II R 20/13

Einheitlicher Erwerb: Grundstück in bebautem Zustand als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer • Liegt aufgrund vorliegender, konkreter Vorplanung und eines angenommenen Bauvertrags vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags einheitlich der Erwerb eines bebauten Grundstücks vor, ist die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand zu beziehen. • Ob verschiedene zivilrechtliche Verträge (Grundstückskauf, Bauvertrag, sonstige Zahlungen) einen einheitlichen Erwerbsvorgang bilden, richtet sich nach dem objektiv-sachlichen Zusammenhang der Vereinbarungen unter Berücksichtigung aller Umstände. • Bei unklaren Feststellungen zu Zahlungen Dritter (z. B. an eine C-GmbH) muss das Finanzgericht konkret feststellen, ob es sich um in die Bemessungsgrundlage einzubeziehende Kosten wie Erschließung oder um nicht einbezugsfähige Einzelposten handelt. Die Klägerin schloss mit der A-GmbH am 30. Mai 2006 einen Bauvertrag über eine Zweifamilien-Stadtvilla zu Festpreis; das Angebot nannte ein konkretes Baugrundstück und war an die Finanzierung und notariellen Erwerb gebunden. Die Klägerin nahm das Angebot an; am 7. Juli 2006 erwarb sie Miteigentumsanteile an dem genannten Grundstück von der D-AG. Das Finanzamt setzte zunächst Grunderwerbsteuer ausgehend vom anteiligen Kaufpreis fest, änderte den Bescheid später mehrfach und berücksichtigte dabei auch Zahlungen der Klägerin an eine C-GmbH in Höhe von 12.100 €. Das Finanzgericht sah keinen einheitlichen Erwerbsgegenstand und setzte die Steuer entsprechend niedriger fest. Das Finanzamt reichte Revision ein mit der Auffassung, es liege ein Erwerb des Grundstücks im bebauten Zustand vor; der BFH hat die Revision teilweise für begründet und die Sache zur weiteren Aufklärung zurückverwiesen. • Rechtsgrundlage und Prüfungsmaßstab: Maßgeblich ist das zivilrechtliche Verpflichtungsgeschäft nach § 1 Abs.1 Nr.1 GrEStG i.V.m. § 8 Abs.1 und § 9 Abs.1 Nr.1 GrEStG; bei weiteren in engem rechtlichen oder objektiv-sachlichen Zusammenhang stehenden Vereinbarungen kann der Erwerbsvorgang auf ein bebautes Grundstück als einheitlichen Erwerbsgegenstand abzielen. • Indizien für einheitlichen Erwerbsgegenstand: Ein objektiv-sachlicher Zusammenhang wird indiziert, wenn der Veräußerer vor Kaufvertragsabschluss ein bestimmtes Gebäude auf dem Grundstück aufgrund konkreter Vorplanung zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis angeboten hat und dieses Angebot vom Erwerber unverändert oder mit unerheblicher Abweichung angenommen wurde. • Mehrere Veräußerer möglich: Es ist unschädlich, wenn die Ansprüche gegen verschiedene Verkäufer (z. B. Grundstücksveräußerer und Bauunternehmer) gerichtet sind; entscheidend ist, dass alle Vereinbarungen zusammen darauf gerichtet sind, dem Erwerber das Grundstück in bebautem Zustand zu verschaffen. • Anwendung auf den Streitfall: Hier lagen konkrete Vorplanungen und ein Bauvertrag vor Annahme vor Beurkundung des Grundstückskaufs; die A-GmbH hatte das Grundstück zur Vermarktung übernommen, sodass ein rechtliches Vertragsgeflecht den Erwerb des bebauten Grundstücks ergab. • Unzureichende Feststellungen zur Bemessungsgrundlage: Die vorhandenen Feststellungen reichen nicht aus, um zu entscheiden, ob die an die C-GmbH gezahlten 12.100 € in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen sind; dies hängt davon ab, ob es sich um anteilige Erschließungskosten oder um reine Hausanschlusskosten bzw. sonstige nicht einbeziehbare Leistungen handelt. • Verfahrensfolge: Die Vorentscheidung wurde aufgehoben; die Sache wurde zur ergänzenden Feststellung und Entscheidung an das Finanzgericht zurückverwiesen, da über die Einbeziehung bestimmter Kosten zu entscheiden noch Feststellungen fehlen. Der Revision des Finanzamts wurde in der Sache stattgegeben: Das Grundstück war nach den getroffenen Feststellungen als bebauter Erwerbsgegenstand zu behandeln, weshalb die Vorentscheidung des Finanzgerichts aufzuheben ist. Gleichzeitig hat der BFH die Sache zur ergänzenden Sachaufklärung und Entscheidung an das Finanzgericht zurückverwiesen, weil nicht geklärt ist, ob die von der Klägerin an die C-GmbH gezahlten 12.100 € in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen sind. Das Finanzgericht hat festzustellen, um welche konkreten Kosten es sich handelt (Erschließungskosten, Hausanschlusskosten o.ä.) und daraufhin neu über die Höhe der Grunderwerbsteuer zu entscheiden. Die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens wurde an das Finanzgericht übertragen.