hat der Klage bis auf einen Teil der Zinsforderung stattgegeben. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Beklagten zurückge- wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Be- klagte ihren Antrag, die Klage abzuweisen, weiter. Entscheidungsgründe Die Revision ist unbegründet. I. Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung im wesentlichen wie folgt begründet: Die Klägerin habe aufgrund der "Nachweis- und/oder Vermittlungsver- einbarung" vom 30. Januar 2001 Anspruch auf den Maklerlohn. Sie habe die von der Beklagten genutzte Vertragsgelegenheit nachgewiesen und den Ver- tragsschluß vermittelt. Der Provisionsanspruch sei nicht gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG ausgeschlossen, da die Beklagte keinen Mietvertrag - 4 - über Wohnräume abgeschlossen habe, deren Verwalter die Klägerin gewesen sei. Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage könne nur dann zugleich als Verwalter der einzelnen Eigentumswohnung angesehen werden, wenn er im Auftrag des betreffenden Wohnungseigentümers erhebliche Verwaltungslei- stungen für die konkrete Wohnung erbringe oder als dessen Repräsentant auftrete. Bei der Klägerin sei weder das eine noch das andere der Fall gewe- sen. II. Das Berufungsurteil hält der rechtlichen Prüfung stand. 1. Die Klägerin kann von der Beklagten die Zahlung einer Provision in Hö- he von 960,96 "!$# % $ $ # &! (' # *)+! -, # /.0 652 BGB) zu beurteilende "Nachweis- und/oder Vermittlungsvereinbarung", die die Parteien am 30. Januar 2001 geschlossen haben. Die Klägerin hat die Provisi- on verdient, weil der von der Beklagten mit dem Wohnungseigentümer B. geschlossene Mietvertrag infolge des von der Klägerin geleisteten Nachweises und ihrer Vermittlung zustande gekommen ist (§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 2 Abs. 1 WoVermittG). 2. Der Provisionsanspruch ist nicht, wie die Revision meint, ausgeschlos- sen aufgrund des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG. Danach steht dem Wohnungsvermittler (§ 1 WoVermittG) ein Anspruch auf Entgelt für die Ver- mittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß eines Mietvertra- ges über Wohnräume nicht zu, wenn er deren Verwalter ist. Im Streitfall oblag - 5 - der Klägerin indes nicht die Verwaltung über die der Beklagten nachgewiesene und vermittelte Wohnung. a) Nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat- te die Klägerin die Stellung einer "WEG-Verwalterin". Sie verwaltete das ge- meinschaftliche Eigentum. Darüber hinaus trat sie weder als Bevollmächtigte des Wohnungseigentümers auf noch erbrachte sie erhebliche Verwaltungslei- stungen für die einzelnen Eigentumswohnungen. Die Verwaltung der im Son- dereigentum stehenden Wohnungen, insbesondere deren Vermietung, lag vielmehr - entsprechend der gesetzlichen Aufgabenzuweisung (vgl. §§ 13 Abs. 1, 20 Abs. 1 WEG; Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Aufl. 2000 § 20 Rn. 2; Weitnauer/Lüke, WEG 8. Aufl. 1995 Rn. 1 vor § 20; Staudinger/Bub, BGB 12. Aufl. 1997 § 20 WEG Rn. 10 f; Palandt/Bassenge, BGB 62. Aufl. 2003 § 20 WEG Rn. 1) - bei dem jeweiligen Wohnungseigentümer. b) Die Revision geht zwar davon aus, daß der Klägerin als WEG-Verwal- ter die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oblag. Sie meint aber, in der Praxis überschnitten sich die Aufgabenbereiche des WEG-Verwalters und des Wohnungsverwalters. Jedenfalls in Teilbereichen verwalte der WEG-Ver- walter daher auch die einzelne Wohnung, was für den Provisionsausschluß nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG genüge. Der Auffassung der Revision ist - in Übereinstimmung mit der herr- schenden Meinung (OLG Hamburg DB 1976, 577; OLG München MDR 1975, 931; LG Lüneburg ZMR 2002, 280; LG Hamburg NJW-RR 2001, 876; LG Mainz NZM 2000, 310; Baader/Gehle, WoVermittG 1993 § 2 Rn. 73 ff; Stau- dinger/Reuter, BGB 13. Bearb. 