XII ZR 81/97

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 81/97 Verkündet am: 15. März 2000 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGB §§ 249 Ha, 252, 554 a Zur Berechnung des Schadens eines Mieters, der wegen einer Vertragsverletzung des Vermieters fristlos kündigt und Ersatzräume bezieht (Fortführung von BGHZ 123, 96). BGH, Urteil vom 15. März 2000 - XII ZR 81/97 - OLG Dresden LG Chemnitz - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. März 2000 durch die Richter Dr. Hahne, Dr. Krohn, Gerber, Sprick und Weber-Monecke für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels - das Urteil des 19. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 13. Februar 1997 im Kosten- punkt sowie insoweit aufgehoben, als die Beklagten unter Einbe- ziehung des Urteils der 9. Zivilkammer des Landgerichts Chem- nitz vom 6. März 1996 als Gesamtschuldner verurteilt worden sind, an die Klägerin mehr als 50.271,52 DM nebst 4 % Zinsen aus 33.191,46 DM seit dem 10. Juli 1995 und aus weiteren 17.080,06 DM seit dem 12. November 1996 zu zahlen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfah- rens, an das Oberlandesgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine Ärztin, nimmt die Beklagten aus einem Mietverhältnis über Praxisräume auf Schadensersatz in Anspruch. - 3 - Anfang Januar 1991 schloß die Klägerin mit der G. - und G. mbH C. einen Mietvertrag über Räumlich- keiten in der H. straße in C. , um dort eine Arztpraxis einzu- richten. Da sich die Räume in schlechtem baulichem Zustand befanden, waren zur Einrichtung der Praxis erhebliche Bau- und Renovierungsmaßnahmen er- forderlich, die von der Klägerin übernommen wurden. Der Mietvertrag sah eine feste Laufzeit von 10 Jahren vom 1. Januar 1991 an sowie eine dreimalige Verlängerungsoption von jeweils fünf Jahren für die Klägerin vor. Weiter wurde vereinbart, daß bis zum 31. Dezember 1994 ein um 50 % gekürzter Grundmiet- zins von 624,88 DM zuzüglich Nebenkosten zu zahlen war. Im Jahre 1994 erwarben die Beklagten das Grundstück als Miteigentü- mer zu je 1/2. Im April 1994 kündigten sie bei einer Mieterversammlung an, daß Sanierungsmaßnahmen beabsichtigt seien. Mit Schreiben vom 7. November 1994 erklärte der Beklagte zu 1 gegenüber der Klägerin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs. Die Klägerin, die den Mietzins auf ein ihr durch den Beklagten zu 1 angegebenes Konto des Beklagten zu 2 gezahlt hatte, widersprach der Kündigung. In einer Mieterversammlung vom 28. November 1994 kündigten die Beklagten den Beginn erster Baumaßnah- men für den folgenden Tag an. Am 29./30. November 1994 wurden Öffnungen in die in dem Haus befindlichen Kamine geschlagen. Danach konnten die Wohnungen sowie die Arztpraxis nicht mehr beheizt werden. Durch Ordnungs- verfügung der Stadt C. vom 30. November 1994 wurden unter Anord- nung der sofortigen Vollziehbarkeit sämtliche Wohneinheiten für unbewohnbar erklärt und ebenso wie die Arztpraxis bis zur Herstellung eines ordnungsge- mäßen Zustandes baurechtlich gesperrt. Gleichzeitig wurde den Beklagten aufgegeben, unter anderem bezüglich der Schornsteinanlagen und der zer- störten Gasleitung bestimmte Arbeiten bis zum 14. Dezember 1994 vorzuneh- - 4 - men. Da die Beklagten den Anordnungen nicht nachkamen, wurden die gefor- derten Maßnahmen durch die Stadt C. im Wege der Ersatzvornahme ausgeführt. Nach dem 29. November 1994 bemühte sich die Klägerin mit Erfolg, an- derweitig Praxisräume anzumieten. Mit Schreiben vom 15. Dezember 