II ZR 18/88

Zurück BayObLG 11. November 1988 BReg. 2 Z 100/88 WEG §§ 13, 15 Zustimmung des Verwalters zur Nutzung einer Eigentumswohnung Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau 3.9.1985 zugrunde gelegten Abrechnungszeitpunkt, noch 113.225,76 DM. Gesicherte vertragliche Zinsen konnten in der Folgezeit nicht mehr entstehen, da die KI. ausweislich der Klageschrift das Darlehen schon früher fällig gestellt hatte (BGH NJW 1988,1967,1968 m. w. N.). Zinsen auf das Darlehen hätten ihr alsdann nur noch als Schadenersatzanspruch wegen Verzuges erwachsen können (BGH a.a.O.). Einen solchen Anspruch aber hat die KI. selbst nicht behauptet. Eine Forderung von mehr als 113.225,76 DM liegt daher der Gesamtgrundschuld nicht mehr zugrunde. Insoweit besteht folglich über diesen nicht angenommenen Teil der Revision hinaus keine Verpflichtung der Bekl. zur Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück. Aus den dargelegten Gründen sicherte aber die am Miteigentumsanteil des Ehemannes der Bekl. eingetragene Grundschuld wirksam nicht nur das Baudarlehen von 113.225,76 DM, sondern auch die späteren Verbindlichkeiten des Ehemannes. Diese bestehen unstreitig noch in einer Gesamthöhe von 288.046,12 DM. AusderGrundschuld an seinem Miteigentumsanteil hat daher die KI. einen über 113.225,76 DM — den insoweit durch Nichtannahme der Revision schon rechtskräftig zuerkannten Teil der Klage — hinausgehenden Duldungsanspruch bis zur Höhe des eingetragenen Grundschuldkapitals und der Grundschuldzinsen. Durch die Übertragung dieses Miteigentumsanteils auf die Bekl. ist diese jetzt Alleineigentümerin des Grundstücks. Miteigentumsanteile bestehen somit nicht mehr. Die Bekl. kann aber infolge der Teilnichtigkeit der Sicherungsabrede gern. § 812 BGB geltend machen, daß ihr früherer Miteigentumsanteil für die Gesamtgrundschuld nur im Umfang von 113.225,76 DM gehaftet hätte. Der sich daraus ergebenden unterschiedlichen Haftungshöhe der beiden früheren Miteigentumsanteile muß nach deren Vereinigung dadurch Rechnung getragen werden, daß für die Klage auf Duldung der Zwangsvollstreckung der Fortbestand der Anteile fingiert wird. Denn die Lage ist dann hier im. Ergebnis nicht anders, als wenn sich ein belasteter mit einem unbelasteten Miteigentumsanteil in der Hand eines Miteigentümers vereinigt; auch in diesem Falle wird der Fortbestand des belasteten Miteigentumsanteils fingiert und die Zwangsvollstreckung in diesen Anteil zugelassen (RGZ 94, 155,157; Zeller/Stöber, 11. Aufl., § 1 ZVG , Rd.-Nr. 21 Abs. 2 und 3; Palandt/Bassenge, 47. Aufl., § 1114 Anm. 1 a; ebenso BGHZ 90, 207, 213 f. für den Fall des anfechtbaren Erwerbs). 4. Im Ergebnis kann somit die KI. von der Bekl. Duldung der Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld von 135.000,— DM nebstZinsen im Umfang von mehr als 113.225,76 DM in den früheren hälftigen Miteigentumsanteil des Ehemannes beanspruchen. Die weitergehende Revision bzgl. dieser Grundschuld ist zurückzuweisen. 