95b C 121/19

Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 10.10.2019 zu den Tagesordnungspunkten TOP 4, TOP 5,TOP 6, TOP 7, TOP 8 und TOP 13 werden für ungültig erklärt. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten zu tragen. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages. T a t b e s t a n d Die Kläger und die Beklagten bilden die gerichtsbekannte Wohnungseigentümergemeinschaft V-Straße. Auf der Eigentümerversammlung vom 10.10.2019 fasste die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Beschlüsse zu TOP 4 (Abrechnung 2014), TOP 5 (Abrechnung 2015), TOP 6 (Abrechnung 2016), TOP 7 (Abrechnung 2017), TOP 8 (Abrechnung 2018) und TOP 13 (Fortsetzungsbestellung Verwalterin G), welche die Kläger anfechten. Die Kläger machen geltend, die unter TOP 4 beschlossene Abrechnung 2014 widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Darstellung der Rücklage sei falsch. Die Abrechnung weise bezüglich der Instandhaltungsrückstellung zum 31.12.2013 einen Ist-Bestand von 31.388,18 € und einen Soll-Bestand von 31.745,55 € aus. Der am 18.09.2014 beschlossene Vermögensstatus 2013 weise bezüglich der Instandhaltungsrückstellung einen Ist-Bestand von 31.025,93 € und Soll-Bestand von 31.745,55 € aus. Diese Zahlen seien richtig. Demgegenüber weise die hier angefochtene Abrechnung einen Ist- und Sollbestand von 31.745,55 € aus, mithin eine Differenz von 719,62 €. Dies sei falsch. Der Endbestand des Jahren 2013 und der Anfangsbestand des Jahres 2014 müssten aber zwingend übereinstimmen. Diese fehlenden Übereinstimmungen fänden sich auch in den unter TOP 5-8 beschlossenen Abrechnungen 2015, 2016, 2017 und 2018 wieder. Auch diese Abrechnungen widersprechen daher ordnungsgemäßer Verwaltung. Weiterhin wiesen sämtliche Abrechnungen noch weitere Fehler auf: die Darstellung der Heiz- und Warmwasser sei fehlerhaft. Die Ölbestellungen seien offensichtlich rechtswidrig abgegrenzt und saldiert worden. Unter „sonstige Kosten“ sei die Sondervergütung der Verwaltung versteckt. Diese Sondervergütung habe mangels wirksamen Verwaltervertrags nicht berechnet werden dürfen. Ferner tauchten beigetriebene Hausgelder des Eigentümers K aus den Jahren 2014 und 2015 nicht auf. Es seien lediglich die – allerdings fehlerhaften – Zinszahlungen aufgenommen worden. Der mit den jeweiligen Abrechnungen verbundene Beschluss, die Verwaltung im Falle einer erneuten Anfechtungsklage ausdrücklich von den Verfahrenskosten freizustellen, sei inhaltlich unbestimmt. Die Höhe der Verwaltungskosten sei unklar und den Eigentümern auch nicht bekannt gegeben. Der Beschluss zu TOP 13 bezüglich der Fortsetzungsbestellung der Verwalterin E G widerspreche ebenfalls ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Kläger beantragen, die Beschlüsse der WEG-Versammlung vom 10.10.2019 unter TOP 4, 5, 6, 7, 8, und 13 als ungültig aufzuheben, hilfsweise dessen Nichtigkeit festzustellen. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Die Beklagten sind der Ansicht, die Klage sei verfristet. Die Zustellung an Frau E G handelnd unter Firma G habe kein Prozessrechtsverhältnis mit ihnen begründet. Zur fristwahrenden Klageerhebung hätte es eine Zustellung der Klage an einen Ersatzzusteller oder an sämtliche übrigen Mitarbeiter bedurft. Ferner sei kein Rechtsschutzbedürfnis für die Kläger erkennbar. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird gemäß § 313 Abs. 2 ZPO auf die vorbereitenden Schriftsätze Bezug genommen. E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e Die zulässige Klage ist begründet. I. Die Klagefrist ist durch Zustellung an die Verwalterin gewahrt. In der Eigentümerversammlung vom 15.08.2018 wurde Frau E G handelnd unter Firma G für den Zeitraum vom 01.09.2018 bis zum 31.12.2020 als WEG-Verwalterin fortbestellt. Nach § 23 Abs. 4 WEG ist ein Eigentümerbeschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wird. Zwar hat das Amtsgericht Wuppertal diesen Eigentümerbeschluss mit Urteil vom 28.01.2019 als ungültig aufgehoben. Aber hiergegen haben die dortigen Beklagen Berufung beim Landgericht Düsseldorf eingelegt. Dieses Berufungsverfahren dauerte jedenfalls bei Zustellung der Klage noch an. Ein rechtskräftiges Urteil lag daher