II R 29/15

Meistgebot bei Zwangsversteigerung: keine Kürzung um Instandhaltungsrückstellung • Beim Erwerb einer Eigentumswohnung durch Zwangsversteigerung ist die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer das Meistgebot ohne Kürzung um anteilige Instandhaltungsrückstellungen. • Die Instandhaltungsrückstellung gehört zum Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht zum Vermögen des einzelnen Veräußerers; sie fällt nicht kraft Gesetzes mit Zuschlag auf den Ersteher. • § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG bestimmt typisierend, dass als Gegenleistung das Meistgebot einschließlich der nach den Versteigerungsbedingungen verbleibenden Rechte gilt; eine Aufteilung des Meistgebots ist nur bei Versteigerung nichtsteuerpflichtiger Gegenstände geboten. Der Kläger erwarb drei Eigentumswohnungen als Meistbietender in einer Zwangsversteigerung; das Meistgebot belief sich auf 90.000 EUR bei einem angegebenen Verkehrswert von 139.000 EUR. Das Finanzamt setzte Grunderwerbsteuer nach dem Meistgebot fest und berücksichtigte nicht die anteiligen angesparten Instandhaltungsrückstellungen von 5.916 EUR. Der Kläger begehrte die Minderung der Bemessungsgrundlage um diese Rückstellungen, sein Einspruch blieb erfolglos. Das Finanzgericht gab der Klage statt und kürzte die Bemessungsgrundlage entsprechend. Das Finanzamt reichte Revision ein und rügte Verletzung von §§ 8, 9 GrEStG. Der BFH hatte über die Revision zu entscheiden. • Rechtliche Grundlage: Grunderwerbsteuer unterliegt nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG dem Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren; Maßstab der Besteuerung ist die Gegenleistung nach § 8 Abs. 1 GrEStG; § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG bestimmt, dass bei Meistgebot die Gegenleistung typisierend das Meistgebot einschließlich der verbleibenden Rechte ist. • Auslegung § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG: Die Begriffe richten sich nach dem Zwangsversteigerungsrecht; eine Aufteilung des Meistgebots nach Aufteilungsgrundsätzen kommt nur in Betracht, wenn nichtsteuerpflichtige Versteigerungsgegenstände gesondert wären (§ 65 ZVG). Hier liegt eine einheitliche Verwertung der Wohnungseigentumsrechte vor. • Status der Instandhaltungsrückstellung: Die anteilige Instandhaltungsrückstellung gehört zum Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 10 Abs. 7 WEG, § 21 WEG) und ist Vermögen eines anderen Rechtssubjekts, nicht des versteigerten Eigentümers. • Zwangsvollstreckungsrechtliche Wirkung: Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft ist nicht Gegenstand der Immobiliarzwangsvollstreckung gegen den einzelnen Wohnungseigentümer; eine Zwangsvollstreckung in die Rückstellung setzt einen Titel gegen die Gemeinschaft voraus. • Folgen für die Bemessungsgrundlage: Da die Instandhaltungsrückstellung nicht Teil des Versteigerungsgegenstands ist und nicht kraft Gesetzes mit dem Zuschlag auf den Ersteher übergeht, rechtfertigt dies keine Kürzung des Meistgebots als Bemessungsgrundlage. • Abgrenzung zu anderen BFH-Entscheidungen: Fälle, in denen eine Befriedigungsfiktion nach § 114a ZVG die Gegenleistung erhöht oder in denen beim rechtsgeschäftlichen Kauf gezahlte Anteile an Rückstellungen anders zu behandeln sind, sind hier nicht einschlägig; der vorliegende Fall wird allein nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG beurteilt. • Kostenfolge: Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO; die Klägerkosten sind dem Kläger aufzuerlegen. Die Revision des Finanzamts ist begründet; das Urteil des Finanzgerichts wird aufgehoben und die Klage abgewiesen. Die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer beim Erwerb einer Eigentumswohnung durch Zwangsversteigerung ist das Meistgebot ohne Kürzung um anteilige Instandhaltungsrückstellungen, da diese Rückstellungen zum Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft gehören und nicht Teil des versteigerten Gegenstands sind. Eine Aufteilung des Meistgebots kommt nur bei Versteigerung nichtsteuerpflichtiger Gegenstände in Betracht, was hier nicht gegeben ist. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.