1995 §§ 652, 653 Rn. 143 f; Staudinger/Bub - 6 - aaO § 26 WEG Rn. 84 ff; MünchKommBGB/Roth 3. Aufl. 1997 § 652 Rn. 117; Palandt/Sprau, BGB 62. Aufl. 2003 § 652 Rn. 59; Merle aaO § 26 Rn. 19; Weitnauer/Hauger aaO § 27 Rn. 2; Schwerdtner, Maklerrecht 4. Aufl. 1999 Rn. 666 f; Dehner, Maklerrecht 2001 Rn. 186 ff; a.A. LG Berlin WuM 2002, 234; LG München I NJW-RR 2001, 875; LG Lüneburg WuM 1997, 182; LG Bautzen WuM 1998, 363; 1999, 472; LG Ravensburg NJW-RR 1998, 1070; Windisch NZM 2000, 478; Tonner, Verbraucherschutz im Recht des Immobili- enmaklers 1981 S. 91) - nicht beizutreten. aa) Die dem Verwalter nach § 20 Abs. 1 WEG zukommende Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erstreckt sich allein auf das Grundstück sowie auf die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (§ 1 Abs. 5 WEG). Die im Sondereigentum stehenden Wohnungen wären allerdings ohne eine ord- nungsgemäße Verwaltung der Gegenstände der gemeinschaftlichen Verwal- tung nicht nutzbar. Dadurch wird der Verwalter des gemeinschaftlichen Eigen- tums aber noch nicht zum Verwalter der - seiner Zuständigkeit gerade entzo- genen (vgl. § 1 Abs. 2, 5 i.V.m. § 20 Abs. 1 WEG) - einzelnen Wohnungen. Er gewährleistet durch die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ledig- lich die Rahmenbedingungen für die selbständige Verwaltung der Eigentums- wohnung durch den Wohnungseigentümer. bb) Zu der einzelnen Eigentumswohnung gehört in der Regel ein Nut- zungsrecht an gemeinschaftlichen Einrichtungen, die der Obhut des WEG-Ver- walters unterliegen. Auch unter diesem Gesichtspunkt liegt eine Verwaltung an Wohnräumen jedoch nicht vor, wie sie der Provisionsausschluß nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG voraussetzt. Zum einen handelt es sich bei - 7 - den für den Wohnungseigentümer oder seinen Mieter nutzbaren Gemein- schaftseinrichtungen nicht um Wohnräume. Zum anderen werden sie nicht ver- mietet; der einzelne Wohnungseigentümer räumt dem Mieter allenfalls sein Recht ein, die Einrichtungen gemeinschaftlich mit den anderen Wohnungsei- gentümern oder deren Mietern zu nutzen. cc) Dem WEG-Verwalter kommt eine Verwaltungskompetenz bezüglich der einzelnen Eigentumswohnungen ferner nicht zu, wenn an der Wohnung Mängel auftreten. Für die Instandhaltung der Wohnung ist der jeweilige Wohnungseigen- tümer verantwortlich (§ 14 WEG). Führen Mängel an der gemeinschaftlichen Verwaltung unterstehenden Bestandteilen der Wohnungseigentumsanlage zu Mängeln der einzelnen Eigentumswohnung, hat der Wohnungseigentümer die Möglichkeit, im Rahmen der gemeinschaftlichen Verwaltung (§ 21 i.V.m. § 27 Abs. 1 Nr. 1 und 2 WEG) auf eine ordnungsgemäße Verwaltung des gemein- schaftlichen Eigentums hinzuwirken. Ist die Wohnung vermietet, trifft den Woh- nungseigentümer gegenüber dem Mieter die Gewährleistungspflicht. Er, nicht der Verwalter, ist der rechtliche Ansprechpartner des Mieters. c) Der (gewöhnliche) WEG-Verwalter ist nach Sinn und Zweck des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG nicht als Verwalter über Wohnräume anzuse- hen. aa) Das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung bezweckt, all- gemein die Wohnungssuchenden vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Bela- stungen zu schützen, die sich häufig aus mißbräuchlichen Vertragsgestaltun- - 8 - gen oder unlauteren Geschäftsmethoden für sie ergeben. Außerdem soll die Markttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung verbessert wer- den. § 2 Abs. 2 WoVermittG soll verhindern, daß Wohnungsvermittler Entgelte fordern, obwohl eine echte Vermittlungstätigkeit nicht vorliegt. Einen solchen Fall hat der Gesetzgeber darin gesehen, daß ein Mietverhältnis über dieselben Wohnräume lediglich fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird, ferner dann, wenn Mietverträge über Wohnräume, deren Eigentümer oder Vermieter der