5 C 472/99

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 93,29 DM (i. B.: Dreiundneunzig 29/100 Deutsche Mark) nebst 4 % Zinsen seit dem 22. Mai 1999 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits fallen dem Kläger zur Last. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird gestattet, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leisten. Tatbestand Mit schriftlichem Vertrag vom 21.04.1998 mieteten die Beklagten von dem Kläger eine in … belegene Wohnung. Die Parteien vereinbarten eine Kaltmiete von monatlich 1.350,00 DM. Außerdem haben sie eine Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von monatlich 250,00 DM, insgesamt monatlich somit 1.600,00 DM zu zahlen. Mit Wirkung von November 1998 mindern die Beklagten die Kaltmiete um monatlich 12 %, also um jeweils 160,00 DM. Bis einschließlich Januar zahlten sie zwar zunächst die vollständige Miete. Ende Oktober kündigten sie aber bereits an, daß die Zahlungen unter dem Vorbehalt der Rückforderung erfolgen würden. Ab Februar 1999 kürzten die Beklagten die monatliche Miete um jeweils 162,00 DM. In diesem Monat zogen sie für die Monate November, Dezember 1998 sowie Januar 1999 jeweils weitere 162,00 DM von der Mietzahlung ab. Mit der vorliegenden Klage begehrt der Kläger restliche Mietzinszahlungen für den Zeitraum von Februar 1999 bis einschließlich November 1999. Er verlangt ferner restliche Nebenkosten für die Zeit vom 01.06. bis zum 30.09.1998 in Höhe von 55,22 DM sowie die Erstattung von Kosten für die Reparatur eines Rollotrongerätes in Höhe von 190,68 DM. Der Kläger beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 2.917,85 DM nebst 4 % Zinsen von 1.027,22 DM seit dem 22.05.1999, von weiteren 1.350,13 DM seit dem 15. Oktober 1999 und von weiteren 514,60 DM seit dem 04. Januar 2000 zu zahlen. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Sie behaupten, die Wohnung sei mit mehreren Mängeln behaftet. Deswegen seien sie zu der vorgenommenen Mietminderung berechtigt gewesen. Außerdem hätten sie für den Kläger im Rahmen des Mietverhältnisses Beträge verauslagt, welche von dem Kläger zu tragen gewesen seien. Insoweit erklären die Beklagten die Aufrechnung. Der Kläger bestreitet teilweise die behaupteten Mängel. Er bestreitet desweiteren die behaupteten Gegenansprüche. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen. Das Gericht hat Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung des Zeugen ... und der Zeugin ..., ferner durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Inhalt der Sitzungsniederschrift vom 25. November 1999 (Bl. 146 ff. d. A.) sowie auf den Inhalt des Gutachtens des Sachverständigen ... vom 03. Februar 2000 (Bl. 192 ff. d. A.) Bezug genommen. Entscheidungsgründe Die Klage ist nach § 535 BGB in Höhe von 93,29 DM begründet. Für die Zeit von Februar 1999 bis einschließlich Oktober 1999 hatten die Beklagten insgesamt 14.400,00 DM (9 Monate x 1.600,00 DM) zu zahlen. Zum anderen waren die Beklagten berechtigt, die monatliche Miete um 12 %, also um 162,00 DM, ab November 1998 zu mindern. Das ergibt für die Zeit von November 1998 bis Oktober 1999 einen Minderungsbetrag von 1.944,00 DM. Demgemäß waren die Beklagten berechtigt, diesen Betrag von dem Betrag von 14.400,00 DM in Abzug zu bringen, so daß sie nur 12.456,00 DM zu zahlen hatten. Die Beklagten haben für den Zeitraum von Februar bis Oktober 1998 12.077,87 DM gezahlt, so daß noch eine Restforderung von 378,13 DM verblieb. Zur Minderung waren die Beklagten berechtigt, weil nach der Überzeugung des Gerichtes die Wohnung mit etlichen Mängeln behaftet ist, so daß eine Mietminderung um 12 % der Kaltmiete gerechtfertigt ist. Unstreitig ist die Wasserspülung im Bad der Wohnung der Beklagten fehlerhaft. Zwar wurde zwischenzeitlich der ursprüngliche Fehler beseitigt. Unstreitig ist jedoch eine weitere Mangelhaftigkeit gegeben. Die Reparatur des ursprünglichen Mangels hat nämlich - und dies ist unstreitig geblieben - dazu geführt, daß nunmehr der Wasserdruck viel zu niedrig ist. So muß unstreitig die Spülung mindestens fünf- bis sechsmal betätigt werden, um drei- Blatt Toilettenpapier wegzuspülen. Darin liegt ein erheblicher Mangel. Auch der vorherige Mangel war von Bedeutung, so daß die Beklagten wegen des Mangels an der Wasserspülung grundsätzlich berechtigt waren, die Kaltmiete um 5 % monatlich zu mindern. Das