2. Liegenschaftsrecht/WEG — Zustimmung des Verwalters zur Nutzung einer Eigentumswohnung (BayObLG, Beschluß vom 11.11.1988 — BReg. 2 Z 100/88 — mitgeteilt von Richter am BayObLG Johann Demharter, München) WEG §§13 Abs.1;15 Abs. 3 Bestimmt die Gemeinschaftsordnung ohne nähere Einschränkung, daß die Nutzung einer Eigentumswohnung „für gewerbliche oder freiberufliche Zwecke" (hier als Zahnarztpraxis) der Zustimmung des Verwalters bedarf, so kann die Zustimmung nicht nur aus wichtigem Grund, sondern aus jedem Grund verweigert werden, der nicht willkürlich oder mißbräuchlich erscheint (Abgrenzung zu BayObLGZ 1987, 291). Zum Sachverhalt: Die Bet. sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Dem Ag. gehört die Wohnung Nr. 8; er hat sie im Jahr 1982 erworben; sie wird seit 1982 vom Sohn des Ag. als Zahnarztpraxis genutzt. § 1 Nr. 2 der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung (GO) lautet: Die Wohnungen mit den Aufteilungsplan-Nummern 1, 4 und 5 ... . dürfen ohne jedes Zustimmungserfordernis — insbesondere ohne Zustimmung des Verwalters — zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken benutzt werden. Die übrigen Wohnungen dürfen grundsätzlich nur für Wohnzwecke verwendet werden; zur Benutzung dieser Wohnungen für gewerbliche oder freiberufliche Zwecke bedarf es der schriftlichen Zustimmung des Verwalters. Die Zustimmung ist widerruflich und kann auch unter Bedingungen erteilt werden. Der Verwalter kann die Zustimmung verweigern' oder widerrufen; dies gilt insbesondere, wenn die Ausübung des Gewerbes oder freien Berufes eine erhebliche Beeinträchtigung der Eigentümer oder der Hausbewohner mit sich bringt oder auch nur befürchten läßt oder wenn aus der gewerblichen oder freiberuflichen Nutzung den derzeitigen Grundstückseigentümern oder späteren Eigentümern steuerliche Nachteile entstehen. Dem früheren Eigentümer der Wohnung Nr. 8, dem auch die Wohnung Nr. 4 gehört, in der er eine Zahnarztpraxis betreibt, wurde vom damaligen Verwalter mit Schreiben vom 1. 9.1977 die Genehmigung erteilt, die Wohnung Nr. 8 „im Rahmen der von ihm betriebenen zahnärztlichen und kieferorthopädischen Praxis" gewerblich zu nutzen. Die Wohnung wurde in der Folgezeit als Nebenraum der Zahnarztpraxis in der Wohnung Nr. 4 genutzt. Die vom Sohn des Ag. am 5.4.1982 erbetene Zustimmung zu der Eröffnung einer zahnärztlichen Praxis in der Wohnung Nr.8 wurde am 16.4.1982 vom jetzigen Verwalter verweigert; außerdem wurde am 30.7.1982 die dem Rechtsvorgänger des Ag. erteilte Zustimmung widerrufen. Die Ast. haben beantragt, dem Ag. zu verbieten, die Wohnung als Zahnarztpraxis zu nutzen oder durch Dritte nutzen zu lassen. Das AG hat dem Antrag stattgegeben. Das LG hat die sofortige Beschwerde des Ag. zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde. Aus den Gründen: Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg. Das LG hat — teilweise unter Bezugnahme auf die Entscheidung des AG — ausgeführt: Aus der Regelung in § 1 Nr. 2 GO folge, daß die zu Wohnzwekken vorgesehene Wohnung ausnahmsweise als Arztpraxis genutzt werden dürfe, wenn der Verwalter oder die Wohnungseigentümer zustimmten oder die Verweigerung der Zustimmung mißbräuchlich sei. Auf die seinem Rechtsvorgänger erteilte Genehmigung könne sich der Ag. nicht berufen, weil sie auf den Rechtsvorgänger zugeschnitten sei. Dies ergebe sich schon aus dem Wortlaut des Schreibens vom 1. 