V ZR 190/89

Zurück BGH 18. Mai 1990 V ZR 190/89 ErbbauVO § 2 Nr. 4 Privatschriftliche Ausübung des Heimfallrechts begründet keine Pflicht zum Erwerb des Erbbaurechts Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau bewußt pflichtwidrig nachlässiger Prüfung oder darauf beruhen, daß sie sich ohne die im Verkehr erforderliche fachliche Kompetenz in einem Wirtschaftsbereich betätigt und damit die im Verkehr erforderliche Sorgfalt gröblich verletzt haben. d) Da sie für die Kläger als die vertraglich geschuldete Leistung die „mangelhaften" Eigentumswohnungen erworben haben, schulden die Beklagten den Klägern Schadensersatz wegen schuldhafter Verletzung des Treuhandvertrages. II. 1. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts sind die Vertragsbestimmungen, um die es hier geht, für das gesamte Bauvorhaben einheitlich den Erwerbern gegenüber verwendet worden. Es handelt sich bei ihnen somit auch dann um Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne von § 1 Abs. 1 AGBG , wenn sie lediglich für das hier vorliegende Bauvorhaben bestimmt gewesen sein sollten (vgl. Senatsurteil NJW 1985, 852 [= MittBayNot 1985, 10 = DNotZ 1985, 287] ). 2. Die Haftungsbeschränkung in § 7 des Treuhandvertrages ist, soweit sie zusätzlich zur Beschränkung auf grobe Fahrlässigkeit nur eine subsidiäre sowie der Art und Höhe nach beschränkte Haftung des Treuhänders vorsieht, gemäß § 11 Nr.7 AGBG unwirksam. Da den Beklagten hier jedenfalls grobe Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist, kommt es im vorliegenden Fall auf Weiteres nicht an. 3.Nach der Rechtsprechung des Senats können die Beklagten in Allgemeinen Geschäftsbedingungen die Verjährung ihrer Haftung aus Tätigkeiten, die — wie hier — im Zusammenhang mit ihrer beruflichen Tätigkeit als Steuerberater stehen, zum Nachteil ihrer Vertragspartner nicht abweichend von der gesetzlichen Verjährung regeln. Soweit die Beklagten für ihre Haftung abweichend von der gesetzlichen Regelung des § 68 StBerG die Verjährung von Ansprüchen -verkürzt haben, ist das unwirksam (BGH NJW 1986, 1171 , 1172; vgl. auch Kürschner, ZfBR 1988, 2 , 6). Unter Zugrundelegung der sonach geltenden dreijährigen Verjährung sind die Ansprüche der Kläger jedenfalls nicht verjährt, weil die Beklagten es versäumt haben, die Kläger über ihr Fehlverhalten rechtzeitig und vollständig aufzuklären. Ähnlich wie ein Architekt (vgl . hierzu BGHZ 92, 251 , 258 f.; BGH, Urt. vom 26.9.1985 — VII ZR 50/84 = BauR 1986, 112 = ZfBR 1986, 17 m. w. N.) waren sie aus dem besonderen Vertrauensverhältnis, das durch den Treuhandvertrag begründet wird, hierzu gehalten. Dabei hatten sie nicht nur auf den Fehler, sondern auch auf die für den Schadensersatzanspruch geltende Verjährungsfrist hinzuweisen (BGHZ 96, 290, 298; BGH NJW 1982, 1532 , 1533). Es kann sie in diesem Zusammenhang nicht entlasten, daß sie, wie sie vortragen, von den Versäumnissen erst 1987 erfahren haben wollen. Darauf, daß ihnen ihr Fehlverhalten möglicherweise nicht bewußt geworden ist, kommt es nicht an. Bei der objektiv gebotenen Sorgfalt ( § 276 BGB ) wäre ihnen der Fehler nicht verborgen geblieben, und das reicht aus. Denn die Voraussetzungen für einen „Sekundäranspruch" sind im allgemeinen erfüllt, wenn es sich einem sorgfältig arbeitenden Treuhänder aufdrängen mußte, einen zur Schadensentstehung führenden Fehler gemacht zu haben (vgl. - für Rechtsanwalt — BGH NJW 1985, 1151 , 1152). 