II R 40/15

Nachweis eines niedrigeren Grundbesitzwerts setzt ordnungsgemäßes, dokumentiertes Gutachten voraus • Ein Sachverständigengutachten kann nur dann zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts führen, wenn es methodisch ordnungsgemäß ist und die Begutachtungsgrundlagen hinreichend erhoben und dokumentiert sind. • Bei Bauschäden ist im Ertragswertverfahren zunächst der Verkehrswert eines mangelfreien Zustands zu ermitteln und dieser um die konkret begründeten und nachvollziehbaren Instandsetzungskosten zu mindern. • Der Steuerpflichtige trägt die Nachweislast für einen niedrigeren gemeinen Wert nach § 138 Abs. 4 BewG; unzureichende Feststellungen im Gutachten können nicht vom Gericht ohne weiteres geschlossen werden. • Die Versäumnis, eine mögliche Zeugin in der Hauptverhandlung zu vernehmen, begründet nur dann einen Verfahrensmangel, wenn dieser Mangel gerügt wurde; unterlassene Rüge gilt als Verzicht. Der Kläger erhielt 2007 von seiner Mutter ein altes Miethaus mit 24 Wohnungen als Schenkung. Er legte ein Sachverständigengutachten vor, das einen vorläufigen Ertragswert von 800.000 € und pauschal geschätzte Renovierungskosten von 170.000 € ergab, so dass ein bereinigter Verkehrswert von 630.000 € ermittelt wurde. Das Finanzamt erkannte das Gutachten nicht an und setzte nach eigener Begutachtung durch eine Bausachverständige den Grundbesitzwert auf 699.000 € (Abzug von ca. 101.000 € für Renovierungen an sieben Wohnungen). Das Finanzgericht bestätigte die Entscheidung des Finanzamts. Der Kläger rügte in der Revision unzureichende Anwendung von § 138 Abs. 4 BewG und die unterlassene Vernehmung seiner Mutter als Zeugin und begehrte die Feststellung des niedrigeren Werts von 630.000 €. • Rechtliche Grundlagen: Für die Feststellung des Grundbesitzwerts sind §§ 138 ff. BewG heranzuziehen; bei Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gilt § 138 Abs. 4 BewG und der Steuerpflichtige trägt die Nachweislast. • Beurteilung von Gutachten: Ein Gutachten ist geeignet, wenn es methodisch den Wertermittlungsvorschriften (BauGB, WertV/ImmoWertV, WertR) entspricht und die Begutachtungsgrundlagen schlüssig erhoben und dokumentiert sind; Lücken können nur im üblichen Rahmen der Beweiswürdigung geschlossen werden. • Ertragswertverfahren und Bauschäden: Beim Vorliegen eines Instandhaltungsrückstaus sind die nachhaltig erzielbaren Erträge, Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauer für einen mangelfreien Zustand zugrunde zu legen und der Wertermittlung dann die aufzuwendenden Kosten zur Minderung beizufügen; ein pauschaler Abzug muss erklären, wie Mängel den Verkehrswert beeinflussen. • Mängel des vorgelegten Gutachtens: Das Gutachten des Klägers offenbart Widersprüche, weil es einerseits langfristig höhere Mieten nach Sanierung in Aussicht stellt, andererseits einen pauschalen Abschlag in voller Höhe vornimmt. Wesentlich ist, dass die Anzahl und der Umfang der renovierungsbedürftigen Wohnungen nicht hinreichend erhoben wurden; der Sachverständige stützte sich teilweise auf Angaben der Mutter ohne ausreichende eigene Feststellungen. • Folgerung für den Wertansatz: Wegen der unzureichenden Dokumentation und Nachvollziehbarkeit konnte das Finanzgericht dem Gutachten nicht den behaupteten höheren Abzug entnehmen. Die vom Finanzamt berücksichtigte, geringere Instandsetzungssumme war nicht zu beanstanden. • Verfahrensrüge Zeugenvernehmung: Die fehlende Vernehmung der Mutter in der mündlichen Verhandlung begründet keinen Verfahrensmangel, da der Kläger die Unterlassung nicht gerügt hat und folglich auf die Rüge verzichtet wurde; er hat auch keinen Beweisantrag gestellt. • Kostenentscheidung: Die Kosten des Revisionsverfahrens hat der Kläger zu tragen gemäß § 135 Abs. 2 FGO. Die Revision des Klägers wurde als unbegründet zurückgewiesen. Das vorgelegte Gutachten genügte nicht den Anforderungen an methodische Qualität und an die Erhebung sowie Dokumentation der Begutachtungsgrundlagen, insbesondere hinsichtlich des Umfangs des Renovierungsbedarfs. Ein höherer Abzug von Instandsetzungskosten zugunsten des Klägers konnte daher nicht nachgewiesen werden, weshalb der vom Finanzamt festgesetzte Grundbesitzwert in Höhe von 699.000 € Bestand hat. Die Rüge der unterlassenen Zeugenvernehmung war unbegründet, da der Kläger im Verfahren die fehlende Vernehmung nicht gerügt und damit auf diese Rüge verzichtet hatte. Die Kosten des Revisionsverfahrens sind dem Kläger auferlegt.