1994 er- klärte sie gegenüber den Beklagten die Kündigung des mit diesen bestehen- den Mietverhältnisses. Mit der erhobenen Klage verlangt die Klägerin von den Beklagten als Gesamtschuldnern Schadensersatz wegen der Zerstörung und Beschädigung medizinischer Geräte, wegen infolge der Beendigung des Mietverhältnisses nutzlos gewordener Aufwendungen für die Herrichtung der Räume in der H. straße, wegen Verdienstausfalls infolge der Praxisschließung in der Zeit vom 29. November 1994 bis zum 1. Januar 1995 sowie wegen ver- schiedener bei der Einrichtung der neuen Praxisräume entstandener Kosten und wegen der Mietmehrkosten. Sie hat behauptet, durch die beim Einschlagen der Kamine verursachte Luftdruckwelle sei Ruß in ihren Laborraum eingedrun- gen und habe die dort befindlichen medizinischen Geräte teilweise beschädigt und teilweise verschmutzt. Den Betrieb der Praxis in den infolge der durchge- führten Arbeiten unbenutzbar gewordenen Räumen habe sie mit dem 29. November 1994 einstellen müssen und ihrer beruflichen Tätigkeit nur noch in eingeschränktem Umfang, etwa durch telefonische Beratungen und Hausbe- suche, nachkommen können. Die Beklagten haben demgegenüber unter anderem geltend gemacht, daß die Klägerin schon deshalb keinen Schadensersatz verlangen könne, weil sie die Mieträume nach dem Zugang des Kündigungsschreibens vom 7. November 1994 unberechtigt genutzt habe; die Kündigung sei wegen nicht - 5 - beglichener Nebenkosten berechtigt gewesen. Das Öffnen der Kamine sei zur Beseitigung einer akuten Explosionsgefahr erforderlich gewesen. Das Landgericht hat der Klage, mit der zuletzt Zahlung in Höhe von 198.013,62 DM zuzüglich Zinsen begehrt worden ist, in Höhe von 9.002,67 DM zuzüglich Zinsen stattgegeben. Auf die Berufung der Klägerin, mit der sie ins- gesamt Schadensersatz in Höhe von 176.655,16 DM zuzüglich Zinsen verlangt hat, hat das Oberlandesgericht die Beklagten unter Zurückweisung des weiter- gehenden Rechtsmittels verurteilt, 155.838,73 DM nebst 4 % Zinsen aus 138.758,67 DM seit dem 10. Juli 1995 und aus weiteren 17.080,06 DM seit dem 12. November 1996 zu zahlen. Dagegen richtet sich die Revision der Be- klagten, mit der sie die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erstre- ben, durch das die der Klägerin wegen der Verschmutzung und Beschädigung medizinischer Geräte vom Oberlandesgericht in Höhe von 6.333,76 DM zuer- kannte und von ihnen nicht angegriffene Schadensersatzforderung abgedeckt sei. Entscheidungsgründe: Das Rechtsmittel ist in dem aus der Entscheidungsformel ersichtlichen Umfang begründet. 1. Das Berufungsgericht hat den Anspruch der Klägerin auf Erstattung des ihr durch die Schließung der Praxis in der H. straße in dem Teil- zeitraum vom 29. November 1994 bis zum Zugang der außerordentlichen Kün- digung vom 15. Dezember 1994 entstandenen Verdienstausfalls, den die Par- - 6 - teien für den Gesamtzeitraum zuletzt übereinstimmend mit 7.500 DM beziffert haben, nach § 538 Abs. 1 2. Alt. BGB für begründet gehalten. Es ist davon ausgegangen, daß sich die gemieteten Räume nicht in einem gebrauchstaugli- chen Zustand befunden hätten. Zum Verschulden der Beklagten hat das Beru- fungsgericht im Zusammenhang mit der Beschädigung medizinischer Geräte ausgeführt: Es könne dahinstehen, ob das Einschlagen der Kamine notwendig gewesen sei, um eine bestehende Explosionsgefahr zu beseitigen. Die Be- klagten bzw. die von ihnen beauftragten Handwerker, für deren Verschulden sie gemäß § 278 BGB einstehen müßten, hätten