II R 10/15

Grundbesitzwertermittlung: Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts durch Gutachten und Kaufpreis • Änderung des Verfahrensgegenstands während der Revision macht finanzgerichtliches Urteil gegenstandslos (§127 FGO). • Der Grundbesitzwert kann gemäß §138 Abs.4 BewG durch Einzelnachweis (Sachverständigengutachten) festgestellt werden; das Finanzgericht ist in der Beweiswürdigung gebunden, wenn seine Feststellungen nachvollziehbar sind. • Abzüge für Sanierungsaufwand müssen objektivierbar und in Höhe und Grund substantiiert sein; nicht hinreichend begründete Kürzungen sind zu verwerfen. • Kaufverträge sind nur dann als Nachweis des gemeinen Werts geeignet, wenn sie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und zeitnah zum Bewertungsstichtag zustande kamen; Verträge, die infolge einer Notlage oder weit nach dem Stichtag geschlossen wurden, sind ungeeignet. Die Klägerin (KG) ließ 2006 eine Freizeitanlage errichten und überließ sie der A-KG. Wegen Nichterfüllung durch die A-KG und deren Insolvenz schloss die Klägerin 2008 mit einer Gesellschaft der V-Gruppe einen Miet- und aufschiebend bedingten Kaufvertrag über die Anlage. Später traten Mängel an der Anlage auf; 2010 wurde eine Änderungsvereinbarung getroffen, die den Kaufpreis reduzierte und Sanierungsleistungen der V-GmbH vorsah. Das Finanzamt stellte den Grundbesitzwert zum 21.09.2007 zunächst gesondert fest; die Klägerin legte ein Sachverständigengutachten und den erzielten Kaufpreis als Nachweis eines niedrigeren Werts vor. Das Finanzgericht stellte einen niedrigeren Wert als das FA fest. Während des Revisionsverfahrens erging ein Änderungsbescheid des FA, mit dem der Wert auf 12.269.500 € festgesetzt wurde. Die Klägerin rügte Verletzung von §138 Abs.4 BewG und begehrte Feststellung eines deutlich geringeren Werts. • Verfahrensgegenstand: Das ursprünglich angefochtene FG-Urteil war aufzuheben, weil durch den Änderungsbescheid vom 18.02.2015 der Gegenstand des Verfahrens gemäß §127 FGO änderte; eine Zurückverweisung war nicht erforderlich, da die streitigen tatsächlichen Feststellungen weiterhin Grundlage bildeten. • Rechtmäßigkeit des Änderungsbescheids: Der Bescheid vom 18.02.2015 ist rechtmäßig; der Grundbesitzwert von 12.269.500 € wurde zutreffend auf Basis des Einzelnachweises nach §138 Abs.4 BewG festgestellt. • Nachweislast und Gutachten: Nach §138 Abs.4 BewG trägt der Steuerpflichtige die volle Nachweislast für einen geringeren gemeinen Wert. Ein Sachverständigengutachten kann diesen Nachweis erbringen; das FG unterliegt bei der Beweiswürdigung dem freien Ermessen, dessen Feststellungen für den BFH bindend sind, wenn sie nachvollziehbar sind. • Bewertung des vorgelegten Gutachtens: Das FG hat den vom Sachverständigen ermittelten Wert nach Korrektur eines Rechenfehlers nachvollziehbar übernommen. Allerdings scheidet der im Gutachten vorgenommene Abzug für Sanierungskosten aus, weil die dem Abzug zugrunde liegenden Baumängel und die Höhe des Aufwands nicht objektivierbar und in der Höhe substanziiert wurden, wie §9 Abs.2 und die Rechtsprechung verlangen. • Kaufpreis als Nachweis: Ein erzielter Kaufpreis kann den gemeinen Wert belegen, wenn er zeitnah zum Stichtag und im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande kam. Der 2008 abgeschlossene Kaufvertrag und die 2010 erfolgte Änderungsvereinbarung sind ungeeignet: Die Klägerin befand sich zur Zeit des Vertragsabschlusses in einer Notlage, und die Änderungsvereinbarung liegt mehr als drei Jahre nach dem Bewertungsstichtag. • Folgerung zu Baumängeln: Da nicht feststeht, welche Mängel bereits am Bewertungsstichtag vorlagen und die Gutachtenslücken nicht ohne weiteres vom FG geschlossen werden konnten, bleibt der vom FG und dem FA angenommene Wert bestehen. Die Revision der Klägerin wird zurückgewiesen und die Klage abgewiesen; der Grundbesitzwert für die wirtschaftliche Einheit zum 21.09.2007 beträgt 12.269.500 €. Das Gericht hat festgestellt, dass der Änderungsbescheid vom 18.02.2015 rechtmäßig ist und die vom Finanzgericht getroffenen, nachvollziehbaren Feststellungen zum Sachverständigengutachten bindend sind. Ein Abzug für vermeintlichen Sanierungsaufwand war mangels objektiver und höhenmäßiger Substantiierung nicht vorzunehmen. Der vorgelegte Kaufvertrag und die spätere Änderungsvereinbarung eignen sich nicht als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts, da die Klägerin sich zur Vertragszeit in einer Notlage befand und die Änderungsvereinbarung nicht zeitnah zum Bewertungsstichtag geschlossen wurde. Die Kostenentscheidung des Gerichts wurde entsprechend zuungunsten der Klägerin getroffen.