4. ErbbauVO § 2 Nr. 4 (Privatschriftliche Ausübung des Heimfallrechts begründet keine Pflicht zum Erwerb des Erbbaurechts) Auch wenn der Eigentümer den Heimfallanspruch geltend macht, steht ihm der Erbbauzins für die Dauer des Erbbaurechts zu, mithin bis zum dinglichen Vollzug des Anspruchs. BGH, Urteil vom 18.5.1990 — V ZR 190/89 — mitgeteilt von D. Bundschuh, Vorsitzender Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Nach Eröffnung des Konkursverfahrens über das Vermögen der Erbbauberechtigten teilte die Klägerin — die Grundstückseigentümerin — durch Schreiben vom 29.9.1987 dem beklagten Konkursverwalter auf dessen Anfrage mit, sie mache das als Erbbaurechtsinhalt für den Fall des Konkurses vereinbarte Heimfallrecht geltend. Diese Erklärung widerrief sie mit Schreiben vom 27.11.1987. Ihr Verlangen, der Beklagte solle sich wegen des Erbbauzinses der Zwangsvollstreckung in das Erbbaurecht unterwerfen, lehnte dieser mit der Begründung ab, die Klägerin habe ihr Heimfallrecht ausgeübt. Die Klägerin hat beantragt, den Beklagten zur Duldung der Zwangsvollstreckung in das Erbbaurecht in folgendem Umfang zu verurteilen: 1. wegen des in Abt. II Nr. 1 des Erbbaugrundbuches eingetragenen Erbbauzinses von jährlich 8.000 DM; 2. wegen der in Abt. II Nr. 2 eingetragenen Vormerkungen zur Sicherung des Anspruchs auf Erhöhung des Erbbauzinses; 3. wegen rückständiger Erbbauzinsen von 15.762,88 DM aus der Zeit bis 31.12.1987; 4. wegen eines Anspruchs auf Erhöhung der Erbbauzinsen um 9.131,44 DM für die Zeit vom 1.1. bis 30.6.1988. Das Landgericht und das Oberlandesgericht haben dem Klageantrag nur teilweise stattgegeben. Die — zugelassene — Revision des Beklagten hatte nur zum Teil Erfolg. Aus den Gründen: Die Revision ist zum Teil begründet. 1. Zu Recht hat das Berufungsgericht den Beklagten zur Duldung der Zwangsvollstreckung aus der Erbbauzinsreallast in Höhe der ab 1.1.1988 fällig gewordenen und der künftigen Erbbauzinsen verurteilt. Der gemäß § 47 KO auf abgesonderte Befriedigung gerichtete dingliche Erbbauzinsanspruch aus § 9 Abs. 1 ErbbauVO , §§ 1107, 1147 BGB besteht grundsätzlich für die Dauer des Erbbaurechts. Diesem Anspruch kann der Beklagte nicht den Einwand entgegensetzen, die Klägerin habe mit Schreiben vom 29.9.1987 das ihr zustehende Heimfallrecht geltend gemacht. Durch,die Erklärung vom 29.9.1987 ist kein die Klägerin zur Rücknahme des Erbbaurechts verpflichtendes Schuldverhältnis begründet worden. Der Widerruf dieser Erklärung berechtigte daher den Beklagten nicht, aus dem Gesichtspunkt eines Schadensersatzanspruchs wegen Schuldnerverzuges die Zahlung des Erbbauzinses abzulehnen. Eine Verpflichtung der Klägerin zum Erwerb des Erbbaurechts hätte wirksam nur durch notarielle Beurkundung herbeigeführt werden können ( § 11 Abs. 2 ErbbauVO , § 313 Satz 1 BGB). Soweit eine im Schrifttum vertretene Auffassung den Heimfallanspruch als ein Gestaltungsrecht ansieht (so MünchKomm/von Oefele 2. Aufl., ErbbauVO § 2 Rdnr.25; a. M. BGB-RGRK/Räf/e 12. Aufl., ErbbauVO § 2 Rdnr.32), mit dessen. Ausübung ein wiederkaufähnliches Schuldverhältnis entstehe (in diesem Sinne Wolff/Raiser, Sachenrecht 10. Aufl., § 104 VI, S. 427; vgl. auch Staudinger/Ring, BGB 12. Aufl., ErbbauVO § 2 Rdnr. 20 a. E.;Staudinger/Mayer-Maly, a. a. 0., § 497 Rdnr.5), kann dem nicht gefolgt werden. Nach § 2 Nr.4 ErbbauVO begründet das Heimfallrecht nur einen 352 MittBayNot 1990 Heft 6 Anspruch des Grundstückseigentümers auf Übertragung des Erbbaurechts. Eine dem § 497 