92 C 5584/11 (81)

Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des nach dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leisten. Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. Die Klägerin besitzt gegenüber den Beklagten keinen Anspruch auf Beseitigung der ausgetauschten Fenster, da ein etwaiger Beseitigungsanspruch verjährt ist ( § 214 Abs. 1 BGB ). Der streitgegenständliche Austausch zweier Fenster stellt eine bauliche Veränderung i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG dar. Der Austausch eines Fensters ist grundsätzlich geeignet, das optische Erscheinungsbild der Anlage zu verändern. Ob die Veränderung im vorliegenden Fall jedoch so erheblich ist, dass sie das nach § 14 Abs. 1 WEG zu duldende Maß übersteigt, muss bezweifelt werden, da die Veränderung - nach dem eigenen Vortrag der Klägerin - über einen längeren Zeitraum keinem Wohnungseigentümer aufgefallen ist. Letztlich kann dies jedoch dahin gestellt bleiben, da ein etwaiger Beseitigungsanspruch der Klägerin mittlerweile verjährt ist. Da die Beklagten hinsichtlich des streitgegenständlichen Fensteraustausches die Rechnung der ausführenden Firma vom 01.06.2007 vorgelegt hat ( Bl. 100 f d.A. ), sieht es das Gericht als erwiesen an, dass der streitgegenständliche Fensteraustausch im Jahre 2007 erfolgte. Da somit ein etwaiger Beseitigungsanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahre 2007 entstand, begann am 31.12.2007 der Beginn der Verjährungsfrist, da das Gericht davon ausgehen muss, das der Verwalter die Veränderungen hätte bemerken müssen. Da es zu den Aufgaben des Verwalters gehört, die für die erforderliche Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen ( § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ), hat der Verwalter das Gemeinschaftseigentum regelmäßig daraufhin zu kontrollieren, ob es sich in einem ordnungsgemäßen Zustand befindet und hierfür die Wohnanlage regelmäßig zu begehen ( s. Riecke/Schmid „Fachanwaltskommentar Wohnungseigentumsrecht“ 3. Aufl. Köln 2010 § 27 Rdnr. 22 m.w.Nachw. ). Das Gericht muss daher davon ausgehen, dass der Verwalter den streitgegenständlichen Fensteraustausch im Laufe des Jahres 2007 bemerkt hätte, wenn er seiner Verpflichtung, die Wohnanlage regelmäßig zu überprüfen, ordnungsgemäß nachgekommen wäre. Da er dies somit offensichtlich nicht ordnungsgemäß gehandhabt hat, beruht die Unkenntnis des Verwalters auf grober Fahrlässigkeit. Soweit die Klägerin eine Unkenntnis aufgrund grober Fahrlässigkeit verneint und dies mit der Entscheidung des OLG München vom 04.03.2008 ( Az. 32 Wx 15/08 ) begründet, so verkennt sie, dass diese Entscheidung auf den vorliegenden Fall nicht anzuwenden ist. In dem Verfahren, dass das OLG München zu entscheiden hatte, klagte ein einzelner Wohnungseigentümer gegen einen anderen Wohnungseigentümer, insoweit hat das OLG festgestellt, das keine grobe Fahrlässigkeit vorliege, da insbesondere bei einer vermieteten Eigentumswohnung keine besondere Kontrollveranlassung für den Wohnungseigentümer gegeben sei. Dies wird unter anderem gerade damit begründet, dass wesentliche Verwaltungsaufgaben, in der Regel auch die Verkehrssicherungspflicht, durch den Verwalter wahrgenommen werde. Das heißt die Entscheidung des OLG München stützt gerade das gefundene Ergebnis. Während den einzelnen Wohnungseigentümer keine Überprüfungspflicht trifft und damit nicht von einer Unkenntnis aufgrund grober Fahrlässigkeit ausgegangen werden kann, trifft den Verwalter dagegen gerade diese Überprüfungspflicht und damit muss man bei dem Verwalter zu einer Unkenntnis aufgrund grober Fahrlässigkeit kommen. Da sich der klagende Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft diese grobe Fahrlässigkeit des Verwalters anrechnen lassen muss ( s. OLG Hamm Urteil vom 03.03.2009 Az. 15 Wx 96/08 ), beruhte somit die Unkenntnis der Klägerin auf grober Fahrlässigkeit und die Verjährung eines etwaigen Beseitigungsanspruches der Klägerin begann am 31.12.2007 zu laufen ( § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB ), so dass ein etwaiger Beseitigungsanspruch der Klägerin am 01.01.2011 verjährt war ( § 188 Abs. 2 BGB ) und die vorliegende Klage die Verjährung nicht mehr hemmen konnte. Als unterliegende Partei hat die Klägerin die Kosten des Rechtsstreits zu tragen (§ 91 Abs. 1 ZPO). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Klägerin ist die Wohnungseigentümergemeinschaft A in Wiesbaden. Die Beklagten sind Eigentümer des Sondereigentums an der Wohnung Nr. 9 im 4. OG. In der Eigentümerversammlung am 28.04.2010 beantragten die Beklagten die Zustimmung zum Austausch ihres Küchenfensters. Dieses neue Fenster sollte - im Gegensatz zu den übrigen Fenstern im Haus - im unteren Drittel des Fensters eine feststehende Fensterfläche besitzen und nur in den oberen zwei Dritteln beweglich sein. Dieser Antrag der Beklagten wurde auf die nächste ordentliche Eigentümerversammlung am 06.07.2011 verschoben. Am 06.11.2011 wurde der Antrag unter Top 11 erneut diskutiert. Im Rahmen dieser Diskussion wurde - ausweislich des Protokolls - festgestellt, dass die Beklagten an der Rückseite des Hauses bereits Fenster in der von ihnen gewünschten Form ausgetauscht hatten, ohne die vorherige Zustimmung der Eigentümerversammlung einzuholen. Die Eigentümer beschlossen daher, die Beklagten unter Fristsetzung zum fachgerechten Rückbau aufzufordern und die Verwaltung bei Nicht-Erfüllung des Beschlusses zu ermächtigen, die notwendigen Zwangsmaßnahmen durchzuführen. Wegen des Gangs der Diskussion und des genauen Wortlauts des Beschlusses wird auf Bl. 13 d.A. Bezug genommen. Mit der vorliegenden Klage, die den Beklagten am 16.11.2011 zugestellt wurde, macht die Klägerin den Rückbau der Fenster geltend. Die Klägerin ist der Auffassung, dass es sich bei dem durchgeführten Fensteraustausch um eine unzulässige bauliche Maßnahme handelt, da in das optische Erscheinungsbild der Gesamtanlage eingegriffen wurde, was nicht hinzunehmen ist. Die Klägerin bestreitet mit Nichtwissen, dass der Fensteraustausch bereits im Jahre 2007 stattfand. Sie behauptet, die Klägerin habe erst mit dem Antrag der Beklagten zur Eigentümerversammlung am 28.03.2010 von dem Fensteraustausch Kenntnis erlangt. Die Klägerin beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die in ihrer Wohnung A-Straße in Wiesbaden eingefügten Fenster so zurückzubauen, so dass der untere Teil der Fenster nicht länger feststeht, sondern die gesamte Fensterfläche, entsprechend aller anderen Fenster, ohne Unterteilung, die Leibungen der Fensteröffnungen ausfüllt. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Die Beklagten sind der Auffassung, der vorgenommene Fensteraustausch sei auch ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zulässig gewesen, da die Fenster trotz ihrer abweichenden Gestaltung nicht auffallen würden und somit der optische Gesamteindruck der Wohnungseigentumsanlage nicht gestört werde. Somit werde kein Wohnungseigentümer über das nach § 14 Abs. 1 WEG zu duldende Maß hinaus beeinträchtigt. Schließlich erheben die Beklagten die Einrede der Verjährung. Sie behaupten, der streitgegenständliche Fensteraustausch habe bereits im Jahre 2007 stattgefunden. Sie sind daher der Auffassung, ein eventueller Beseitigungsanspruch der Klägerin sei mit Ablauf des Jahres 2010 verjährt, da der Verwalter die vorgenommene Veränderung hätte erkennen können und müssen, so dass eine eventuelle Unkenntnis des Verwalters auf grobe Fachlässigkeit beruhe. Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird ergänzend auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.