9.1977; danach sei die gewerbliche Nutzung im Rahmen der von dem Rechtsvorgänger in der Wohnung Nr. 4 betriebenen Zahnarztpraxis genehmigt worden. Im übrigen sei diese Genehmigung am 30.7.1982 widerrufen worden. Nach der GO sei ein Widerruf unter den gleichen Voraussetzungen möglich wie die Verweigerung der Zustimmung. Dem Verwalter sei ein Ermessensspielraum bei der Genehmigung oder dem Widerruf eingeräumt. Die Grenze sei ein Ermessensmißbrauch oder Willkür. Beides liege nicht vor. Die erhöhten Aufwendungen und Beeinträchtigungen, die sich aus dem Publikumsverkehr bei einer Nutzung als Arztpraxis im Vergleich zu einer Nutzung als Familienwohnung ergäben, seien schlüssig dargetan. Aus der Fassung von § 1 Nr. 2 GO folge, daß die Zustimmung nicht nur in den beispielhaft aufgezählten Fällen verweigert werden könne, sondern auch aus anderen Gründen. Zu denken sei dabei, daß mit jeder weiteren Arztpraxis der Wohnhauscharakter in den Hintergrund trete; auch die Befürchtung, Bezugsfälle zu schaffen, oder nur die mit einer Zahnarztpraxis einhergehenden Belästigungen kämen in Betracht. Die GO sage gerade nicht, daß die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigert werden könne. Dem damit gegebenen Unterlassungsanspruch der Ast. stehe nicht entgegen, daß die Wohnung bereits seit Jahren als Zahnarztpraxis vom Sohn des Ag. genutzt werde. Denn die Ast. hätten von Anfang an keinen Zweifel daran gelassen, daß sie dies nicht hinzunehmen gedächten. 82 Heft Nr. 4 • MittRhNotK • April 1989 r2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand. a) Ausgangspunkt ist § 13 Abs.1 WEG. Danach kann jeder Wohnungseigentümer, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen. Rechte Dritter, die i. S. d. Bestimmung einer bestimmten Nutzung entgegenstehen, können sich insbesondere aus einer Gebrauchsregelung gern. § 15 Abs. 1 WEG ergeben, der bestimmt, daß die Wohnungseigentümer den Gebrauch des Sondereigentums durch Vereinbarung regeln können. Eine derartige Gebrauchsregelung enthält § 1 Nr. 2 GO. Die GO ist zwar von dem teilenden Eigentümer einseitig aufgestellt worden. Ihre Bestimmungen stehen gleichwohl, wie sich aus der Verweisung in § 8 Abs. 2 S. 1 WEG ergibt, einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer (§ 5 Abs. 4; § 10 Abs.1 S. 2 WEG) gleich (BayObLGZ 1982,9,12; 1987,291,295). Die GO ist als In1987, haltdes Sondereigentums im Grundbuch eingetragen. Ihre Bestimmungen sind daher wie alle Grundbucheintragungen vom Rechtsbeschwerdegericht selbständig auszulegen; dieses ist nicht auf eine Überprüfung der Auslegung durch das LG auf Rechtsfehler beschränkt. Bei der Auslegung ist auf den. Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt ( BGHZ 37, 147 ff. = DNotZ 1963, 235 ; 59, 205, 208 f. = DNotZ 1973, 20 ; BayObLGZ 1977, 226 , 230; 1982, 1, 4; BayObLG NJW-RR 1988, 140 ). b) Der Senat kommt bei seiner Auslegung von § 1 Abs. 2 GO zum gleichen Ergebnis wie das LG: Danach ist die Nutzung der Wohnung des Ag. außer zu Wohnzwecken, also insbesondere zur Ausübung eines Berufs nur zulässig, wenn der Verwalter oder die Wohnungseigentümer zustimmen; die Zustimmung kann nicht nur aus wichtigem Grund