V R 46/13

Vorsteuerabzug bei Zwischenmiete und Besteuerung von Entschädigungsleistungen • Der Vorsteuerabzug eines Zwischenmieters bemisst sich nach dem Umfang, in dem der Vermieter wirksam auf die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 UStG verzichtet (§ 15 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 9 UStG). • Eine gesondert ausgewiesene Umsatzsteuer in einer Rechnung begründet dann kein Vorsteuerabzugsrecht, wenn sie auf nicht gesetzlich geschuldete Steuer entfällt (§ 14c Abs. 1 UStG). • Die Aufteilung der Vorsteuer nach Flächenschlüssel ist hier nicht vorrangig entscheidend; maßgeblich ist die wirksame Teiloption der Vermieterin sowie die belegbare Verwendungsabsicht bei Leerstandsflächen. • Eine Entschädigungszahlung für den Verzicht auf eine Mietgarantie ist nach § 4 Nr. 8 Buchst. g UStG steuerfrei; wird der Verzicht jedoch vom Leistenden wirksam zur Steuerpflicht optiert, entsteht die Steuerpflicht bereits im Jahr der Leistungserbringung. Die Klägerin (GbR) mietete ab 1.9.2006 die R-Passage im Rahmen eines Generalmietvertrags; der Vertrag unterschied einzelne Flächen und enthielt Leerstandsklauseln. Die Parteien vereinbarten, dass während der fünfjährigen Laufzeit nur für zum 1.9.2006 tatsächlich vermietete Flächen Miete zu zahlen sei; diese Zusatzvereinbarung wurde zum 28.12.2007 aufgehoben. Die Vermieterin zahlte der Klägerin als Ausgleich 115.000 € zzgl. 21.850 € Umsatzsteuer; die Klägerin erklärte dies als umsatzsteuerpflichtigen Umsatz. In der Umsatzsteuererklärung 2008 machte die Klägerin Vorsteuer aus der ausgewiesenen Umsatzsteuer der Mieten geltend. Eine Betriebsprüfung kürzte den Vorsteuerabzug unter Anwendung eines Flächenschlüssels; das Finanzamt folgte, das FG wies die Klage ab. Die Klägerin rügte insbesondere, die Eingangsleistungen seien einzelnen Ausgangsumsätzen eindeutig zuordenbar; hilfsweise begehrte sie anteilige Besteuerung der Entschädigungsleistung. • Revision der Klägerin hatte Erfolg teilweise: Vorsteuerabzug aus Mietaufwendungen bleibt jedoch begrenzt. Maßgeblich für den Vorsteuerabzug des Zwischenmieters sind § 15 Abs.1 i.V.m. §15 Abs.2 Nr.1 und § 9 UStG; nur die auf wirksam optierte, steuerpflichtige Teilflächen entfallende Umsatzsteuer ist abziehbar. • Weil die Klägerin ein gemischt genutztes Mietobjekt nutzte, richtet sich ihr Vorsteueranspruch danach, inwieweit die Vermieterin zur Umsatzsteuer optiert hat; eine über diese optierte Steuer hinaus gesondert ausgewiesene Umsatzsteuer stellt einen unrichtigen Steuerausweis dar und begründet kein Vorsteuerrecht (§ 14c Abs.1 UStG). • Die Betriebsprüfung und das FG haben Leerstandsflächen nach vorheriger Nutzung und belegbarer Verwendungsabsicht der Klägerin zugeordnet; diese Zuordnung ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. • Die im Mietvertrag ausgewiesene Umsatzsteuer (monatlich 5.378,09 €) überschreitet die nach Teiloption und Flächenschlüssel zulässige Umsatzsteuer (4.636,97 €); die Differenz ist nicht gesetzlich geschuldete Steuer und damit nicht vorsteuerabzugsfähig. • Die Frage der Anwendung des Flächenschlüssels nach § 15 Abs.4 UStG ist hier nicht entscheidungserheblich, weil vorrangig die Wirksamkeit und der Umfang der Option nach § 9 UStG zu klären ist. • Die Entschädigungszahlung für den Verzicht auf die Mietgarantie stellt steuerbar aber nach § 4 Nr.8 Buchst. g UStG steuerfrei übernommene Garantieleistung dar; da die Klägerin jedoch wirksam zur Steuerpflicht optiert hatte, wäre die Steuer in dem Jahr der Leistungserbringung (2007) entstanden, nicht im Streitjahr 2008. Der BFH hebt die Vorentscheidung insoweit auf, als sie die Umsatzsteuer 2008 betrifft, und setzt die Umsatzsteuer 2008 auf 705,45 € herab; im Übrigen bleibt die Klage abgewiesen. Einerseits besteht kein Anspruch der Klägerin auf einen höheren Vorsteuerabzug aus den Mietaufwendungen, weil der Vorsteuerabzug des Zwischenmieters von der wirksamen Option des Vermieters nach § 9 UStG abhängt und eine über diese optierte Steuer hinaus ausgewiesene Umsatzsteuer nicht gesetzlich geschuldet ist und somit kein Vorsteuerabzug begründet. Andererseits wurde die von der Vermieterin gezahlte Entschädigung für den Verzicht auf die Mietgarantie zu Unrecht im Streitjahr der Umsatzbesteuerung unterworfen; die Leistung ist nach § 4 Nr. 8 Buchst. g UStG steuerfrei, und die Klägerin hatte eine wirksame Option zur Steuerpflicht bereits im Jahr der Leistungserbringung vorgenommen, sodass eine Besteuerung im Jahr 2008 nicht zutreffend war. Die Klägerin trägt Teile der Kosten; die Entscheidung berücksichtigt die streitwerterfolgreichen Anteile der Klage.