II R 54/12

Einheitlicher Erwerbsgegenstand bei kombiniertem Grundstücks- und Bauangebot • Ein einheitlicher Erwerbsgegenstand 'bebautes Grundstück' liegt vor, wenn dem Erwerber vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags ein konkretes, bis (annähernd) zur Baureife gediehenes Bauvorhaben zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis angeboten wurde und der Erwerber dieses Angebot angenommen hat. • Zur Beurteilung genügt, dass auf der Veräußererseite mehrere Personen durch abgestimmtes Verhalten oder dadurch, dass der Eigentümer das Grundstück dem Bauunternehmer 'an die Hand' gegeben hat, gemeinsam auf Abschluss von Kauf- und Bauverträgen hinwirken. • Für die Annahme eines einheitlichen Erwerbsgegenstands ist nicht erforderlich, dass Absprachen für den Erwerber erkennbar sind; maßgeblich sind objektive äußere Umstände. Die Kläger erwarben hälftig ein unbebautes Grundstück und schlossen am selben Tag mit einem Bauunternehmer einen Vertrag über die Errichtung eines Gebäudes; im Baupreis waren Aufpreise für Sonderwünsche enthalten. Das Finanzamt setzte zunächst Grunderwerbsteuer nur nach dem Grundstückskaufpreis fest, berücksichtigte nach Erkenntnis des Bauvertrags aber die Baukosten als Teil der Bemessungsgrundlage und erließ Änderungsbescheide. Das Finanzgericht gab der Klage statt und nahm an, Verkäufer und Bauunternehmer hätten nicht in abgestimmter Weise zusammengewirkt. Das Finanzamt legte Revision ein mit der Rüge, es liege ein einheitliches Komplettangebot für ein bebautes Grundstück vor. Der Bundesfinanzhof prüfte, ob aus dem Vertragsgefüge ein einheitlicher Erwerbsgegenstand folgt. • Rechtliche Grundsätze: Nach § 8 Abs. 1 i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG bestimmt sich die Bemessungsgrundlage nach dem zivilrechtlichen Verpflichtungsgeschäft; ergänzende Vereinbarungen im rechtlichen oder objektiv-sachlichen Zusammenhang können dazu führen, dass der Erwerbsvorgang sich auf ein bebautes Grundstück bezieht. • Kriterien für Einheitlichkeit: Ein objektiv sachlicher Zusammenhang liegt vor, wenn der Erwerber beim Kauf in seiner Entscheidung über das Ob und Wie der Bebauung nicht mehr frei ist oder wenn der Veräußerer dem Erwerber vor Vertragsschluss ein konkretes, bis nahezu baureifes Vorplanungskonzept mit im Wesentlichen feststehendem Preis angeboten hat und dieses Angebot angenommen wurde. • Mehrere Veräußerer: Auf der Veräußererseite können mehrere Personen auftreten; maßgeblich ist, ob die Vertragsparteien durch enge personelle/wirtschaftliche Verbindung oder durch abgestimmtes Verhalten darauf gerichtet sind, dem Erwerber ein bebautes Grundstück als einheitlichen Erwerbsgegenstand zu verschaffen. • Anknüpfungsmerkmale: Es bedarf keiner schriftlichen Vereinbarung zwischen den Veräußerern. Es reicht, dass der Eigentümer das Grundstück dem Bauunternehmer 'an die Hand' gegeben hat oder dieser das Angebot mit Zustimmung des Eigentümers als Gesamtangebot präsentiert. • Anwendbarkeit auf den Fall: Hier lag vor Vertragsschluss eine konkrete Vorplanung mit im Wesentlichen feststehendem Preis vor, die den Klägern angeboten wurde; der Makler hatte dem Bauunternehmer das Grundstück 'an die Hand' gegeben, Vermessungspläne und Informationen zur Bewerbung bereitgestellt und so ein gemeinsames Angebot ermöglicht. • Ergebnis der Prüfung: Aufgrund dieser objektiven äußeren Umstände war der Erwerb als Erwerb eines bebauten Grundstücks zu behandeln; das FG hat die Voraussetzungen eines einheitlichen Erwerbsgegenstands verkannt. Der Revision des Finanzamts wurde stattgegeben; die Vorentscheidung des Finanzgerichts wurde aufgehoben und die Klage abgewiesen. Das Finanzamt hatte zu Recht die Baukosten der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer zugerechnet, weil Kauf und konkretes Bauangebot als einheitlicher Erwerbsgegenstand 'bebautes Grundstück' zu werten waren. Ausschlaggebend waren die vorvertragliche konkrete Vorplanung zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis und das abgestimmte Verhalten auf der Veräußererseite, insbesondere das 'An die Hand' Geben des Grundstücks durch den Eigentümer über den Makler zugunsten des Bauunternehmers. Die Kläger erhielten das Grundstück damit in rechtlicher und wirtschaftlicher Betrachtung in bebautem Zustand, sodass die erhöhten Grunderwerbsteuerbescheide zu Recht ergingen.