verweigert werden; vielmehr ist ein Ermessen eingeräumt, das seine Grenze im Verbot von Willkür und Mißbrauch findet. Diese Auslegung folgt aus dem Wortlautvon § 1 Abs. 2 GO. Danach wird die Verweigerung (oder der Widerruf) der Zustimmung zunächst in keiner Weise eingeschränkt. Sodann werden beispielhaft Fälle genannt, in denen die Zustimmung verweigert werden kann. Daraus ergibt sich allenfalls, daß die Zustimmung nicht ohne jeden vernünftigen Grund, also willkürlich oder mißbräuchlich verweigert werden kann, nicht aber, daß sie nur aus den aufgezählten oder diesen vergleichbaren und nicht auch aus anderen Gründen verweigert werden kann. Aus dem Umstand, daß die Zustimmung dem Verwalter übertragen ist, läßt sich ableiten, daß sie nur verweigert werden kann, wenn dies im Interesse der Gesamtheit der übrigen Wohnungseigentümer liegt; denn dem Verwalter obliegt in erster Linie die Wahrung dieser Interessen. Die Verweigerung der Zustimmung ist somit nicht in das Belieben des Verwalters gestellt. Aus der Entscheidung des Senats vom 14. 9.1987 (BayObLGZ 1987, 291, 296 f.) ergibt sich nichts anderes. Dort war in der GO bestimmt, daß die Gebrauchsüberlassung an Dritte der Zustimmung eines Wohnungseigentümers bedarf. Der Senat hat entschieden, daß die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigert werden kann. Im damaligen Fall stand nicht eine Gebrauchsregelung i. S. einer Regelung der Nutzungsart des Wohnungseigentums im Mittelpunkt. Anders als im vorliegenden Fall stand außer Streit, daß das Wohnungseigentum nur als Wohnung genutzt werden sollte; es ging vielmehr darum, ob der Eigentümer gehindert war, sein Wohnungseigentum durch einen Dritten nutzen zu lassen. Der damalige Fall lag auch insofern anders, als das Recht, das Sondereigentum durch Vermietung und Verpachtung zu nutzen, ausdrücklich vom Gesetz (§ 13 Abs.1 WEG) eingeräumt wird, während die gesetzliche Regelung beim Wohnungseigentum im Gegensatz zum Teileigentum als dem Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen ( § 1 Abs. 2, 3 WEG ) grundsätzlich von einer Nutzung als Wohnung und nicht zur Ausübung eines Berufs oder Gewerbes ausgeht. Im damaligen Fall konnte sich der betroffene Eigentümer damit auf den gesetzlichen Regelfall berufen, während im vorliegenden Fall der Ag. gerade hiervon abHeft Nr. 4 • MiltRhNo1K • April 1989 weichen möchte. Diese wesentlichen Unterschiede schließen es aus, das Ergebnis der Entscheidung vom 14.9.1987 auf den vorliegenden Fall zu übertragen. c) Das LG hat sachliche Gründe der Wohnungseigentümer für eine Verweigerung der Zustimmung festgestellt. Die für die übrigen Wohnungseigentümer mit der Einrichtung einer -- weiteren - Zahnarztpraxis mit Publikumsverkehr verbundenen erhöhten Gemeinschaftskosten und Beeinträchtigungen liegen auf der Hand. Das LG hat somit die Verweigerung der Zustimmung ohne Rechtsfehler weder als willkürlich noch als rechtsmißbräuchlich angesehen. Auch ist es nicht zu beanstanden, daß das LG davon ausgegangen ist, die dem Rechtsvorgänger des Ag. erteilte Genehmigung wirke nicht zugunsten des Ag. Zu Recht hat das LG hervorgehoben, daß diese Genehmigung auf die besonderen Umstände zugeschnitten