noch nicht vor. II. Die Anfechtungen der TOP 4 bis 8 sind begründet. Die Jahresabrechnungen 2014 bis 2018 waren aus inhaltlichen Gründen insgesamt aufzuheben, da sie jedenfalls an drei erheblichen Fehlern leiden. Die Beschlüsse über die Genehmigung der Abrechnung verstoßen gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Jahresabrechnung hat eine inhaltlich zutreffende, geordnete und übersichtliche Aufstellung sämtlicher tatsächlicher Einnahmen und Ausgaben des betreffenden Wirtschaftsjahres zu sein. Sie muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne fachliche Unterstützung aus sich heraus verständlich und schlüssig sein. Sie ist nur nachvollziehbar, wenn die Buchungsvorgänge in einer für die Wohnungseigentümer verständlichen Weise dargestellt sind. Diesen Anforderungen wird die angefochtene Abrechnung nicht gerecht. 1. Die Abrechnungen sind allesamt inhaltlich nicht zutreffend. Denn es wurde bereits bei der Abrechnung 2014 ein falsches Zahlenwerk zugrunde gelegt. Der Ist-Bestand der Instandhaltungsrücklage aus der Abrechnung 2014 zum 01.01.2014 stimmt nicht mit dem Ist-Bestand der Instandhaltungsrücklage zum 31.12.2013 überein. Vielmehr wurde in die Abrechnung 2014 der Ist-Bestand aus dem Vermögensstatus vom 20.05.2019 eingestellt, welche jedoch durch Urteil des Amtsgerichts Wuppertal, Az. 95b C 78/19, für ungültig erklärt worden ist. Es ergibt sich eine Differenz in Höhe von 719,62 €. Diese ist in der Abrechnung selbst nicht erläutert. Substantiierte Einwendungen, weshalb das Zahlenwerk aus dem Vermögensstatus 2013 vom 20.05.2019 korrekt ist, haben die Beklagten im Übrigen nicht vorgebracht. Durch diesen falschen Anfangsbestand des Ist-Bestandes der Instandhaltungsrücklage zum 31.12.2014 ist auch der Endbestand der Ist-Rücklage zum 31.12.2014, sowie die folgenden Anfangs- und Endbestände der Abrechnungen 2015 bis 2018 falsch. Denn diese beruhen immer auf dem jeweiligen Endbestand der Ist-Rücklage aus dem Vorjahr. 2. Weiterhin erfolgte die Darstellung der Heiz- und Warmwasserkosten in den Abrechnungen fehlerhaft. Denn diese wurden unzulässiger Weise abgegrenzt und saldiert. In Jahresgesamtabrechnungen sind alle tatsächlichen Zahlungsflüsse, die im Zusammenhang mit der Anschaffung und dem Verbrauch von Brennstoff stehen, einzustellen, während in den Einzelabrechnungen die auf den konkreten Verbrauch entfallenden Kosten zu verteilen sind. Dass insoweit dann keine Deckungsgleichheit zwischen Einzel- und Gesamtabrechnung mehr bestehe, ist in deren unterschiedlichen Zielrichtungen begründet. Die Gesamtabrechnung dient der Kontrolle des Verwalters, die Einzelabrechnungen hingegen der Kostenverteilung im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer. Die Differenz zur Gesamtabrechnung ist aus Gründen der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit der Abrechnung zu erläutern. Diese Grundsätze wurden vorliegend nichtbeachtet. Denn in den Abrechnungen ist jeweils unter Ziff. 11 eine Saldierung vorgenommen worden. So lag zu Beginn des Jahres 2014 ein Ölbestand von 9.918,75 € vor. Im Jahr 2014 erfolgten Öllieferungen von insgesamt 19.197,30 €. Im Jahr 2014 wurden 23.616,62 € an Öl verbraucht. Am 31.12.2014 ergab sich ein Ölrestbestand von 5.499,43 €. Die die Gesamtabrechnung hätten somit Kosten für die Anschaffung des Brennstoffs von 19.197,30 € eingestellt werden müssen. Gleiches gilt für die Abrechnungen 2015 bis 2018. Auch hier wurde auf die gleiche Art und Weise eine Saldierung vorgenommen. Durch die Saldierung ist eine sachgerechte Kontrolle nicht mehr möglich. Weiterhin enthalten die Abrechnungen unter Ziff. 11 eine Position „Abgrenzung Brennstoff“. Diese Position ist nicht erläutert und im Übrigen auch nicht nachvollziehbar. Eine Rechnungsabgrenzung in Bezug auf Brennstoff wäre jedenfalls unzulässig. 