BGB entsprechende Gestaltungserklärung sieht die Erbbaurechtsverordnung nicht vor. Sie knüpft auch ansonsten nicht an wiederkaufsrechtliche Bestimmungen an. So istBezugswert der Heimfallvergütung der Wert des Erbbaurechts im Zeitpunkt der Übertragung (§ 32 Abs.2 Satz 3 ErbbauVO). Die Vergütung kann deshalb nicht als eine Art Wiederkaufpreis verstanden werden, denn dann müßte er sich entsprechend § 501 BGB nach dem Wert des Erbbaurechts bei Geltendmachung des Heimfallanspruchs richten (Sieskind, ErbbauVO § 32. Anm. IV; Glaß/Scheidt, Erbbaurecht 2. Aufl., § 32 Anm. Il A b, S. 209; Pfanck/Strecker, BGB 5. Aufl., ErbbauVO § 32 Anm. 2; unklar MünchKomm/von Oefele, a. a. 0., §, 32 Rdnr.3). Die HeimfallVergütung ist lediglich eine Entschädigung für den Rechtsverlust, den der Erbbauberechtigte durch die Übertragung des Erbbaurechts erleidet (Senatsurt. v. 6.2.1976, V ZR 191/74, NJW 1976, 895 und v. 20.4.1990, V ZR 301/88 — zur Aufnahme in BGHZ bestimmt [= MittBayNot 1990, 242 ]). Der Vergütungsanspruch entsteht deshalb erst mit Übertragung des Erbbaurechts (Senatsurt. v. 2,0.4.1990, insoweit abweichend von dem Urteil v. 6.2.1976 a. a. 0.). Macht der Grundstückseigentümer nach Eintritt eines Heimfallgrundes den Heimfallanspruch geltend, so ist die unmittelbare rechtliche Folge nur die, daß damit die Übertragungspflicht fällig gestellt wird und daß nunmehr der Erbbauberechtigte im Sinne von § 271 Abs. 2 BGB die Leistung bewirken kann. gemäß § 9 Abs. 1 ErbbauVO , §§ 1107, 1147 BGB nur wegen des dinglichen Erbbauzinsanspruchs, nicht hingegen wegen eines, schuldrechtlichen Anspruchs auf Erbbauzinserhöhung verlangen. Das gilt auch dann, wenn der schuldrechtliche Anspruch durch Vormerkung gesichert ist und der Erbbauberechtigte bei Eintritt der Anspruchsvoraussetzung eine weitere Reallast bestellen muß; denn erst mit deren Eintragung entsteht ein dinglicher Erbbauzinsanspruch. Die Vormerkung rechtfertigte daher nicht den hierauf bezogenen Antrag auf Duldung der Zwangsvollstreckung. 5. BGB §§ 96, 1018; WEG § 5 Abs. 4; § 10 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 (Durch Grunddienstbarkeit abgesicherte Garagen als Gegenstand einer zulässigen Benutzungsregelung der Wohnungseigentümer) Besteht für die jeweiligen Eigentümer eines in Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstücks eine Grunddienstbarkeit (Recht zur Benutzung von Garagen) an einem anderen Grundstück, so kann eine Regelung der Wohnungseigentümer über die Garagenbenutzung als Inhalt des Sondereigentums in die Wohnungsgrundbücher eingetragen werden. . BayObLG, Beschluß vom 10.5.1990 — BReg. 2 Z 33/90 — mitgeteilt von Notar Dr. Gerhard Bünte, Nürnberg und Johann Demharter, Richter am BayObLG _ Ob sodann die Klägerin aufgrund ihrer Weigerung, das Erbbaurecht zurückzunehmen, mit dem Heimfallanspruch in Gläubigerverzug gekommen ist, kann dahinstehen. Denn die Vorschrift des § 301 BGB , wonach für die Dauer des Verzuges eine Geldschuld nicht zu verzinsen ist, erfaßt nicht den Erbbauzins, weil dieser das Entgelt für die Bestellung des Erbbaurechts ist. ( § 9 Abs. 1 Satz 1 ErbbauVO ). Der Erbbauzins ist daher auch nicht eine nach § 304 BGB zu ersetzende Mehraufwendung für die Erhaltung des Erbbaurechts und seiner Bestandteile. Aus dem Tatbestand: Zu Unrecht rügt die Revision, das Berufungsgericht hätte den Beklagten nach § 242 BGB so stellen müssen, als wenn der Heimfall des Erbbaurechts vollzogen worden wäre. Nimmt der Grundstückseigentümer