IX R 22/13

Maklerkosten: Ausnahmsweise abzugsfähig als Werbungskosten bei Verwendung des Veräußerungserlöses zur Entschuldung anderer Vermietungsobjekte • Maklerkosten, die im Zusammenhang mit der Veräußerung eines Grundstücks anfallen, sind grundsätzlich Veräußerungskosten und nicht bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig. • Ausnahmsweise können Maklerkosten anteilig als Werbungskosten bei anderen Vermietungsobjekten abgezogen werden, wenn der Veräußerungserlös von vornherein und tatsächlich zur Finanzierung (Tilgung) dieser anderen vermieteten Objekte bestimmt ist. • Entscheidend ist das auslösende Moment: Überlagert die beabsichtigte und verbindlich festgelegte Verwendung des Veräußerungserlöses zur Entschuldung und damit zur Erzielung weiterer Vermietungseinkünfte den Veräußerungszweck, sind die Kosten anteilig als Finanzierungskosten/ Werbungskosten zu behandeln. • Für die Zuordnung ist erforderlich, dass bereits zum Zeitpunkt der Veräußerung objektive Umstände einen endgültigen Entschluss zur Verwendung des Erlöses für die Finanzierung der übrigen Vermietungsobjekte erkennen lassen (z. B. vertragliche Regelung im Kaufvertrag). Der Kläger erzielte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus drei Objekten. Er verkaufte 2007 ein Wohn‑ und Geschäftshaus (C‑Straße) und vereinbarte im Kaufvertrag, dass Teile des Kaufpreises zur Ablösung eingetragener Grundschulden verwendet werden. Diese Tilgungen verringerten die Zinsbelastung bei den verbleibenden Objekten (B‑Straße und Parkplätze C‑Straße). Für die Vermittlung der Veräußerung entstanden Maklerkosten in Höhe von 49.980 €. Der Kläger machte anteilige Maklerkosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung der übrigen Objekte geltend. Das Finanzamt versagte deren Anerkennung; das Finanzgericht gab dem Kläger Recht. Das Finanzamt legte Revision ein mit der Begründung, Maklerkosten stünden in unmittelbarem Zusammenhang mit der Veräußerung und seien daher nicht als Werbungskosten zu behandeln. • Rechtsgrundlagen: § 9 Abs. 1 EStG (Werbungskosten), § 21 EStG (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) und die ständige Rechtsprechung zur Veranlassung und zum auslösenden Moment. • Grundsatz: Maklerkosten, die durch die Absicht der Veräußerung entstehen, sind Veräußerungskosten und nicht als Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung abzugsfähig. • Ausnahme: Maklerkosten können anteilig Finanzierungskosten und damit Werbungskosten anderer vermieteter Objekte sein, wenn der Veräußerungserlös von vornherein und tatsächlich zur Finanzierung (Tilgung) dieser Objekte bestimmt ist. • Erfordernis der objektiven Festlegung: Entscheidend ist, ob bereits bei der Veräußerung anhand objektiver Umstände (z. B. vertragliche Vereinbarungen im Kaufvertrag, Bankauflagen) der unwiderrufliche Entschluss erkennbar ist, den Erlös zur Entschuldung und damit zur Erzielung weiterer Vermietungseinkünfte zu verwenden. • Anwendung auf den Fall: Das FG hat festgestellt und der BFH bestätigt, dass der Kläger bei der Veräußerung die Absicht hatte und sich vertraglich unwiderruflich verpflichtet hat, den anteiligen Veräußerungserlös zur Tilgung der auf den verbleibenden Objekten lastenden Darlehen zu verwenden, sodass das auslösende Moment die Entschuldung und weiterhin geplante Einkünfteerzielung war. • Wertende Zuordnung: Wegen dieses überwiegenden Zusammenhangs mit der Finanzierung der übrigen Vermietungsobjekte ist der Zuordnungszusammenhang mit der Veräußerung verdrängt und die Maklerprovision anteilig als Finanzierungskosten den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zuzurechnen. • Kostenentscheidung: Die Gerichtskostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 2 FGO. Die Revision des Finanzamts wurde zurückgewiesen; das Urteil des Finanzgerichts blieb bestehen. Die anteiligen Maklerkosten sind insoweit als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung der verbleibenden Objekte zu berücksichtigen, weil der Veräußerungserlös bereits bei Vertragsabschluss objektiv und verbindlich zur Entschuldung dieser Objekte bestimmt und tatsächlich dafür verwendet wurde. Damit überlagert der Finanzierungszweck den Veräußerungszweck und begründet den steuerlichen Zusammenhang mit der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung. Folglich sind die geltend gemachten Anteile der Maklerprovision abzugsfähig, da sie als Finanzierungskosten der weiterhin zur Einkünfteerzielung dienenden Objekte zuzuordnen sind.