die Arbeiten jedenfalls so ausführen müssen, daß Schäden an den von den Mietern eingebrachten Sa- chen verhindert worden wären. Zu diesem Zweck hätten sie entweder selbst Schutzvorkehrungen treffen oder zumindest die Klägerin so rechtzeitig infor- mieren müssen, daß diese die medizinischen Geräte habe entfernen oder ab- decken können. In diesem Unterlassen hat das Berufungsgericht ersichtlich auch das für einen Schadensersatzanspruch nach § 538 Abs. 1 2. Alt. BGB erforderliche Verschulden der Beklagten gesehen. Die Revision rügt demgegenüber: Nachdem offengelassen worden sei, ob das Einschlagen der Kamine zur Gefahrenabwehr erforderlich gewesen sei, müsse für die Revisionsinstanz von dieser Notwendigkeit ausgegangen wer- den. Dann beruhe die hierdurch unstreitig eingetretene Gebrauchsuntauglich- keit jedoch nicht auf einem Verschulden der Beklagten. Damit kann die Revisi- on nicht durchdringen. Es kann dahinstehen, ob der Auffassung des Berufungsgerichts zu fol- gen ist, bei Einhaltung der Vorsichtsmaßnahmen wäre die Praxis infolge der Öffnung der Kamine nicht unbenutzbar geworden. Das erscheint schon des- halb fraglich, weil die Schließung der Praxis nicht nur auf die Ruß- und Stau- - 7 - bablagerungen, sondern auch darauf zurückzuführen ist, daß die Ordnungsbe- hörde die Räume wegen der Unbenutzbarkeit des Hauses, des Zustandes der Kamine und der Gasleitung gesperrt hatte. Feststellungen zu einem Verschul- den der Beklagten waren indessen entbehrlich. Da die Arbeiten an den Kami- nen von den Vermietern veranlaßt worden waren und das angeblich einge- strömte Gas, das durch das Öffnen entweichen sollte, jedenfalls nicht aus dem Bereich der Klägerin stammte, ist davon auszugehen, daß die Ursache für die Gebrauchsstörung aus der Sphäre der Beklagten herrührte. Deshalb oblag es ihnen darzulegen, daß sie die aus der Störung folgende Unbenutzbarkeit der Mietsache nicht zu vertreten haben (Kraemer in Bub/Treier Handbuch der Ge- schäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. III B Rdn. 1385 a; Baumgärtel, Handbuch der Beweislast im Privatrecht 2. Aufl. § 538 BGB Rdn. 3). Die Dar- stellung der Beklagten, das Durchtrennen der Gasleitung und das Öffnen der Kamine habe eine Explosionsgefahr verhindern sollen, erscheint wenig über- zeugend. Darauf kommt es aber nicht an. Die Beklagten hätten vortragen müs- sen, das angeblich notwendige Öffnen der Kamine habe zwangsläufig die Un- benutzbarkeit des Hauses zur Folge gehabt. Daß das Berufungsgericht ent- sprechenden, die Beklagten entlastenden Vortrag übergangen hätte, rügt die Revision indessen nicht. Gegen eine Zwangsläufigkeit in diesem Sinne spricht im übrigen die kurzfristige Wiederherstellung der Kamine und Gasleitung durch die Stadt C. im Wege der Ersatzvornahme. 2. Einen Schadensersatzanspruch der Klägerin wegen der Vermögens- nachteile, die ihr infolge ihrer Kündigung entstanden seien, hat das Berufungs- gericht dem Grunde nach bejaht, weil die Klägerin wegen der Vertragsverstöße der Beklagten gemäß § 554 a BGB zur fristlosen Kündigung des Mietverhält- nisses berechtigt gewesen sei. - 8 - Die Revision wendet sich nicht gegen die Auffassung der Vorinstanz, daß eine Vertragspartei, die die andere Partei durch eine Vertragsverletzung veranlaßt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, dem Kündigenden zum Er- satz des durch die Kündigung entstandenen Schaden verpflichtet ist. Das ent- spricht auch der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 6. Februar 1974 - VIII