von der Weiterverfolgung des geltend gemachten Heimfallanspruchs Abstand, so liegt darin kein widersprüchliches, gegen Treu und Glauben verstoßendes Verhalten. Dem Eigentümer steht es frei, sich von dem Heimfallverlangen zu lösen, 'da eine Verpflichtung zum Erwerb des Erbbaurechts nur durch notarielle Beurkundung begründet wird und nicht schon die Geltendmachung des Heirnfallanspruchs eine Bindung herbeiführt. Der Erbbauberechtigte seinerseits kann bis zum dinglichen Vollzug dieses Anspruchs das Erbbaurecht nutzen und muß deshalb solange auch den dafür ausbedungenen Erbbauzins zahlen. Sondernutzungsrechte an den Garagen auf dem Grundstück FIst. 116 werden einzelnen Wohnungseigentümern im Wege einer gesondert zu beurkundenden Benützungsregelung zur alleinigen und ausschließlichen Nutzung zugewiesen. Keine Bedenken bestehen dagegen, daß das Berufungsgericht dem Duldungsanspruch auch wegen der künftig fällig werdenden dinglichen Erbbauzinsen stattgegeben hat. 2. Erfolg hat die Revision jedoch insoweit, als das Berufungsgericht den Beklagten „mit der Maßgabe" verurteilt hat, daß eine Befriedigung der Klägerin auch unter Berücksichtigung der in Abt. II Nr. 2 des Erbbaugrundbuches eingetragenen Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Erhöhung des dinglichen Erbbauzinses zu erfolgen habe. Wie auch das Berufungsgericht nicht verkennt, kann der Grundstückseigentümer Befriedigung aus dem Erbbaurecht MittBayNot 1990 Heft 6 Der Beteiligte teilte mit notariell beurkundeter Erklärung vom 24.10.1989 das ihm gehörende Grundstück in Wohnungs- und Teileigentum auf. Zugunsten des jeweiligen Eigentümers dieses Grundstücks ist an dem Grundstück Flst. 116 eine Grunddienstbarkeit („Recht auf Errichtung und Benutzung von Garagen und Abstellplätzen” gemäß Bewilligung vom 15.2.1967) eingetragen. Als Teil der Gemeinschaftsordnung („Miteigentumsordnung”) sollen folgende Bestimmungen als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen werden: „§ 21 Sondernutzungsrechte Die Sondernutzungsrechte an den Garagen sind bereits jetzt unter der aufschiebenden Bedingung bestellt, daß der jeweils allein berechtigte Wohnungs- oder Teileigentümer in vorstehender Form bestimmt wird. Solange der Eigentümer die . Nutzungsrechte an den Garagen nicht veräußert, verbleiben ihm die Nutzungsrechte an diesen Garagen unter Ausschluß der übrigen Miteigentümer zu seiner alleinigen Sondernutzung. Derjenige Wohnungseigentümer, der kein Nutzungsrecht än einer Garage erwirbt, hat keinen Anspruch auf ein Nutzungsrecht an den Garagen. Durch Eintragung einer Grunddienstbarkeit an dem Grundstück Flst. 116 ist das Recht auf Nutzung der Garagen dinglich abgesichert. Die Eintragung der Benutzungsregelung in das Grundbuch wird bewilligt und beantragt:` Das Grundbuchamt hat den Antrag, Teilung und Gemeinschaftsordnung einzutragen, mit Zwischenverfügung beanstandet: Die Garagen, deren Benutzung geregelt werden solle, befänden sich auf dem Nachbargrundstück. Rechte zur Benutzung eines Nachbargrundstücks könnten nicht Inhalt des Sondereigentums sein. §21 der Urkunde sei deshalb durch Erklärung des Beteiligten aufzuheben. Das Landgericht hat das gegen die Zwischenverfügung gerichtete Rechtsmittel zurückgewiesen. Dagegen richtet' sich die weitere Beschwerde des Beteiligten. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 18.05.1990 Aktenzeichen: V ZR 190/89 Erschienen in: MittBayNot 1990, 352-353 Normen in Titel: ErbbauVO § 2 Nr. 4