IX R 19/11

Leerstandszeiten bei dauerhafter Untervermietung als Werbungskosten • Leerstandszeiten von zuvor auf Dauer vermieteten Zimmern in einer Eigentümerwohnung sind Werbungskosten der Vermietung, wenn die Zimmer weiterhin zur Neuvermietung bereitgehalten werden. • Fehlende räumliche Trennung oder Abgeschlossenheit einzelner zur Vermietung bestimmter Zimmer steht der Annahme einer Einkünfteerzielungsabsicht nicht entgegen. • Aufwendungen für gemeinsam genutzte Flächen sind personenbezogen nach der Zahl der Haushaltsangehörigen aufzuteilen. Der Kläger war Eigentümer einer Wohnung mit sechs Wohnräumen. Er selbst nutzte zwei Zimmer, vier Zimmer vermietete er vorrangig an Untermieter; die Gemeinschaftsflächen wurden von allen genutzt. In den Streitjahren 2001 und 2002 waren einzelne vermietete Zimmer teilweise vorübergehend leer. Der Kläger setzte anteilige Gesamtkosten der Wohnung als Werbungskosten an und rechnete Leerstandszeiten den Vermietungseinkünften zu. Das Finanzamt erkannte einen deutlich geringeren Werbungskostenanteil an. Das Finanzgericht berücksichtigte teilweise Leerstandszeiten als Selbstnutzung und teilte Gemeinschaftsflächen personenbezogen zu. Der Kläger wandte ein, Leerstandszeiten seien der Vermietung zuzurechnen, da die Zimmer dauerhaft zur Vermietung bestimmt und bereitgehalten worden seien. • Rechtliche Grundlage sind § 9 Abs. 1 EStG (Werbungskosten) und die Rechtsprechung des BFH, wonach Aufwendungen vor einer einkunftsbezogenen Einnahmeerzielung als vorab entstandene Werbungskosten gelten können, wenn ein endgültiger Entschluss zur Einkünfteerzielung vorliegt. • Der BFH stellt klar, dass auch Leerstandszeiten zuvor dauerhaft vermieteter Räume der Vermietungstätigkeit zuzurechnen sind, wenn die Räume weiterhin für eine Neuvermietung bereitgehalten werden; fehlende räumliche Trennung oder Abgeschlossenheit sind unerheblich. • Analog zur Behandlung von Ferien- oder Messewohnungen gelten bei Untervermietung die Maßstäbe: Sind Räume dauerhaft der Vermietung gewidmet, sind Leerstandszeiten keine Eigennutzung. • Nach den für den Senat bindenden Feststellungen des FG waren die Zimmer seit 1994 dauerhaft der Einkünfteerzielung gewidmet und in den Streitjahren entweder vermietet oder zur zeitnahen Neuvermietung bereit gehalten. • Daher sind die anteiligen Aufwendungen für die zur Vermietung bereit gehaltenen Zimmer als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen. • Die Aufwendungen für gemeinsam genutzte Räume sind personenbezogen nach der Zahl der Haushaltsangehörigen aufzuteilen, wovon das FG zutreffend ausgegangen ist. Die Revision des Klägers ist erfolgreich; das Urteil des Finanzgerichts wird aufgehoben und die Klage stattgegeben. Die anteiligen Aufwendungen für die zur Vermietung bestimmten Zimmer sind auch während vorübergehender Leerstandszeiten Werbungskosten, weil die Zimmer seit längerer Zeit der Einkünfteerzielung dienten und weiterhin zur Neuvermietung bereitgehalten wurden. Die bisher von der Finanzverwaltung berücksichtigten geringeren Anteile sind damit zu korrigieren. Die Aufteilung der Kosten für Gemeinschaftsräume bleibt personenbezogen nach Haushaltsgröße bestehen. Insgesamt gewinnt der Kläger, da die streitigen Leerstandszeiten als Teil der Vermietungstätigkeit anerkannt werden und somit höhere Werbungskosten zu berücksichtigen sind.