935 C 4000/24

Leitsatz: Bei einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung kann die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) nicht auf der Grundlage des bestehenden Mietspiegels zuzüglich eines Stichtagszuschlags auf der Basis des Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes schlüssig dargelegt werden. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin. Der Streitwert wird auf 1.066,92 € festgesetzt. 1. Die Klägerin ist Vermieterin der Beklagten, die eine Wohnung in Wiesbaden bewohnen. Zum 24.07.2024 betrug die Nettomiete 592,74 €. Die Miete bestand seit 15 Monaten unverändert. Im Rahmen des Wiesbadener Mietspiegels von 2021, der kein qualifizierter Mietspiegel ist, ist die Mietwohnung in die Baualtersklasse 1950 bis 1974, mittlere Wohnlage, Ausstattungsklasse mit Heizung und Bad und Größenklasse 60 bis 100 m² einzuordnen. Der Mietspiegel sieht hierfür eine Mietpreisspanne von 7,52 €/m² bis 9,12 €/m² (Mittelwert: 8,32 €/m²) vor. Mit Schreiben vom 24.7.2024 forderte die Klägerin die Beklagten auf, bis zum 30.9.2024 ihre Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 88,91 € auf einen Betrag von 681,65 € mitzuteilen, was einer Quadratmetermiete von 9,45 €/m² entspricht. Die Begründung stützte die Klägerin neben dem Wiesbadener Mietspiegel auf die Entwicklung des Verbraucherpreisindex des statistischen Bundesamtes, der von Januar 2021, dem Zeitpunkt des Inkrafttretens des Mietspiegels, bis April 2024 von 101 Punkten auf 119,2 Punkte gestiegen war. Neben dieser Veränderung um 18,02 % berücksichtigte die Klägerin einen Teilmodernisierungszuschlag von 0,32 €/m² und einen Abschlag wegen Verkehrsbeeinträchtigung von 5 %. Daraus errechnete die Klägerin eine Quadratmetermiete von 9,72 €/m². Unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze von 15 % wurde die nunmehr geforderte Miete auf 9,45 €/m² begrenzt. Nachdem die Beklagten der Mieterhöhung zunächst nicht zustimmten, hat die Klägerin am 18.12.2024 Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung erhoben. Die Klage ist den Beklagten am 10.01.2025 zugestellt worden. Am 23.01.2025 stimmten die Beklagten der Mieterhöhung unter Nutzung einer von der Klägerin zur Verfügung gestellten App zu. Die Beklagte hat daraufhin den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Auf die Zustellung der Erledigungserklärung und den gerichtlichen Hinweis gemäß § 91a Abs. 1 S. 2 ZPO ist innerhalb der Zweiwochenfrist ab Zustellung keine Reaktion der Beklagten erfolgt. 2. a) Aufgrund der Erledigungserklärung der Klägerin und des fehlenden fristgerechten Widerspruchs der Beklagten gilt der Rechtsstreit gemäß § 91a Abs. 1 S. 2 ZPO in der Hauptsache als erledigt. Deshalb ist über die Kosten des Rechtsstreits unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden. Danach sind der Klägerin die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen, weil die Klage ohne eine Erledigung des Rechtsstreits voraussichtlich abgewiesen worden wäre. Die Klage war nicht schlüssig, da die Klägerin nicht ausreichend dazu vorgetragen hat, dass die ortsübliche Vergleichsmiete in Wiesbaden mindestens den von ihr verlangten Betrag von 9,45 €/m² erreicht. Die Berücksichtigung der Entwicklung des Verbraucherpreisindex seit Inkrafttreten des Wiesbadener Mietspiegels ist zur Ermittlung der behaupteten ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 ZPO nicht geeignet. Das Gericht muss die ortsübliche Vergleichsmiete zum Tag des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens feststellen (BGH, Urt. v. 26.10.2005 - VIII ZR 41/05 -, NZM 2006, 101 Rn. 15). Nach § 558 Abs. 2 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind (§ 558 Abs. 2 BGB). Die ortsübliche Vergleichsmiete ist nach diesen gesetzlichen Vorgaben ein objektiver Maßstab, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll (BGH, Urt. v. 16.6.2010 - VIII ZR 99/09 -, NJW 2010, 2946, Rn. 9). Zwar hat der BGH die Berücksichtigung eines Stichtagszuschlags grundsätzlich als Möglichkeit der Ermittlung einer ortsüblichen Vergleichsmiete zugelassen, wenn zwischen dem Erhebungsstichtag des Mietspiegels und dem Zugang des Zustimmungsverlangens eine ungewöhnliche Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen war (BGH, Urt. v. 15.3.2017 - VIII ZR 