ZR 239/72 - WM 1974, 345, 346; BGHZ 95, 39, 44). Die Revision meint, die Klägerin sei zur fristlosen Kündigung nicht be- rechtigt gewesen. Dem Berufungsgericht könne nicht darin gefolgt werden, daß bereits durch die unberechtigte Kündigung wegen Zahlungsverzugs vom 7. November 1994 das Vertrauen der Klägerin in eine störungsfreie Durchfüh- rung des Mietverhältnisses erschüttert gewesen sei, denn die Beklagten hät- ten, nachdem sie auf den ihnen unterlaufenen Fehler hingewiesen worden sei- en, sogleich eine Überprüfung der Zahlungen zugesagt. Diesem Einwand ist der Erfolg zu versagen. Die Beklagten haben sich noch im vorliegenden Rechtsstreit auf die Wirksamkeit ihrer Kündigung berufen und diese mit angeb- lich rückständigen, allerdings nicht im einzelnen bezifferten Nebenkosten be- gründet. Die weitere Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe den Beklag- ten zu Unrecht die Unbenutzbarkeit der Praxisräume angelastet, erweist sich gleichermaßen als unbegründet. Den Beklagten oblag es auch im Rahmen des § 554 a BGB, sich hinsichtlich der Frage des Verschuldens zu entlasten (Gra- pentin in Bub/Treier aaO Kap. IV Rdn. 193, 103). Das haben sie nicht getan. Den weiteren Ausführungen des Berufungsgerichts, die Beklagten hät- ten sich nicht einmal durch die Ordnungsverfügung veranlaßt gesehen, umge- hend Maßnahmen zur Wiederherstellung der Nutzbarkeit des Gebäudes zu ergreifen, hält die Revision entgegen: Das Berufungsgericht habe übersehen, - 9 - daß den Beklagten aufgrund der von der Klägerin bzw. deren Mitmietern er- wirkten einstweiligen Verfügung jegliche Baumaßnahmen untersagt worden seien. Die Beklagten hätten sich deshalb in einem Pflichtenwiderstreit befun- den. Auch das stellt die Ausführungen des Berufungsgerichts nicht in Frage. Feststellungen zu dem konkreten Inhalt der einstweiligen Verfügung sind in den Vorinstanzen nicht getroffen worden. Die Revision rügt nicht, daß insoweit Sachvortrag der Beklagten übergangen worden sei. Dann kann aber nicht da- von ausgegangen werden, daß die Untätigkeit der Beklagten durch die einst- weilige Verfügung entschuldigt werden könnte. Nach dem Vorbringen der Klä- gerin ist die einstweilige Verfügung erst am 16. Dezember 1994, mithin nach Ablauf der in der Ordnungsverfügung gesetzten Frist, erlassen worden und stand daher der bis zum 14. Dezember 1994 geforderten Wiederherstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes nicht entgegen. Das Berufungsgericht hat danach zu Recht angenommen, daß die Be- klagten ihre Verpflichtungen aus dem Mietvertrag schuldhaft verletzt haben. Gegen die in erster Linie in tatrichterlicher Verantwortung liegende Würdigung, diese Umstände hätten eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar gemacht und deshalb zur fristlosen Kündigung berechtigt, bestehen revisions- rechtlich keine Bedenken. Der geltend gemachte Anspruch auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens ist deshalb dem Grunde nach zu Recht bejaht wor- den. 3. a) Zur Höhe des durch die Kündigung eingetretenen Schadens hat das Berufungsgericht ausgeführt: Die Klägerin könne außer dem auf die Zeit nach dem Zugang der Kündigung entfallenden restlichen Verdienstausfall auch zeitanteiligen Ersatz für den nutzlos gewordenen Aufwand zur Renovierung der - 10 - alten Praxis verlangen (105.567,21 DM). Zu ihren Gunsten sei davon auszuge- hen, daß sie ihre Aufwendungen wieder erwirtschaftet hätte, wenn der Mietver- trag, wie bei seinem Abschluß erwartet, durchgeführt worden