gilt auch, soweit die Rolläden in Schlafzimmer und Küche nicht ordnungsgemäß funktionieren. Daß dies der Fall ist, hat die Vernehmung der Zeugin ... ergeben. Die Zeugin hat ausgesagt, daß sich erhebliche Mängel beim Heben und Senken der Rollade im Schlafzimmer ergeben. Es sei auch vorgekommen, daß die Rollade einfach stehengeblieben sei. Das gleiche treffe zu auf die Rollade in der Küche. Auch hierbei hätten sich beim Hochziehen Quietschgeräusche ergeben. Die Rollade sei insgesamt schwergängig gewesen. Auch wegen dieser Mängel waren die Beklagten deshalb berechtigt, die Miete um weitere 5 % zu mindern. Das gleiche gilt, soweit die Beklagten die Herdklappe des mitgemieteten Küchenherdes nicht ordnungsgemäß bedienen konnten. Der Herd ist mitgemietet und damit Mietvertragsobjekt, so daß der Kläger für ein ordnungsgemäßes Funktionieren der Klappe verantwortlich ist. Die Klappe ist aber nicht ordnungsgemäß zu bedienen. Der Sachverständige hat insoweit festgestellt, daß dieser Mangel nicht auf eine Fehlbedienung seitens der Beklagten zurückzuführen ist. Damit konnte in der Vergangenheit der Backofen des Herdes nicht ordnungsgemäß genutzt werden. Auch insoweit waren die Beklagten demzufolge zur Minderung berechtigt, und zwar mindestens um 2 %, so daß die Gesamtminderung um 12 % berechtigt war. Die Beklagten haben darüber hinaus wirksam die Aufrechnung mit einem Gegenanspruch in Höhe von insgesamt 284,84 DM erklärt. So ist zwischen den Parteien bereits unstreitig, daß die Beklagten für den Kläger Schornsteinfegerkosten in Höhe von 50,52 DM verauslagt haben. Der Kläger hatte diesen Betrag an die Beklagten zu erstatten. Das gleiche gilt für die Kosten der Abflußreinigung in Höhe 75,70 DM. Denn insoweit ist der Vortrag der Beklagten unbestritten geblieben, daß nachdem am 23.09.1999 eine Rohrreinigung stattgefunden habe, am darauffolgenden Tag das Abwasser in dem Toilettenbecken im Badezimmer der Beklagten hochgestiegen sei und daß das Abwasser gedroht habe, überzuschwappen. Deswegen mußten die Beklagten - was ebenfalls unstreitig geblieben ist - eine Firma beauftragen, um eine Reinigung vorzunehmen. Da dies eine Maßnahme war, welche dem Kläger als Vermieter oblag, können die Beklagten auch diese Kosten in Höhe von 75,40 DM erstattet verlangen. Das gleiche gilt für die Kosten der Rohrreinigung in Höhe von 158,92 DM. Insoweit ist nämlich unbestritten geblieben, daß der Kläger diese Arbeiten in Auftrag gegeben hat. Es wurden die Grundleitungen gereinigt, wofür ebenfalls der Kläger zuständig war. Wenn die Beklagten somit die entsprechende Rechnung in Höhe von 158,92 DM beglichen, hatten sie auch insoweit einen Erstattungsanspruch gegen den Kläger nach den §§ 670, 683 BGB. Die Beklagten können allerdings nicht die Mahngebühren in Höhe von 3,00 DM geltend machen, da sie ihrerseits die Rechnung, wenn sie sie schon einmal übernahmen, rechtzeitig hätten begleichen können. Dagegen können die Beklagten nicht die Kosten für die Installation der Wasserpumpe und des Türschlosses erstattet verlangen, da der Kläger insoweit die Notwendigkeit der Arbeiten bestreitet. Die Beklagten haben insoweit keinen Beweis angetreten. Insgesamt stand den Beklagten deshalb eine Gegenforderung in Höhe von 284,84 DM zu, mit welchem sie gegenüber dem Restmietzinsanspruch des Klägers in Höhe von 378,13 DM wirksam die Aufrechnung erklärt haben. Daraus folgt daß dem Kläger noch ein Restanspruch in Höhe 93,29 DM zusteht. Restlicher Mietzinsanspruch für November 1999 steht dem Kläger nicht zu. Die Beklagten waren, wie dargelegt, berechtigt, die Miete um 162,00 DM zu mindern. Der Kläger hat auch keinen Anspruch auf Erstattung der Reparaturkosten bezüglich des Rollotrongerätes in Höhe von 190,68 DM, da unstreitig geblieben ist, daß die Ursache für den Schaden bereits vorlag, bevor das Mietverhältnis mit den Beklagten begann. Schließlich steht dem Kläger auch kein restlicher Anspruch auf Zahlung von Nebenkosten zu. Die Beklagten beanstanden insoweit zurecht, daß ein falscher Zeitraum berücksichtigt und teilweise (Heizkostenverbrauch) ein falscher Aufstellungsschlüssel verwandt wurde. Eine ordnungsgemäße Abrechnung liegt damit insoweit nicht vor. Der Zinsanspruch rechtfertigt sich nach § 291 BGB. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 ZPO, die über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Ziffer 11, 711 ZPO.