295/15 -, NJW 2017, 2679). Allerdings lag im damaligen Fall zum Zeitpunkt der tatrichterlichen Entscheidung bereits ein neuer Mietspiegel vor. Die Schätzung des Gerichts unter Berücksichtigung des Stichtagszuschlags konnte daher auf eine lineare Interpolation zwischen den Werten des alten und des neuen Mietspiegels zurückgreifen. Dies entspricht dem geforderten objektiven Maßstab, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen Ein solcher objektiver Maßstab fehlt im vorliegenden Fall, da noch kein neuer Wiesbadener Mietspiegel besteht. Es fehlt jeder nachvollziehbare Vortrag der Klägerin zu einer ungewöhnlichen Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete im vorliegenden Fall. Allein aus einem deutlichen Anstieg des Verbraucherpreisindex kann eine solche ungewöhnliche Steigerung nicht geschlossen werden, da hier ein umfassender „Warenkorb“ berücksichtigt wird. Konkret kommt hinzu, dass die hohe Inflation zu einem guten Teil auf gestiegene Energiekosten und infolgedessen auch steigende Lebensmittelpreise und Dienstleistungskosten zurückgeht. Die Entwicklung der Nettomietpreise steht damit in keinerlei erkennbarem Zusammenhang. Dies ist umso offensichtlicher, als das Statistische Bundesamt neben dem Verbraucherpreisindex auch einen gesonderten Index für die Entwicklung der Nettokaltmieten veröffentlicht. Vom Zeitpunkt des Inkrafttretens des Wiesbadener Mietspiegels im Januar 2021 bis zum Zugang des Mieterhöhungsverlangens im Juli 2024 ist dieser von 100,7 Punkten auf 107,4 Punkte gestiegen, also lediglich um 6,7 %. Es ist nicht im Geringsten ersichtlich, wieso der Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmieten in Wiesbaden ein Vielfaches dieser Steigerungsrate betragen haben soll. Aus der Vorschrift des § 558d Abs. 2 S. 1+2 BGB kann ebenfalls nicht die Möglichkeit eines Stichtagszuschlags ohne lineare Interpolation hergeleitet werden. Die Vorschrift gibt den für die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels zuständigen Behörden oder Interessenvertretern die Möglichkeit einer Anpassung des Mietspiegels nach zwei Jahren auf der Grundlage des Verbraucherpreisindex. Die Zuständigkeit liegt damit bei den Stellen, die bereits für die Erstellung des Mietspiegels zuständig sind und deren Entscheidung insofern erleichtert werden soll. Damit ist die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch das Gericht in Bezug auf ein konkretes Mieterhöhungsverlangen nicht vergleichbar (vgl. LG München I, Beschl. v. 17.7.2024 - 14 S 3692/24 -, juris, Rn. 23). Die Berücksichtigung eines Stichtagszuschlags auf der Grundlage des Verbraucherpreisindex im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens würde der Vermieterseite faktisch die Möglichkeit geben, einseitig nachträglich eine Indexmiete zu verlangen. Dies stünde im Widerspruch zu den diesbezüglichen Regeln in § 557b BGB. b) Aus diesen Gründen genügt das Mieterhöhungsschreiben der Klägerin auch schon nicht den formellen Anforderungen gemäß § 558a Abs. 1+2 BGB. In § 558 a Abs. 2 BGB sind die dem Vermieter zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens zur Verfügung stehenden Begründungsmittel zwar nicht abschließend aufgezählt, gleichwohl muss ein anderes Begründungsmittel tragfähige Aussagen über die Angemessenheit der geltend gemachten erhöhten Miete treffen. Dem wird die Verbindung von Mietspiegel und Verbraucherpreisindex nicht gerecht. Die Überzeugungskraft eines Mietspiegels rührt daher, dass er nur von den in § 558c bzw. § 558d BGB benannten Stellen bestimmt werden kann und aus der Autorität dieser Stellen eine für die formelle Beurteilung des Mieterhöhungsverlangens ausreichende Richtigkeitsgewähr hergeleitet wird (vgl. Börstinghaus/Clar, Mietspiegelrecht, 2021, § 558a Rn. 53). Eine vergleichbare Richtigkeitsgewähr kommt dem allgemeinen Verbraucherpreisindex nach den obigen Ausführungen für die Entwicklung der Nettokaltmieten gerade nicht zu. Durch die Verbindung des anerkannten Begründungsmittels Mietspiegel mit dem Verbraucherpreisindex wird dem Mieter gegenüber eine Aussagefähigkeit über die Berechtigung der Mieterhöhung vermittelt, die tatsächlich nicht gegeben ist. Dies widerspricht dem Normzweck des § 558a BGB. c) Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 41 Abs. 5 GKG.