wäre. Die Kosten für die Einrichtung der neuen Praxis (Montage der Theke sowie weitere Monta- gekosten und Trinkgelder) könne die Klägerin dagegen nicht erstattet verlan- gen. Sie müsse sich insofern entgegenhalten lassen, daß sie die Kosten für die Herrichtung der Praxis zumindest einmal selbst tragen müsse. Zu ersetzen sei- en allerdings die Kosten der Installation des Computers in der neuen Praxis (255,88 DM), die erst wegen der Notwendigkeit des Umzugs angefallen seien, während die Kosten der Erstinstallation zum Service gehört hätten. Entspre- chendes gelte hinsichtlich der für den Entwurf und die Drucksetzung neuer Karten angesetzten Kosten (115 DM); derartige Aufwendungen seien in dem für die erste Praxis geltend gemachten Betrag nicht enthalten. Zu erstatten sei- en weiterhin die zum Abschluß des neuen Mietvertrages aufgewandten Makler- kosten (9.250 DM) sowie die Kosten der zu stellenden Mietbürgschaft (150 DM), da auch insofern keine nutzlosen Aufwendungen für die erste Praxis geltend gemacht worden seien. Darüber hinaus könne die Klägerin auch den im Jahre 1995 angefallenen höheren Mietzins für die neuen Praxisräume er- setzt verlangen (26.666,88 DM), bei dessen Berechnung sie von der jeweils zu zahlenden Kaltmiete unter Abzug der jeweiligen auf ihre Untermieter entfallen- den Anteile ausgegangen sei. Eine Vorteilsausgleichung sei wegen der ge- ringfügig größeren neuen Praxis nicht veranlaßt. Hierdurch werde nicht not- wendig eine Verbesserung begründet. Diese Ausführungen halten nicht in allen Punkten der rechtlichen Nach- prüfung stand. - 11 - b) Ob und inwieweit ein nach den §§ 249 ff. BGB zu ersetzender Vermö- gensschaden vorliegt, beurteilt sich nach einem Vergleich der infolge des haf- tungsbegründenden Ereignisses eingetretenen Vermögenslage mit derjenigen, die ohne jenes Ereignis eingetreten wäre. Diese sogenannte Differenzhypothe- se umfaßt zugleich das Erfordernis der Kausalität zwischen dem haftungsbe- gründenden Ereignis und einer dadurch eingetretenen Vermögensminderung. Nur eine Vermögensminderung, die durch das haftungsbegründende Ereignis verursacht worden ist, das heißt ohne dieses nicht eingetreten wäre, ist als er- satzfähiger Schaden anzuerkennen. Die Frage, ob Aufwendungen einen Scha- den darstellen, läßt sich daher nicht generell, sondern nur unter Berücksichti- gung der jeweiligen Haftungsgrundlage beurteilen. Handelt es sich - wie auch im vorliegenden Fall - um die Nichterfüllung eines Vertrages, so liegt der Scha- den in der Differenz zwischen der vorhandenen Vermögenslage und derjeni- gen, die bei weiterer ordnungsgemäßer Erfüllung eingetreten wäre. Dement- sprechend geht der Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung dahin, den Geschädigten vermögensmäßig so zu stellen, wie er bei ordnungsgemäßer Erfüllung des Vertrages gestanden hätte, das heißt nicht schlechter, aber auch nicht besser (BGHZ 86, 128, 130; 99, 182, 196 f.; - GSZ - 98, 212, 217). Die schadensrechtliche Problematik von Aufwendungen, die im Hinblick auf einen abgeschlossenen Vertrag gemacht und durch dessen Nichterfüllung nutzlos werden, besteht darin, daß sie auch bei vertragstreuem Verhalten des Schuldners entstanden wären (BGHZ 71, 234, 238; 99 aaO 197). Dennoch hat der Bundesgerichtshof solche nutzlos gewordenen Aufwendungen als erstat- tungsfähig angesehen mit der Begründung, es bestehe im allgemeinen eine (widerlegbare) Rentabilitätsvermutung, die dahin gehe, daß der enttäuschte Vertragspartner seine Aufwendungen durch