Wohnungsvermittler war, abgeschlossen werden (vgl. § 2 Abs. 2 WoVer- mittG-E BT-Drucks. VI/1549 S. 4; Begründung der Bundesregierung zu dem Gesetzentwurf über Maßnahmen zur Verbesserung des Mietrechts und der Be- grenzung des Mietanstiegs BT-Drucks. VI/1549 S. 12; Bericht des Rechtsaus- schusses zu dem vorgenannten Gesetzentwurf BT-Drucks. VI/2421 S. 5). In seiner Stellungnahme zu dem Gesetzentwurf hat der Bundesrat gebeten, im weiteren Gesetzgebungsverfahren zu prüfen, ob und in welcher Weise Umge- hungen des in § 2 Abs. 2 WoVermittG-E bestimmten Provisionsausschlusses durch Einschaltung von Strohmännern (juristische und natürliche Personen) verhindert werden könnten; das gelte auch für Fälle, in denen Makler und Ei- gentümer in sonstiger enger wirtschaftlicher Verbindung oder in einem engen Verwandtschaftsverhältnis zueinander stünden (BT-Drucks. VI/1549 S. 30). In der vom Rechtsausschuß empfohlenen und Gesetz gewordenen Fassung war schließlich vorgesehen, daß der Honoraranspruch des Vermittlers auch dann ausgeschlossen ist, wenn er selbst Verwalter der Wohnräume ist (Bericht des Rechtsausschusses aaO S. 6 und 18; vgl. auch § 6 der Verordnung zur Rege- lung der Entgelte der Wohnungsvermittler vom 19. Oktober 1942, RGBl. I S. 625 und § 4 Abs. 1 der Verordnung zur Regelung der Entgelte für Woh- nungs- und Zimmervermittlung vom 8. Oktober 1956 GVBl. Berlin S. 1068). - 9 - bb) Der Verwalter nach §§ 20 ff WEG steht nicht in einer solchen Nähe zum Wohnungseigentümer, daß der Provisionsausschluß nach der vorbe- schriebenen gesetzgeberischen Zielrichtung gerechtfertigt wäre (vgl. Baader/ Gehle aaO Rn. 78 f). Der gewöhnliche WEG-Verwalter kann nicht zum "Lager" des Wohnungseigentümers und Vermieters gezählt werden. Das zeigt die rechtliche Stellung des Verwalters zum Wohnungseigen- tümer. Über seine Bestellung beschließen die Wohnungseigentümer mit Stim- menmehrheit (§ 26 Abs. 1 Satz 1 WEG); das bedeutet, daß er auch gegen den Willen einzelner Wohnungseigentümer bestellt werden kann. Unter Umständen kann der Verwalter sogar durch das Gericht gegen den Willen aller Woh- nungseigentümer bestellt werden (§ 26 Abs. 3 WEG). Der Verwalter ist gemäß § 20 WEG (notwendiges) Vollzugsorgan der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (BGHZ 106, 222, 226). Er ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, die Beschlüsse, d.h. den kollektiven Willen der Wohnungseigentümer durchzuführen (Merle aaO § 20 Rn. 11), nicht denjenigen des einzelnen Wohnungseigentümers. Es besteht auch durchaus nicht notwendig eine Interessenidentität zwischen den Belan- gen des gemeinschaftlichen Eigentums, die der Verwalter gemäß den (Mehrheits-) Beschlüssen der Wohnungseigentümer wahrzunehmen hat, und den Belangen des Sondereigentums der einzelnen Wohnungseigentümer. cc) Der WEG-Verwalter dürfte zwar bei der Vermittlung von Mietverträ- gen über Wohnungen der Wohnungseigentumsanlage geringeren Arbeits- und sonstigen Aufwand haben als andere Makler. Das allein genügt aber nicht, ihm - 10 - in (entsprechender) Anwendung des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG den Honoraranspruch zu versagen. Denn der Maklerlohn knüpft, wie das Beru- fungsgericht zu Recht ausgeführt hat, generell nicht an den Aufwand des Mak- lers, sondern an den Wert des Nachweises oder der Vermittlung für den Auf- traggeber an (vgl. Staudinger/Reuter aaO Rn. 143 und Vorbem. 3; Baa- der/Gehle aaO Rn. 79). 3. Zwischen dem gewöhnlichen wohnungsvermittelnden WEG-Verwalter und dem Wohnungseigentümer besteht auch keine derartige Verflechtung, wie sie nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für den Makler einen "institutionalisierten Interessenkonflikt" begründet (vgl. BGHZ 112, 240 und Senatsurteil vom 6. Februar 2003 - III ZR 287/02 Umdruck S. 5). Rinne Streck Schlick Kapsa Galke

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