war. Der Rechtsvorgänger hat die Wohnung Nr.8 nur als Nebenraum im Rahmen seiner in der Wohnung Nr. 4 betriebenen Arztpraxis genutzt; diese Art der Nutzung wurde genehmigt. Demgegenüber will der Ag. die Wohnung als selbständige Zahnarztpraxis mit Publikumsverkehr nutzen lassen. Schließlich hat es das LG rechtlich zutreffend verneint, daß sich der Ag. auf einen Vertrauensschutz berufen könne, da die Wohnung mittlerweile seit Jahren als Zahnarztpraxis genutztwerde. Der Sohn des Ag. hat die Nutzung der Wohnung als Arztpraxis aufgenommen, obwohl ihm die erbetene Genehmigung versagt worden war. In der Zwischenzeit haben die Wohnungseigentümer zu keiner Zeit den Eindruck entstehen lassen, daß sie die Arztpraxis ohne weitere Einwendungen hinnehmen werden. Der Unterlassungsanspruch der Ast. ist somit gern. § 1004 Abs.1 BGB; § 15 Abs. 3 WEG begründet. 3. Gesellschaftsrecht/GmbH - Teilnahmeregelungen in GmbH-Satzungen (BGH, Urteil vom 17.10.1988 - II ZR 18/88) GmbHG § 48 Die Satzung einer GmbH kann das Teilnahmerecht Ihrer Gesellschaft grundsätzlich in der Weise regeln, daß jeder Gesellschafter nur einen Vertreter in die Gesellschafterversammiung entsenden darf. Eine solche Teilnahmeregelung kann, jedenfalls wenn sie anerkennenswerten Interessen der Gesellschaft dient, auch nachträglich durch Satzungsänderung eingeführt werden. Zum Sachverhalt: Die Bekl. ist ein in der Rechtsform der GmbH organisierter Verband, in dem sich die kommunalen Aktionäre der R. u. a, mit dem Ziel zusammengeschlossen haben, durch einheitliche Meinungsbildung in energiewirtschaftlichen und kommunalpolitischen Fragen ihren Einfluß und ihre Stimmenmehrheit in diesem Energieversorgungsunternehmen zu sichern. Die klagende Stadt ist Gesellschafter der Bekl. mit einem Anteil von 1590,— DM am Stammkapital von insgesamt 202.000,— DM. Nach dem Gesellschaftsvertrag der Bekl. (§ 7 Ziff. 5) ist die als Verbandsversammlung bezeichnete Gesellschafterversammlung beschlußfähig, wenn die Hälfte der Mitglieder und des Stammkapitals vertreten sind; die Abstimmung erfolgt mit einfacher Mehrheit, wobei jedes Mitglied eine Stimme hat (§ 7 Ziff. 6a); Satzungsänderungen bedürfen zusätzlich einer Mehrheit von 2 des vertretenen Stammkapitals (§ 7 Ziff. 6b). Die Vertretung der Mitglieder in der Verbandsversammlung der Sekl, erfolgte in der Vergangenheit in der Regel durch die jeweiligen Hauptgemeindebeamten (Gemeindedirektor, Stadt-, Oberstadtdirektor; Oberkreisdirektor; Direktor des Landschaftsverbandes; Landrat). Mit Beschluß vom 11.2.1982 bestellte die KI., die diese Form der Vertretung nicht mehr für zweckmäßig hielt, stattdessen zu ihren Vertretern in der Verbandsversammlung der Bekl. die Vorsitzenden der drei in ihrem Rat vertretenen politischen Fraktionen. Rechtsgrundlage war die seit dem 1.10.1979 geltende Fassung des § 55 Abs. 2 GO NW , wonach u. a. die Mitgliedschaftsrechte der Kommunen in privatrechtlich organisierten Wirtschaftsunternehmen durch vom Gemeinderat bestellte Vertreter Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BayObLG Erscheinungsdatum: 11.11.1988 Aktenzeichen: BReg. 2 Z 100/88 Erschienen in: MittRhNotK 1989, 82-83 Normen in Titel: WEG §§ 13, 15