Vorteile aus der vereinbarten Ge- genleistung wieder erwirtschaftet hätte (vgl. RGZ 127, 245, 248; BGH - Urteile - 12 - vom 28. Mai 1975 - VIII ZR 70/74 - WM 1975, 897, 899 und vom 22. Juni 1977 - VIII ZR 240/75 - WM 1977, 1089, 1090; Senatsurteil BGHZ 123, 96, 99; BGHZ 71 aaO 238 f.). Auch insoweit handelt es sich indessen um eine schlichte Anwendung der Differenzhypothese auf der Grundlage der der Darle- gungs- und Beweiserleichterung dienenden, jedoch nicht zu einer Erweiterung des Schadensbegriffs führenden Rentabilitätsvermutung (BGHZ 71 aaO 239; BGH Urteil vom 23. April 1991 - X ZR 77/89 - NJW 1991, 2707, 2708). Der Nichterfüllungsschaden liegt in diesen Fällen - genau genommen - nicht in den Aufwendungen als solchen, sondern in dem Verlust der im Falle der Vertrags- erfüllung bestehenden Kompensationsmöglichkeit (BGHZ 99 aaO 197 f.). c) Hiernach begegnet es durchgreifenden rechtlichen Bedenken, daß das Berufungsgericht der Klägerin zeitanteiligen Schadensersatz für die nutz- los gewordenen Aufwendungen zur Renovierung der alten Praxis zuerkannt hat, für diejenigen in die neue Praxis dagegen teilweise nicht. Die Kosten für die Einrichtung der neuen Praxis wären ohne das schädigende Ereignis nicht entstanden und sind deshalb grundsätzlich uneingeschränkt zu ersetzen. Da- mit ist die Klägerin aber so gestellt, als hätte sie ihre früheren Investitionen weiter nutzen können. Ihr Schaden besteht deshalb nicht darin, daß sie Auf- wendungen, die sie bei weiterer Vertragserfüllung ebenfalls gehabt hätte, nicht wieder erwirtschaften kann, sondern in dem Aufwand, der zur Wiedererlangung dieser Möglichkeit entstanden ist. Das sind allein die Aufwendungen, die für die Anmietung und Einrichtung der neuen Praxis an einem vergleichbaren Standort erforderlich waren. Könnte die Klägerin dagegen die Kosten der ersten Praxis sowie die ihr vom Berufungsgericht teilweise zuerkannten Mehrkosten der neu- en Praxis ersetzt verlangen, würde sie sich - ausgehend von dem insgesamt geltend gemachten Schaden - besser stehen als bei ordnungsgemäßer Erfül- - 13 - lung des Vertrages. Denn in diesem Fall hätte sie die in Höhe von 105.567,21 DM zuerkannten Aufwendungen tragen müssen. d) Soweit das Berufungsgericht der Klägerin restlichen Verdienstausfall für die Zeit nach der Kündigung, die Kosten für die Installation des Computers in der neuen Praxis sowie diejenigen für die Anfertigung neuer Karten und die zu stellende Mietbürgschaft zuerkannt hat, ist dies revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Auch die Revision erhebt insoweit keine Einwendungen. e) Sie greift jedoch die vom Berufungsgericht angenommene Erstat- tungsfähigkeit der zur Anmietung der neuen Praxisräume angefallenen Makler- kosten an und meint, die Klägerin habe geeignete Räume auch ohne Ein- schaltung eines Maklers finden können, indem sie anhand der Vermietungsan- gebote in der örtlichen Tageszeitung selbst neue Räume gesucht hätte. Dem vermag der Senat nicht zu folgen. Die Klägerin hatte, wie das Be- rufungsgericht im Zusammenhang mit der Erstattungsfähigkeit der Mietdiffe- renz zutreffend ausgeführt hat, ein berechtigtes Interesse, möglichst kurzfristig Räume in der Nähe des Standorts der ersten Praxis anzumieten. Als Ärztin, die während der Schließung der Praxis noch Hausbesuche und telefonische Be- ratungen vornahm, brauchte sie ihre Zeit und damit ihre Verdienstmöglichkei- ten auch unter dem Gesichtspunkt der Schadensminderungspflicht nicht durch die zeitaufwendige Durchsicht