II R 27/14

Meistgebot bei Zwangsversteigerung: Keine Minderung um Instandhaltungsrückstellungen • Bei Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung ist das Meistgebot nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer anzusetzen. • Das Meistgebot ist nicht um anteilige Instandhaltungsrückstellungen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu mindern, weil diese Rückstellungen Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft und nicht Vermögen des versteigerten Wohnungseigentümers sind. • Eine gesonderte Aufteilung des Meistgebots ist nur erforderlich, wenn Gegenstände versteigert werden, die nicht der Grunderwerbsteuer unterliegen und gesondert hätten versteigert werden können. Die Klägerin erwarb in mehreren Zwangsversteigerungen als Meistbietende fünf Eigentumswohnungen. Das Finanzamt setzte die Grunderwerbsteuer jeweils auf Basis der Meistgebote fest. Die Klägerin widersprach und begehrte die Minderung der Bemessungsgrundlagen um anteilige, in der Instandhaltungsrückstellung der Wohnungseigentümergemeinschaft angesparte Beträge. Das Finanzgericht wies die Klage ab. Die Klägerin rügte in der Revision die Verletzung von § 8 Abs. 1 und § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG. Das Finanzamt beantragte Zurückweisung der Revision. Der BFH hat über die Revision entschieden. • Grundlage der Besteuerung beim Meistgebot ist § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG; als Gegenleistung gilt typisierend das Meistgebot einschließlich der nach den Versteigerungsbedingungen verbleibenden Rechte. • Eine Aufteilung des Meistgebots auf steuerpflichtige und nichtsteuerpflichtige Elemente ist nur erforderlich, wenn in der Versteigerung Gegenstände enthalten sind, die nicht der Grunderwerbsteuer unterliegen und gesondert hätten versteigert werden können (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG, ständige Rechtsprechung). • Die Instandhaltungsrückstellung gehört zum Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 10 Abs. 7 WEG und ist damit nicht Vermögen des versteigerten Wohnungseigentümers. • Das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft kann nicht durch einen einzelnen Wohnungseigentümer zugunsten seiner Gläubiger vollstreckt werden; eine Zwangsvollstreckung in die Rückstellung setzt einen Titel gegen die Gemeinschaft voraus. • Der gesetzliche Übergang der Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft auf den Ersteher bei Zuschlag ändert nichts daran, weil die Rückstellung Vermögen der Gemeinschaft bleibt und kein gesonderter Rechtsträgerwechsel hinsichtlich dieser Mittel stattfindet. • Spezialfallrechtsprechung zur Befriedigungsfiktion (§ 114a ZVG) greift hier nicht, da die Klägerin nicht Gläubigerin einer zivilrechtlichen Forderung war; daher bestimmt sich die Gegenleistung ausschließlich nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG. • Folge: Das Meistgebot ist ohne Abzug der anteiligen Instandhaltungsrückstellung als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer anzusetzen. Die Revision der Klägerin wurde als unbegründet zurückgewiesen; das Finanzgericht hat zutreffend entschieden, dass bei Erwerb einer Eigentumswohnung im Wege der Zwangsversteigerung das Meistgebot gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG die Bemessungsgrundlage bildet und nicht um anteilige Instandhaltungsrückstellungen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu mindern ist. Die Rückstellungen gehören zum Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft (§ 10 Abs. 7 WEG) und sind nicht Teil des vom Ersteher erworbenen Vermögens. Eine Minderung käme nur in Betracht, wenn steuerfreie Gegenstände gesondert versteigert worden wären, was hier nicht vorlag. Die Klägerin trägt die Kosten des Revisionsverfahrens.