3. Darüber hinaus sind die Sonderhonorare des Verwalters nicht erkennbar ausgewiesen. Die Abrechnungen enthalten allesamt Ausgaben unter der Position „sonstige Kosten“, in denen nach dem nicht bestrittenen Vortrag der Kläger eine Sondervergütung für die Verwalterin enthalten ist. Auch wenn zu berücksichtigen ist, dass den Wohnungseigentümern aufgrund des Verwaltervertrages bekannt sein muss, dass dem Verwalter für verschiedene Tätigkeiten Sonderhonorare zustehen und es deshalb nicht bei der in der Wohngeldabrechnung ausdrücklich ausgewiesenen „Verwaltergebühr“ sein Bewenden hat, ist auch mit zumutbarem Aufwand nicht zu erkennen, in welchem Umfang derartige Sondervergütungen angefallen sind. Es ist nicht verständlich, weshalb diese Zahlungen in der Gesamt- und Einzelabrechnung nicht zusammenfassend wiedergegeben werden (vgl. auch LG Karlsruhe Urt. v. 27.07.2010 – 11 S 70/09, BeckRS 2013, 9833) III. Die Anfechtung des TOP 13 ist ebenfalls begründet. Der Beschluss, die Verwalterin E G zu bestellen, widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung und war ebenfalls als ungültig aufzuheben. Ordnungsmäßig ist demnach, was vom Standpunkt eines vernünftigen und wirtschaftlich denkenden Menschen aus betrachtet dem geordneten Zusammenleben in der Gemeinschaft dient, den Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht und der Gemeinschaft nützt . Demnach widerspricht ein Bestellungsbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit ihm unzumutbar ist, insbesondere wenn bereits im Zeitpunkt der Bestellung Interessengegensätze offenkundig sind und deshalb von vornherein nicht mit der Begründung eines unbelasteten, für die Tätigkeit des Verwalters erforderlichen Vertrauensverhältnisses zu den anderen Wohnungseigentümern zu rechnen ist. Das ist vorliegend zur Überzeugung des Gerichts der Fall. Nach dem unstreitigen Vortrag der Kläger hat die Verwaltung in der Vergangenheit mangelhafte Beschlusssammlungen geführt und trotz Beanstandungen der Kläger auch nicht berichtigt. Die Beschlusssammlung beginnt mit der Beschlussnummer 101, wobei die bereits ca. 100 der Vorverwaltung nicht enthalten sind. Darüber hinaus wurden alle Beschlüsse am 14.06.2019 in die Beschlusssammlung eingetragen. Dies ist falsch, da bereits vor dem 14.06.2019 eine Beschlusssammlung existierte. Es ist ferner unter Nr. 125 ein nichtiger Beschluss enthalten. Derartige Mängel durchziehen nach dem unbestrittenen Vortrag der Klägerseite die komplette Beschlusssammlung. Es wird insoweit auf die ausführliche Begründung im Schriftsatz der Klägerseite vom 09.12.2019 Bezug genommen. Weiterhin delegiert sie nach dem unbestrittenen Vortrag der Kläger unzulässiger Weise sämtliche Verwaltertätigkeiten an ihren Ehemann U G1. Aufgrund der besonderen Vertrauensstellung hat der bestellte Verwalter jedoch seine Aufgaben grundsätzlich in Person zu erbringen (vgl. §§ 675, 613 S. 1 BGB). Er kann dafür zwar Hilfspersonen einschalten. Dies ändert aber nichts daran, dass der Verwalter in Person verantwortlich für die Erfüllung seiner Aufgaben bleibt. Die Verantwortlichkeit kann er nicht auf Dritte übertragen. So hat der bestellte Verwalter auch die Eigentümerversammlung zu leiten (Bärmann/Pick/ Emmerich , 20. Aufl. 2020, WEG § 26 Rn. 15). Die Verwalterin leitet jedoch weder eine Eigentümerversammlung und ist nur selten anwesend. Darüber hinaus wird der Onlinebanking-Zugang ausschließlich über den Ehemann der Verwalterin U G1 abgewickelt. Alles in allem ist das Vertrauensverhältnis zwischen der Verwalterin und Wohnungseigentümergemeinschaft unter Berücksichtigung aller Umstände – nicht notwendigerweise durch das Verhalten des Verwalters – zerstört. Ein Festhalten an der Zusammenarbeit mit dem Verwalter kann nicht mehr zugemutet werden. IV. Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1 S. 1, 709 S. 1, S. 2 ZPO. Streitwert: 122.200,00 €. Rechtsbehelfsbelehrung: A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist, 1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder 2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist. Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten. Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber Landgericht Düsseldorf zu begründen. Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein. Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden. B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Wuppertal statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Wuppertal, Eiland 2, 42103 Wuppertal, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr: Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de .