von Zeitungsanzeigen und die Bewerbungen hierauf einzusetzen. f) Hinsichtlich der für das Jahr 1995 zuerkannten Mietdifferenz ist das Berufungsgericht ersichtlich der Berechnung der Klägerin gefolgt, die gestützt auf die Vereinbarung im Mietvertrag, bis zum 31. Dezember 1994 sei im Hin- blick auf den schlechten Zustand des Mietobjekts eine um 50 % gekürzte - 14 - Grundmiete von monatlich 624,88 DM zu zahlen, für die Zeit ab 1. Januar 1995 den für die Altpraxis zu entrichtenden Kaltmietzins in Höhe des doppelten Be- trages, nämlich mit 1.249,76 DM (abzüglich des auf den Untermieter entfallen- den Anteils), angesetzt hat. Gegen dieses Verständnis der mietvertraglichen Regelung erhebt die Revision keine Einwendungen; sie rügt insbesondere nicht, daß das Berufungsgericht hinsichtlich der Höhe des ab 1. Januar 1995 zu zahlenden Mietzinses eine gebotene Sachaufklärung unterlassen habe. Ausgehend von den getroffenen Feststellungen liegt es dann aber nahe, den Vertrag so zu verstehen, daß die bis zum 31. Dezember 1994 gewährte Mietzinsreduzierung ein Entgegenkommen für den Renovierungsaufwand der Klägerin darstellt und ab 1. Januar 1995 der volle Mietzins zu entrichten ist. Revisionsrechtlichen Bedenken begegnet diese Auslegung des Berufungsge- richts deshalb nicht. Soweit die Revision der Erstattungsfähigkeit der Mietdifferenz entge- genhält, die Klägerin, die sich den geringen Mietzins in den früheren Räumen mit ihren dortigen Investitionen erkauft habe, würde ihre Aufwendungen im Er- gebnis doppelt erstattet bekommen, wenn ihr diese neben der Mietdifferenz ersetzt würden, ist darauf zu verweisen, daß die Klägerin Schadensersatz we- gen nutzlos gewordener Aufwendungen nicht verlangen kann (siehe unter 2 c). Daß die neue Praxis der Klägerin geringfügig größer ist als die frühere, stellt nach Auffassung des Berufungsgerichts keinen nennenswerten Vorteil dar. Diese Beurteilung liegt im Rahmen tatrichterlichen Ermessens und ist von der Revision hinzunehmen. 4. Danach ist der Klägerin in Höhe von 50.271,52 DM (7.500 DM + 255,88 DM + 115 DM + 150 DM + 9.250 DM + 26.666,88 DM + nicht angegrif- - 15 - fener Schadensersatz für medizinische Geräte 6.333,76 DM) zu Recht Scha- densersatz zuerkannt worden. Wegen des weitergehenden Anspruchs ist die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsge- richt zurückzuverweisen (§ 565 Abs. 1 ZPO). Hinsichtlich der von der Klägerin geltend gemachten, grundsätzlich als erstattungsfähig anzusehenden Aufwen- dungen für die zweite Praxis, die das Berufungsgericht teilweise nicht zuer- kannt hat, sind tatrichterliche Feststellungen bisher nicht getroffen worden. Im übrigen wird die Klägerin aufgrund der Zurückverweisung der Sache Gelegenheit haben, wegen der Aufwendungen in die frühere Praxis zu einem möglichen Bereicherungsanspruch ergänzend vorzutragen, der sich dann er- geben kann, wenn ein Vertragsverhältnis vorzeitig endet, so daß der Vermieter - 16 - früher als vereinbart in den Genuß der in die Mietsache gemachten Verwen- dungen gelangt. Dem Umfang nach bemißt sich die Bereicherung in einem sol- chen Fall nicht nach den Kosten der getätigten Verwendungen oder der da- durch geschaffenen objektiven Wertsteigerung des Bauwerks, sondern nach den Vorteilen, die der Vermieter aus dem erhöhten objektiven Ertragswert der Mietsache tatsächlich erzielen kann oder hätte erzielen können (vgl. hierzu Senatsurteil vom 16. September 1998 - XII ZR 136/96 - ZMR 1999, 93, 94 m.N.). Hahne Krohn Gerber Sprick Weber-Monecke